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春節(jié)前一周筆者去三亞度假,。選這個時點，除了想去親身感受一下海南國際旅游島的房地產(chǎn)市場火爆氛圍外,，主要是考慮打個“時間差”,，避開節(jié)日高峰時酒店房價的“溫柔一刀”。
其實,，海南房地產(chǎn)市場在過去幾個月的狂熱可看成中國房地產(chǎn)市場在過去十二個月的縮影,。為了厘清在抑制投機性需求政策出臺之后房地產(chǎn)市場的真實狀況，我們的投研團隊在3月初的一周內(nèi)拜訪了三家房地產(chǎn)上市企業(yè)（2009年的銷售額分別超過了600億,、500億及200億人民幣,，頗具代表性），并考察了在上海浦東世博板塊的4個樓盤及周邊的房產(chǎn)中介,�,？傮w感覺是：1,、開發(fā)商面對慘淡的新年前二月銷售數(shù)字，對全年基本保持“謹(jǐn)慎樂觀”（這聽上去有點像基金經(jīng)理們在面對不確定的前景時采用的統(tǒng)一外交辭令）,；2,、開發(fā)商正在提速新開工，為了比競爭對手盡可能快地增加可售資源（標(biāo)準(zhǔn)的“囚徒博弈”,，結(jié)局不會出乎意料）,；3、各樓盤銷售人員幾乎異口同聲地表示不會運用價格手段,，因為“開發(fā)商手里有錢,，不急著賣”；4,、以跑量過日子的二手房房產(chǎn)中介卻在這個早春時節(jié)感受到了絲絲寒意，雖然氣溫還沒有低過2008年的深秋,；5,、大部分一、二手房仍能拿到低于8.5折的二套房優(yōu)惠利率,，而提供低于同行利率的以未上市銀行及再融資已完成銀行為主,。
目前觀察家們都將目光投向了未來兩個月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，并想以此作為全年趨勢的指引,。目前一致預(yù)期為偏樂觀,，認(rèn)為銷量將在1、2月份的低基數(shù)上迅速反彈,。筆者持有不同的觀點,。考慮到1,、2009年銷量和房價的透支,，2、2010年相關(guān)抑制政策的落實,，3,、買漲不買跌的消費心理，房地產(chǎn)銷量的回升是個小概率事件,。如果全年的銷售金額能接近去年的水平,，已經(jīng)可以阿彌陀佛了；這意味著——考慮到今年的房產(chǎn)均價將大幅高于去年——全年的銷售面積將下滑20％左右（這大概是目前市場上最悲觀的預(yù)期）,。
所以房地產(chǎn)股在未來數(shù)月獲取超額收益的機會不大,。有分析師認(rèn)為在股價跌去30％之后，房地產(chǎn)股基于2010年預(yù)測利潤的市盈率不到15倍,，甚為便宜,。但需要注意的是,，2010年對很多開發(fā)商而言是毛利率和凈資產(chǎn)收益率的頂峰，而理論上盈利周期高峰對應(yīng)的應(yīng)該是低市盈率,，所以此時的15倍并不是個很誘人的估值水平,。
還有一種觀點認(rèn)為房地產(chǎn)股會受益于正在升溫的人民幣升值預(yù)期。確實,，人民幣匯率——對美元而言——在過去的十幾個月里基本保持穩(wěn)定,。就目前的政治、經(jīng)濟,、金融環(huán)境,，升值的可能性正在從一個很低的水平上升。但對于升值的時間,、幅度和路徑筆者目前還沒有自己的答案,。最大的不確定性來自出口前景。所以,，現(xiàn)在還不能肯定升值已是鐵板釘釘?shù)氖虑�,，盡管目前看起來總書記將在4月份訪美的可能性也在不斷上升。
而在另一個邏輯層面,，即升值（或升值預(yù)期）對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生刺激,，不過，中國的情況或許會有些許與他國歷史經(jīng)驗相悖之處,，即在中國,，升值與房地長繁榮的正相關(guān)性不是特別強。這背后的要點是：人民幣在可預(yù)見的將來仍為不完全可自由兌換貨幣,。只要監(jiān)管當(dāng)局對熱錢的跨境流動能實施有效控制,，那么由升值本身導(dǎo)致的房地產(chǎn)上漲將較為有限。
再說回三亞,。筆者從三亞回到上海已經(jīng)是小年夜了,。在第二天的報紙上看到新聞，亞龍灣酒店的房價在新年攀升到了平均1.5萬元——那可是整整10倍于僅僅幾天前的價格,！沒想到又過了兩天,，價格彈性發(fā)生作用，旅行社不得不虧本甩賣酒店房間,，房價又迅速暴跌了90％,，被打回原形。世間萬物,，回歸常態(tài)才是真正的常態(tài),。所謂新秩序下的新常態(tài)，亦不過如此,。 |