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房?jī)r(jià)無疑是“兩會(huì)”最大的熱點(diǎn),。密集的調(diào)控政策能否讓炙手可熱的房市降溫，究竟怎樣才能把高房?jī)r(jià)降下來,。本版特刊登三篇文章進(jìn)行討論,，希望對(duì)問題的解決有所裨益。
利用政府“有形之手”,，盤活現(xiàn)有二手房和租賃市場(chǎng)的房屋存量,，提高住房的流通速度和利用率，或許能為市場(chǎng)提供源頭活水,。
據(jù)有關(guān)方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，近日滬深兩市已有34家房地產(chǎn)上市公司公布了2009年年報(bào)，近四成業(yè)績(jī)漲幅在50%以上,，其中9家的業(yè)績(jī)?cè)龇^100%,。與此形成鮮明對(duì)比的是，過去一年里房?jī)r(jià)近乎瘋狂的反彈和飆漲,，讓普通民眾只能望房興嘆,。普通購房者與房地產(chǎn)大佬的利益之間,，顯然存在某種此消彼長(zhǎng)且極不均衡的博弈。在這種業(yè)已形成的力量懸殊背后,，隱藏著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟,，難以消弭的地方利益訴求，以及尾大不掉的地產(chǎn)生態(tài)等等,。
在著手試圖對(duì)這些深層次問題進(jìn)行一勞永逸式解決的同時(shí),，我們也不妨從另一個(gè)角度來進(jìn)行補(bǔ)充性努力——利用政府四兩撥千斤的“有形之手”，盤活現(xiàn)有房屋存量,，提高既有住房的流通速度和利用率,，而不是一味將目光放在新增一手商品房的調(diào)控之上。
這一思路,，有其內(nèi)在的合理性,。其一，能夠物盡其用,，避免無謂的鋪張浪費(fèi),，提高社會(huì)財(cái)富使用效率。其二,，增加供給,，平抑樓價(jià)。其三,，形成合理的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),，有利于樓市健康發(fā)展，降低房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)乏力甚至崩盤的風(fēng)險(xiǎn),。
那么,，樓市中哪些部分屬于“存量”？又各自應(yīng)以何種方式“盤活”,？
最大的一塊存量蛋糕當(dāng)屬二手房,。在歐洲很多城市，房地產(chǎn)交易的主力就是二手房,。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，健康的一國或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其存量房與增量房成交之比應(yīng)該是51,。而在我國幾乎所有省市,，均仍是新樓盤充當(dāng)“主旋律”和“一哥”，個(gè)別城市二手房交易偶有冒頭超過一手房,，立即就會(huì)成為新聞,。事實(shí)上，今日中國二手房的“空置率”或規(guī)模，并不亞于一手房,。如何鼓勵(lì)這些空置的二手房真正進(jìn)入流通領(lǐng)域,，填補(bǔ)一手房供給的“人為不足”，對(duì)政府部門是一個(gè)考驗(yàn),。
就此而言,，二手房交易環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅、所得稅以及相關(guān)稅費(fèi),，雖然是抑制炒房的不得已之舉,，但客觀上也“誤傷”了合理的二手房交易，為淵驅(qū)魚,，將買房人推到了新樓盤面前,。而由于新樓盤樓價(jià)對(duì)二手樓價(jià)的引領(lǐng)和指標(biāo)作用，又對(duì)整體房?jī)r(jià)的非理性上漲起到負(fù)面作用,。鼓勵(lì)二手房交易的不二法門,，就在于政府合理減免普通二手房交易的相關(guān)稅費(fèi)。至于有人擔(dān)心此舉會(huì)刺激炒樓,，其實(shí)通過認(rèn)真和嚴(yán)格的技術(shù)甄別，完全有可能對(duì)大批量進(jìn)貨和出貨的業(yè)主交易行為進(jìn)行限制,。
另一部分有待進(jìn)一步盤活的存量,，就是租賃市場(chǎng)。發(fā)達(dá)國家居民租房的比例之高,，對(duì)于篤信“要住房須買房”的國人也早已不是新聞,。國人熱衷買房，有著傳統(tǒng)文化和心理的因素,，但也與租賃市場(chǎng)的有待成熟有關(guān),，同時(shí)房屋出租稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁，也提高了租房成本,，讓一部分本打算租房者走入買房大軍行列,。培育健康的租賃市場(chǎng)，降低租房成本（包括稅費(fèi)成本和風(fēng)險(xiǎn)成本）,，亦可提高租房在“居者有其屋”中的比例,。
此外，一些開發(fā)商手中捂盤惜售,、“卡殼”或“爛尾”的一手房,，某種意義上說也可視為存量，應(yīng)區(qū)別對(duì)待,。對(duì)捂盤惜售的,，應(yīng)予以重罰，逼其放盤；對(duì)交易流程中出現(xiàn)一些問題的“成品房”,，有關(guān)部門則應(yīng)積極介入,，打開死結(jié)，盡早盤活,。
在樓市處于非理性,、亞健康狀態(tài)的今天，通過鼓勵(lì)盤活存量,，或許能夠?yàn)槭袌?chǎng)提供源源不斷的源頭活水,，扼住樓價(jià)飛漲的野馬之韁。
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