房地產(chǎn)保有稅的登場(chǎng)將宣布一個(gè)中國(guó)人財(cái)產(chǎn)性收入新時(shí)代的來(lái)臨,。
歷史往往在不經(jīng)意間走過(guò)一個(gè)關(guān)鍵的拐點(diǎn)。
自從有了財(cái)產(chǎn)性收入以來(lái)，特別是2000年來(lái),，在國(guó)人的直接投資收益榜上，房地產(chǎn)投資毫無(wú)爭(zhēng)議地排在第一位,。而這一位置很可能很快被另一種投資品替代,，它就是黃金。
在中國(guó)內(nèi)地,，直接投資品的選擇有限,，而能夠登上連續(xù)性超額正收益（超過(guò)定期存款利率）榜的更是很少。各種固定收益投資比定期存款利率高不了多少,；匯率和期貨類投資風(fēng)險(xiǎn)極大,，涉足者很少，加之國(guó)內(nèi)市場(chǎng)常常是國(guó)際影子市場(chǎng),，吃明虧暗虧者占大多數(shù),；藝術(shù)類投資固然收益不錯(cuò)，但其專業(yè)性太強(qiáng),，能夠獲益的人很少,。能真正作為大眾投資品的，一是房產(chǎn),，二是股票,，還有就是近三五年來(lái)的后起之秀——黃金。
如果從2000-2010年的十年周期看,，房地產(chǎn)一直雄踞中國(guó)投資品收益之首,，在一線大都市如北京和上海等，都有十倍上下的收益,，二,、三線城市也有200%-500%的收益；排在第二位的是黃金,，上漲了約300%,，去掉匯率因素也有約260%,；最差的是股票，其間,，中國(guó)GDP大約增長(zhǎng)了十倍,，而A股讓人汗顏的是，散戶投資者總體上基本是零收益,。
然而,，這個(gè)排行榜行將發(fā)生改變，假如以現(xiàn)在——2010年4月10日為起始點(diǎn),，我們對(duì)未來(lái)5年或10年的投資品進(jìn)行預(yù)測(cè),，筆者的判斷是：投資黃金很可能將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房產(chǎn)的收益率�,？梢哉f(shuō),，從現(xiàn)在開(kāi)始，“黃金車隊(duì)”的收益速度將超過(guò)“房產(chǎn)車隊(duì)”,。
促使“黃金車隊(duì)”超越“房產(chǎn)車隊(duì)”的最直接動(dòng)因是——房地產(chǎn)保有稅,，又稱物業(yè)稅的征收。對(duì)這個(gè)中國(guó)新醞釀稅種反應(yīng)最熱烈的不是樓市,，而是國(guó)際黃金市場(chǎng),。4月7日，金價(jià)強(qiáng)有力突破每盎司1136美元的關(guān)鍵壓制,，連續(xù)三天上漲至1161美元,，一掃自去年12月調(diào)整以來(lái)的觀望狀態(tài)，從技術(shù)上基本確認(rèn)了本輪調(diào)整接近尾聲,。黃金再創(chuàng)新高只是時(shí)間問(wèn)題,。
黃金此輪調(diào)整態(tài)勢(shì)比筆者早先預(yù)料的要略強(qiáng)。去年11月20日,，本人曾指出：黃金價(jià)格隨時(shí)可能出現(xiàn)較大幅度調(diào)整,，此后，幾次在公開(kāi)場(chǎng)合,，包括第一財(cái)經(jīng)“頭腦風(fēng)暴”的節(jié)目中曾指出,，此輪回調(diào)低點(diǎn)可能在1000美元以下，時(shí)間約在2010年4月份,。然前期實(shí)際只調(diào)到了1044美元,。
究其原因，從基本面而言,，主要是：盡管歐元,、英鎊弱，但美元也好不到哪里去，市場(chǎng)對(duì)美元提高利率的預(yù)期一再落空,，這說(shuō)明了美元有“難言之隱”,，而從一個(gè)側(cè)面印證了本人此前對(duì)美國(guó)此輪經(jīng)濟(jì)“偽復(fù)蘇”的判斷。
但黃金上漲的“導(dǎo)火索”最可能的還是物業(yè)稅,。物業(yè)稅對(duì)于打擊中國(guó)內(nèi)地樓市泡沫肯定有效，特別是對(duì)投機(jī)購(gòu)房者是致命一擊,，盡管它的征收存在著很大爭(zhēng)議,。
毋庸置疑的是，物業(yè)稅將在很大程度上削弱房產(chǎn)的保值增值力,。不僅房產(chǎn)將喪失投機(jī)空間,，也會(huì)相當(dāng)程度上削弱其長(zhǎng)期保值價(jià)值。其邏輯在于,，房產(chǎn)雖然是實(shí)物投資,，有一定的對(duì)沖通脹的作用，但內(nèi)地房產(chǎn)只有70年的使用權(quán),，購(gòu)房者為此已支付了高昂的一次性拍賣地價(jià),，換得70年的免費(fèi)使用。現(xiàn)在游戲規(guī)則可能被單方面改變,，即使已獲得70年的使用權(quán)者,，仍要為使用這些房產(chǎn)付費(fèi)，即持有成本相應(yīng)增加,。前不久,，有關(guān)部門的報(bào)告稱，中國(guó)房產(chǎn)的平均壽命約為30年——這個(gè)折舊時(shí)間短于社會(huì)此前的預(yù)期,。鑒于目前一些大都市的房?jī)r(jià)已達(dá)到500~600個(gè)月的租金水平,，即為40~50年的租賃費(fèi)用。簡(jiǎn)言之,，假定租金價(jià)格不變,，那么，你現(xiàn)在長(zhǎng)期投資房產(chǎn),，如果房?jī)r(jià)不能繼續(xù)大幅上漲,，你的虧損是可以理性預(yù)期的。
指望房產(chǎn)繼續(xù)大幅上漲肯定是一廂情愿,。國(guó)際上房地產(chǎn)泡沫的周期（從上一個(gè)高峰點(diǎn)到下一個(gè)高峰點(diǎn)）平均是18年,，中國(guó)房產(chǎn)的上一個(gè)價(jià)格高峰為1996年，現(xiàn)在已經(jīng)14年過(guò)去了,，鑒于國(guó)人的投機(jī)性更強(qiáng),，這個(gè)周期應(yīng)比國(guó)外更短。況且近一年來(lái)樓市的所有征兆和數(shù)據(jù)已經(jīng)完全符合樓市最后瘋狂的特征。如果加上物業(yè)稅的征收,，那么樓市的最后接棒者將會(huì)消失,，樓市泡沫幻滅近在咫尺。
個(gè)人判斷,，在不出現(xiàn)惡性通脹的情況下,，房?jī)r(jià)下跌30%~50%能夠穩(wěn)住回升，已屬難得,。
房產(chǎn)保值屬性的“此消”,，黃金保值增值屬性將“彼漲”。從大局背景看,，在各國(guó)政府債務(wù)競(jìng)相急劇攀升之際,，對(duì)于紙幣惡性貶值的擔(dān)憂將迫使更多人避險(xiǎn)進(jìn)入黃金和大宗商品的懷抱。而內(nèi)地一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅的預(yù)期,，那么大量剩余資金將尋找避風(fēng)港,，考慮到股指期貨時(shí)代的A股會(huì)更加變幻莫測(cè)，對(duì)大眾而言,，黃金將成為最后的庇護(hù)所,。
在所有的黃金投資品種中，實(shí)物黃金有一個(gè)最大的優(yōu)點(diǎn),，即一旦你購(gòu)買了實(shí)物黃金,，并將之收藏家中，就沒(méi)有人能夠?qū)λ僬鞫�,。猶太人正是深悟這一財(cái)富秘密,，才對(duì)實(shí)物黃金產(chǎn)生血肉感情，成為千百年來(lái)世界上唯一財(cái)富能夠不斷滾動(dòng)增值的族群,。
在此需要重復(fù)筆者的一貫判斷：在未來(lái)5年內(nèi),，黃金價(jià)格將超過(guò)每盎司3000美元；即使高過(guò)5000美元,，本人也會(huì)毫不意外,。再加上一句新的話——從現(xiàn)在開(kāi)始到未來(lái)5年，黃金將坐上中國(guó)投資品收益之王的寶座,。
而眼下,，物業(yè)稅或許已經(jīng)“宣布”——1000美元以下的黃金價(jià)格成為了歷史。 |
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