房地產(chǎn)保有稅的登場將宣布一個中國人財產(chǎn)性收入新時代的來臨,。
歷史往往在不經(jīng)意間走過一個關(guān)鍵的拐點(diǎn),。
自從有了財產(chǎn)性收入以來,，特別是2000年來，在國人的直接投資收益榜上,，房地產(chǎn)投資毫無爭議地排在第一位,。而這一位置很可能很快被另一種投資品替代,，它就是黃金,。
在中國內(nèi)地,，直接投資品的選擇有限，而能夠登上連續(xù)性超額正收益（超過定期存款利率）榜的更是很少,。各種固定收益投資比定期存款利率高不了多少,；匯率和期貨類投資風(fēng)險極大，涉足者很少,，加之國內(nèi)市場常常是國際影子市場,，吃明虧暗虧者占大多數(shù)；藝術(shù)類投資固然收益不錯,，但其專業(yè)性太強(qiáng),，能夠獲益的人很少。能真正作為大眾投資品的,，一是房產(chǎn)，二是股票,，還有就是近三五年來的后起之秀——黃金,。
如果從2000-2010年的十年周期看，房地產(chǎn)一直雄踞中國投資品收益之首,，在一線大都市如北京和上海等,，都有十倍上下的收益，二,、三線城市也有200%-500%的收益,；排在第二位的是黃金,，上漲了約300%，去掉匯率因素也有約260%,；最差的是股票,，其間，中國GDP大約增長了十倍,，而A股讓人汗顏的是,，散戶投資者總體上基本是零收益。
然而,，這個排行榜行將發(fā)生改變,，假如以現(xiàn)在——2010年4月10日為起始點(diǎn)，我們對未來5年或10年的投資品進(jìn)行預(yù)測,，筆者的判斷是：投資黃金很可能將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房產(chǎn)的收益率,。可以說,，從現(xiàn)在開始,，“黃金車隊”的收益速度將超過“房產(chǎn)車隊”。
促使“黃金車隊”超越“房產(chǎn)車隊”的最直接動因是——房地產(chǎn)保有稅,，又稱物業(yè)稅的征收,。對這個中國新醞釀稅種反應(yīng)最熱烈的不是樓市，而是國際黃金市場,。4月7日,，金價強(qiáng)有力突破每盎司1136美元的關(guān)鍵壓制，連續(xù)三天上漲至1161美元,，一掃自去年12月調(diào)整以來的觀望狀態(tài),，從技術(shù)上基本確認(rèn)了本輪調(diào)整接近尾聲。黃金再創(chuàng)新高只是時間問題,。
黃金此輪調(diào)整態(tài)勢比筆者早先預(yù)料的要略強(qiáng),。去年11月20日，本人曾指出：黃金價格隨時可能出現(xiàn)較大幅度調(diào)整,，此后,，幾次在公開場合，包括第一財經(jīng)“頭腦風(fēng)暴”的節(jié)目中曾指出,，此輪回調(diào)低點(diǎn)可能在1000美元以下,，時間約在2010年4月份。然前期實際只調(diào)到了1044美元,。
究其原因,，從基本面而言，主要是：盡管歐元,、英鎊弱,，但美元也好不到哪里去,，市場對美元提高利率的預(yù)期一再落空，這說明了美元有“難言之隱”,，而從一個側(cè)面印證了本人此前對美國此輪經(jīng)濟(jì)“偽復(fù)蘇”的判斷,。
但黃金上漲的“導(dǎo)火索”最可能的還是物業(yè)稅。物業(yè)稅對于打擊中國內(nèi)地樓市泡沫肯定有效,，特別是對投機(jī)購房者是致命一擊,，盡管它的征收存在著很大爭議。
毋庸置疑的是,，物業(yè)稅將在很大程度上削弱房產(chǎn)的保值增值力,。不僅房產(chǎn)將喪失投機(jī)空間，也會相當(dāng)程度上削弱其長期保值價值,。其邏輯在于,，房產(chǎn)雖然是實物投資，有一定的對沖通脹的作用,，但內(nèi)地房產(chǎn)只有70年的使用權(quán),，購房者為此已支付了高昂的一次性拍賣地價，換得70年的免費(fèi)使用�,，F(xiàn)在游戲規(guī)則可能被單方面改變,，即使已獲得70年的使用權(quán)者，仍要為使用這些房產(chǎn)付費(fèi),，即持有成本相應(yīng)增加,。前不久，有關(guān)部門的報告稱,，中國房產(chǎn)的平均壽命約為30年——這個折舊時間短于社會此前的預(yù)期,。鑒于目前一些大都市的房價已達(dá)到500~600個月的租金水平，即為40~50年的租賃費(fèi)用,。簡言之,，假定租金價格不變，那么,，你現(xiàn)在長期投資房產(chǎn),，如果房價不能繼續(xù)大幅上漲，你的虧損是可以理性預(yù)期的,。
指望房產(chǎn)繼續(xù)大幅上漲肯定是一廂情愿,。國際上房地產(chǎn)泡沫的周期（從上一個高峰點(diǎn)到下一個高峰點(diǎn)）平均是18年，中國房產(chǎn)的上一個價格高峰為1996年,，現(xiàn)在已經(jīng)14年過去了,，鑒于國人的投機(jī)性更強(qiáng),，這個周期應(yīng)比國外更短,。況且近一年來樓市的所有征兆和數(shù)據(jù)已經(jīng)完全符合樓市最后瘋狂的特征,。如果加上物業(yè)稅的征收，那么樓市的最后接棒者將會消失,，樓市泡沫幻滅近在咫尺,。
個人判斷，在不出現(xiàn)惡性通脹的情況下,，房價下跌30%~50%能夠穩(wěn)住回升,，已屬難得。
房產(chǎn)保值屬性的“此消”,，黃金保值增值屬性將“彼漲”,。從大局背景看，在各國政府債務(wù)競相急劇攀升之際,，對于紙幣惡性貶值的擔(dān)憂將迫使更多人避險進(jìn)入黃金和大宗商品的懷抱,。而內(nèi)地一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅的預(yù)期，那么大量剩余資金將尋找避風(fēng)港,，考慮到股指期貨時代的A股會更加變幻莫測,，對大眾而言，黃金將成為最后的庇護(hù)所,。
在所有的黃金投資品種中,，實物黃金有一個最大的優(yōu)點(diǎn)，即一旦你購買了實物黃金,，并將之收藏家中,，就沒有人能夠?qū)λ僬鞫悺＊q太人正是深悟這一財富秘密,，才對實物黃金產(chǎn)生血肉感情,，成為千百年來世界上唯一財富能夠不斷滾動增值的族群。
在此需要重復(fù)筆者的一貫判斷：在未來5年內(nèi),，黃金價格將超過每盎司3000美元,；即使高過5000美元，本人也會毫不意外,。再加上一句新的話——從現(xiàn)在開始到未來5年,，黃金將坐上中國投資品收益之王的寶座。
而眼下,，物業(yè)稅或許已經(jīng)“宣布”——1000美元以下的黃金價格成為了歷史,。 |
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