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當前房屋價格居高不下的原因主要是由土地財政,、開發(fā)商暴利和銀行信貸造成的，那么解決房屋價格飆漲也應主要從這三個因素來著手,。
目前控房價比較注重稅收手段,。其實當下房地產(chǎn)活動中，稅收負擔是不輕的,。這些稅收并沒有能控制得了房價上漲，甚至成為了助推房價的動力,。因此必須擺脫“一稅就靈”的思維慣性和惰性,。目前許多討論中的政策著力于打擊投機，但是很可能波及廣大的普通有房居民甚至是剛需,，其中物業(yè)稅就是典型,。
炒房行為要嚴格控制,，但不能把所有的板子都打在房屋持有者身上。治病要對癥下藥,，不能把許多病因根本不同的病,，都用一個方子來治療,，而且讓所有未生病的人也來吃同一副藥。
物業(yè)稅有不可克服的內(nèi)在缺陷
物業(yè)稅的實質(zhì)就是財產(chǎn)稅,，是對房屋的價格或者是價值來征稅，對于廣大的商品房持有者來說,，這里有重復征稅的問題,。因為中國的商品房的價格，包括有三項：土地出讓金,、鋼筋水泥等建安成本,、市場增值（在房屋環(huán)境變差等原因時，也可能是減值）,。而土地出讓金是交給政府的租金，實質(zhì)相當于稅收,，本文以“土地使用稅”的名詞來指代土地出讓金。
對于商品房征收物業(yè)稅,，無疑包括以“土地使用稅”為課稅對象，明顯存在重復征稅問題,。而且對稅征稅，問題比重復征稅更嚴重,。另一方面由于是對稅征稅，那么“土地使用稅”越高,，物業(yè)稅征收的就越多，有關方面就更愿意推高“土地使用稅”了,，從而房屋價格可能會越控越高,。
對于房屋建安成本來說,，對其征稅就要考慮到房屋的折舊問題。據(jù)聞中國的商品房壽命大約只有30年,，那么按照30年的期限，使用會計上的快速折舊的方法,，對于房屋的這部分成本進行征稅，其征稅的成本與收益非常不匹配,。
在中國的商品房中，基本上都是使用銀行信貸購買的,。那么按照會計上的處理,，借貸利息無疑是可以抵扣稅款或者是免稅的�,？赡艽蠖鄶�(shù)房屋歸還銀行的利息還超過物業(yè)稅的稅款，這樣來說,，會出現(xiàn)負的物業(yè)稅，就是政府應該向商品房的持有者反過來提供房屋補貼,。
同樣,，房屋的增值是很難計量的東西，所以對房屋的這部分價值如何征收物業(yè)稅,？如果對房屋增值部分征稅,，那么在房屋減值時，是否要退稅和補貼,？
因此,，對于通過正常的市場渠道購買的商品房，是根本無法征收物業(yè)稅的,。物業(yè)稅真要開征，也只能針對那些非商品房,。
控制房價要抓根本
造成當前房屋價格居高不下的原因主要是由土地財政、開發(fā)商暴利和銀行信貸造成的,，那么解決房屋價格飆漲也要主要從這三個因素來著手,。
首先要解決土地財政問題,。中國的土地，按性質(zhì)來說屬于祖祖輩輩在這個土地上生活了幾千年的百姓,，因此不宜對其收取高額費用,。而且土地出讓金的用途，也應該完全用在解決老百姓的居住條件上,。與其收了以后再用于解決老百姓的居住問題,，不如少收一些,，象征性地收一些,，因為一次分配比二次分配更有效率。
各地可以根據(jù)不同地段的土地,，劃定級差,，把各級土地的象征性的土地使用費用（即土地出讓金）公開出來。由各開發(fā)商根據(jù)自己的經(jīng)營計劃,，自由選擇各級土地上各個地塊,。這樣土地出讓金公開，而且是象征性的,，既可以杜絕腐敗問題,，也可以杜絕助漲房價的作用。當然,，即使是象征性收的費用,，這筆財務賬目也應該向老百姓公開，全部用于解決老百姓的居住問題,。
其次杜絕開發(fā)商的暴利問題,。在各級土地及其出讓金是明確公示的情況下，必須限制開發(fā)商暴利,。房屋市場具有一定的公共產(chǎn)品的性質(zhì),，開發(fā)商也不是什么創(chuàng)新性的高科技企業(yè)，所以必須限制開發(fā)商的利潤率,，而且開發(fā)商的賬務明細必須全部公開,。也是由于房屋的準公共產(chǎn)品的性質(zhì)，以及房屋開發(fā)實際上是比較簡單的經(jīng)濟和建筑活動,，所以可以規(guī)定開發(fā)商的利潤率不得高于全社會資金平均利潤率的二倍,。
再次是限制銀行信貸的發(fā)放。對于房地產(chǎn)開發(fā)商,，要求其自有資金必須超過總資金的50%以上,，不允許銷售期房和以任何理由向潛在購房者融資。對于首次購買超大面積的房子（如復式,、別墅等）和購買第二套房子的,，要把利率在基準房貸利率上加成,。更重要的是，對于購買多套房產(chǎn)的,，要完全停止信貸的發(fā)放,。
在控制上述房屋價格上漲的三個主要源頭后，也要控制炒房,。除信貸限制外,，可以開征專門的炒房稅。對于那些已經(jīng)有多套房屋,，再購買新的房產(chǎn)的,，征收超過100%的特別投資稅。如果為了公平,，對于原來的炒房者也可以征收特別投資稅,，比如對于那些房屋超過5套以上者，征收其增值的大部,�,；蛘呤菍τ�5套以上的超標部分每年征收資源占用稅，這樣會逼迫原來的炒房者拋出大量的房子,，打壓房價,。
另外，可以出臺合理的稅收,。中國的房子,，除了商品房和經(jīng)濟適用房、廉租房以外,，還有不少各部門和單位分配的福利房,。這些福利房，沒有繳納過土地出讓金,，或者只是在房改時,，交了少量的象征性的款子，因此對于這些福利房,，可以征收物業(yè)稅,。同時，目前報道一些部門可以用極低的價格購買商品房,，比如有的市場價達到數(shù)萬元的房子,，這些部門卻可以以數(shù)千元的價格團購。這些房子其土地出讓金實際上已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁給了那些按照市場價購房的普通人身上,，實際上等于沒有交納土地出讓金,，應該對這些房子征收物業(yè)稅。 |