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3月25日,，早報“觀察/分析”版刊出“理性認識物業(yè)稅之一”——物業(yè)稅在中國不是新稅種,。3月28日起，新華社連續(xù)刊出六篇評論,，猛批高房價,、“賣地財政”,，有輿論認為，這可能是為推行物業(yè)稅開道,。
有一次,，一位美國的朋友告訴我，美國的物業(yè)稅（美國稱“房地產(chǎn)稅”）是比較厲害的,，如果在美國有位富有的親戚送給他一棟位于紐約的豪宅,，他是住不起的。我問他為什么,，他說,，他在美國屬于中低收入群體，擁有一套豪宅需要繳納的物業(yè)稅相當(dāng)于他一年或半年工資,，所以住不起,，而拿去出租也租不出去，能租得起豪宅的美國人不會租豪宅,，會選擇購買,。
按照美國稅法規(guī)定，不論房屋用于何種用途,，房地產(chǎn)所有者應(yīng)繳物業(yè)稅,，即無論是將房屋用于出租還是自用，只要擁有房地產(chǎn)就需繳物業(yè)稅,。美國物業(yè)稅產(chǎn)生的時間可以追溯到18世紀末,，當(dāng)時紐約州對房地產(chǎn)所有者征收物業(yè)稅，到19世紀中期,，物業(yè)稅成為各州普遍征收的稅種,，算起來，美國物業(yè)稅的歷史有200多年,。
在美國,，物業(yè)稅是地地道道的地方性稅種，是地方稅體系中的“主力軍”,，州下轄的地方政府都征收物業(yè)稅,，房地稅擁有者一般同時要繳縣級物業(yè)稅以及市、鎮(zhèn)級物業(yè)稅,，有的還要繳學(xué)區(qū)物業(yè)稅,。美國物業(yè)稅的立法權(quán)在地方，只是一些原則上的東西報聯(lián)邦一級審核,。美國的物業(yè)稅一般按年計,，計算比較簡單,，依照政府專門機構(gòu)對房地產(chǎn)的評估價值，再給予一定的折扣率（折扣率各地不等）,，如30％或70％不等,，得出的數(shù)扣減一定的寬免項目之后，乘以一定的稅率,，其結(jié)果即為應(yīng)繳的物業(yè)稅,。美國物業(yè)稅稅率由地方政府自行確定，因而各地的稅率是不同一的,，而且即使同一地每年也是不一樣的,，稅率的幅度在1%到1.8%之間。舉個例子,，比如,，某人擁有一套住房，經(jīng)政府有關(guān)部門估價為100萬美元（假定不存在升值或貶值）,，在真正計稅時給予一定的折扣（如50％）,，這樣實際計稅依據(jù)為50萬美元，扣減各類抵免額5萬美元得45萬美元,，乘以稅率1.5％（假定稅率不變）,，則此人每年應(yīng)繳0.675萬美元的物業(yè)稅。如果在美國擁有多套豪宅的話,，那其應(yīng)累計繳納的物業(yè)稅就不少了,，所以在美國靠炒房度日很難。
既然美國的物業(yè)稅比較厲害,，炒房又很難,，那為什么美國的房價自2000年以后一直到2006年也漲得比較離譜，進而引發(fā)了席卷全球的次貸危機呢,？也就是說為什么美國的物業(yè)稅未能抑制房地產(chǎn)市場的泡沫呢,？
就像前面說的例子，不要說自己買房消費要考慮物業(yè)稅的狀況,，就是別人贈送房子給自己住也住不起,；對住房投資需求而言，物業(yè)稅的存在增加了住房投資的機會成本,，特別是增加了囤房成本,，使囤房者風(fēng)險加大。比如,，某位住房投資者囤有5套住房,，總價值為1000萬美元，如果按1%的實際物業(yè)稅稅率計算，這個人在住房“出手”之前,，每年而不是一次性繳納物業(yè)稅10萬美元,，這樣就使其囤房成本大幅度增加。但是,，當(dāng)貨幣政策過度寬松或物業(yè)稅的征收大打折扣時,，情況就很難說了，因為在此種情況下,，物業(yè)稅抑制非理性行為的功能會被削弱。
按照美國各地方政府物業(yè)稅的政策,，以及物業(yè)稅的優(yōu)惠政策,，使物業(yè)稅調(diào)控房價的力度減小。這些優(yōu)惠政策包括房地產(chǎn)應(yīng)稅估價低于其實際價值,，有的地方給予70%的折扣率,；給予一定的免稅額；給予低收入群體實行住房抵免,，抵免額可以抵頂個人所得稅或退現(xiàn)金等,。而次貸的特征是金融機構(gòu)為月供占其收入比例和首付低于20%的人提供貸款，本來這條稅收優(yōu)惠條款是低收入群體的福音,，但在特種情況下,，“好心辦成了壞事”，稅收優(yōu)惠和次貸政策相互配合,，相互促進,，進一步刺激了低收入人群不顧風(fēng)險大膽貸款，大膽買房,。
美國物業(yè)稅稅率經(jīng)常變動,，其確定方法使其房地產(chǎn)調(diào)控作用大大降低。美國物業(yè)稅稅率的確定過程大致為：首先地方政府對其轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)進行估價,，確定應(yīng)納稅房地產(chǎn)的總價值,，然后根據(jù)其下一財政年度的預(yù)算總額以及不包括物業(yè)稅以外的其他政府收入總額，將要征收的房地產(chǎn)稅總額除以應(yīng)納稅房地產(chǎn)的總價值得出物業(yè)稅稅率,。
這種物業(yè)稅稅率確定方法固然有其合理之處,，但不利于物業(yè)稅對房價調(diào)節(jié)。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫,，或房價暴漲時,，物業(yè)稅稅率反而降低，而不是當(dāng)房價漲得離譜時,，需要高稅率抑制其增長,。次貸政策刺激美國房價非理性上漲時，物業(yè)稅實際稅率是降低的，這導(dǎo)致物業(yè)稅沒能起到抑制房價繼續(xù)非理性上漲的作用,。當(dāng)房地產(chǎn)市場泡沫破滅,，房價出現(xiàn)大跌時，房地產(chǎn)估值縮水,，物業(yè)稅實際稅率反而上升,，使物業(yè)稅沒有起到穩(wěn)定房價的作用。當(dāng)次貸危機出現(xiàn)時,，需要物業(yè)稅減免,，但美國地方政府過度依賴物業(yè)稅，物業(yè)稅占地方政府財政收入70%以上,，次貸危機導(dǎo)致一些地方政府幾乎破產(chǎn),，使其沒有財力支撐物業(yè)稅減免，這樣形成惡性循環(huán),。從美國的這點教訓(xùn)中可以獲得啟示,，地方政府靠房價暴漲來獲取土地財政，風(fēng)險很高,，土地財政應(yīng)該悠著點,，不要一口吃成“大胖子”。
由于美國物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場調(diào)控功能的弱化,，加上貨幣政策的過度寬松,，以及金融機構(gòu)次貸政策的推行，在此基礎(chǔ)上形成的各種金融工具的創(chuàng)新,，最終導(dǎo)致次貸危機爆發(fā),。
如果自2000年以后，美國大幅降低物業(yè)稅稅負而不是大幅度向低收入者放貸,，則后面的房地產(chǎn)泡沫會好得多,。如果當(dāng)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時，美國取消物業(yè)稅優(yōu)惠政策,，減少各種抵免稅收優(yōu)惠政策,，并提高物業(yè)稅稅率，則房地產(chǎn)市場泡沫會被抑制,。如果當(dāng)次貸危機來襲時,，美國政府不只是救金融機構(gòu)，并且設(shè)法降低物業(yè)稅稅負,，則次貸危機的危害會小得多,。
（作者系經(jīng)濟學(xué)教授） |