試圖以一種市場(chǎng)化的方式運(yùn)作以非市場(chǎng)資源為基礎(chǔ)的產(chǎn)品,,同時(shí)強(qiáng)調(diào)政府的調(diào)控作用,是一種將市場(chǎng)和計(jì)劃割裂的行為,,也是最不遵守市場(chǎng)規(guī)律的行為,。在這場(chǎng)多方博弈中,廣大老百姓成為博弈的受損方,。 解決房?jī)r(jià)過(guò)高,,在運(yùn)營(yíng)模式上要逐步告別香港模式,向“美國(guó)模式”轉(zhuǎn)型,,讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專(zhuān)業(yè)化的公司分別完成,,資金主要來(lái)源于社會(huì)大眾,這樣可以有效分散企業(yè)和市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),,促進(jìn)房市健康發(fā)展,。 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)模式和運(yùn)營(yíng)模式,,很大程度上沿襲了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“香港模式”�,!跋愀勰J健迸c“中國(guó)特色”因素的雜交,,使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)古怪而特殊的市場(chǎng)。
“香港模式”就是“全能開(kāi)發(fā)商”
所謂“香港模式”,,就是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從投資買(mǎi)地,、開(kāi)發(fā)建設(shè)到營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全部由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成,,建立起一條以這個(gè)堪稱(chēng)“全能開(kāi)發(fā)商”為核心的縱向運(yùn)作鏈,,形成一種全程的開(kāi)發(fā)模式。這種模式是特殊歷史背景下形成的,,其背景有三方面:一是香港實(shí)行零關(guān)稅自由貿(mào)易,,財(cái)政收入不足;二是政府壟斷土地,,為土地財(cái)政提供了可能,;三是大開(kāi)發(fā)商壟斷市場(chǎng),市場(chǎng)集中度高,。 這種模式具有以下幾個(gè)顯著特征:第一,,開(kāi)發(fā)商主要依靠銀行進(jìn)行融資,其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于拿地和融資,,而這又取決于其和政府,、銀行的人脈關(guān)系;第二,,政府依賴(lài)土地財(cái)政,,房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)支柱;第三,,政府,、銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益客觀上捆綁在一起,而這三家獲利的關(guān)鍵是地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲,;第四,,市場(chǎng)在向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁高成本的同時(shí),政府不得不拿出部分土地收入為低收入群體提供福利性住房,。高地價(jià),、高房?jī)r(jià)與基本福利房保證構(gòu)成“香港模式”的基本特征,而“售樓花”和“地王”是其兩大經(jīng)營(yíng)特色,。
“中國(guó)特色”+“香港模式”
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程,就是一種具有中國(guó)特色的香港模式,。從最初的深圳學(xué)香港,、沿海學(xué)深圳,,到后來(lái)的內(nèi)地學(xué)沿海,“香港模式”逐步完成了其內(nèi)地化過(guò)程,。我國(guó)絕大多數(shù)房企遵循著這一模式完成了原始積累并實(shí)現(xiàn)了全國(guó)性大規(guī)模擴(kuò)張,。香港模式的推廣,一方面確實(shí)促進(jìn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,;另一方面,,隨著時(shí)間推移這種模式逐漸暴露出其天生的不穩(wěn)定性。 筆者認(rèn)為,,這種不穩(wěn)定性源于國(guó)內(nèi)各種制度框架的不完善性,,從而決定了其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的破壞性和對(duì)社會(huì)民生改善的壓抑性。在這種“中國(guó)特色”的“香港模式”里,,集合了中央政府,、地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,、銀行,、居民以及投機(jī)資本多方的利益,交織著二元經(jīng)濟(jì),、城市化,、工業(yè)化多種因素,最終使得這種坐地生財(cái)模式弊端暴露無(wú)遺,。主要存在著以下幾組矛盾: 第一,,供給與需求基礎(chǔ)不對(duì)稱(chēng)。需求市場(chǎng)化和供給中開(kāi)發(fā),、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)市場(chǎng)化的同時(shí),,作為最重要因素的土地卻不能市場(chǎng)化,依然實(shí)行征地制和批租制,,這種不對(duì)稱(chēng)的供需基礎(chǔ),,決定了土地資源是房?jī)r(jià)最重要的非市場(chǎng)因素。 第二,,城市化與城鄉(xiāng)土地制度的不對(duì)稱(chēng),。農(nóng)民進(jìn)城安家落戶(hù)需要大量的住房,但是鑒于城市土地資源的有限和農(nóng)村土地制度改革的艱難,,土地供應(yīng)能力短時(shí)期內(nèi)難以有效提高,。 第三,地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)分配的不對(duì)稱(chēng),。在財(cái)權(quán)不增加而事權(quán)不斷上升的條件下,,地方政府不得不將土地出讓金收入作為地方財(cái)政的重要來(lái)源,催生了“土地財(cái)政”,。 第四,,住房觀念與房屋商品化趨勢(shì)的不對(duì)稱(chēng),。中國(guó)文化中存在“居者有其屋”的觀念,在住房商品化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,,高房?jī)r(jià)使得絕大多數(shù)群眾只能“望樓興嘆”,。 第五,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與改善民生目標(biāo)的不對(duì)稱(chēng),。房地產(chǎn)對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)方面功不可沒(méi),,但由此產(chǎn)生的高房?jī)r(jià)問(wèn)題加劇了民生問(wèn)題的嚴(yán)重性,由于我國(guó)中低收入群體如此龐大,,各級(jí)政府還無(wú)力像香港那樣提供全面的公屋保障,。
何不轉(zhuǎn)型“美國(guó)模式”?
所以,,不根本改變現(xiàn)行的“香港模式”,,就無(wú)法徹底解決房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。在現(xiàn)行利益格局下,,地方政府在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)征收的各類(lèi)稅費(fèi)多達(dá)幾百項(xiàng),;開(kāi)發(fā)商面對(duì)中心城市的開(kāi)發(fā)成本不斷提高,而市場(chǎng)承受能力越來(lái)越弱,,只能在高地價(jià)和購(gòu)買(mǎi)力不足的夾縫中掙扎,,依賴(lài)銀行貸款更使企業(yè)在宏觀調(diào)控下舉步維艱;居民對(duì)房地產(chǎn)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的投機(jī)心理,,又使我國(guó)長(zhǎng)期存在房地產(chǎn)的“賣(mài)方市場(chǎng)”,。 因此,試圖以一種市場(chǎng)化的方式運(yùn)作以非市場(chǎng)資源為基礎(chǔ)的產(chǎn)品,,同時(shí)強(qiáng)調(diào)政府的調(diào)控作用是一種將市場(chǎng)和計(jì)劃割裂的行為,,也是最不遵守市場(chǎng)規(guī)律的行為。在這場(chǎng)多方博弈中,,廣大老百姓成為博弈的受損方,。 要解決我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題,必須在根本制度上大力推進(jìn)現(xiàn)行的財(cái)稅體制,、農(nóng)村土地制度以及城鄉(xiāng)住房制度等方面改革,,為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供完善的制度環(huán)境,并創(chuàng)造足夠的發(fā)展空間,。在運(yùn)營(yíng)模式上,,要逐步向“美國(guó)模式”轉(zhuǎn)型,讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專(zhuān)業(yè)化的公司分別完成,,資金主要來(lái)源于社會(huì)大眾,,這樣可以有效分散企業(yè)和市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房市健康發(fā)展,。在住房政策上,,要加強(qiáng)大中城市住房消費(fèi)政策改革,,優(yōu)化土地,、住房供給結(jié)構(gòu),,抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房,,加大保障性住房供應(yīng)力度,,形成多渠道的住房供應(yīng)體系,不斷推進(jìn)住房的“去資本品化”,,使其回歸為一種普通的消費(fèi)品,。
(作者為中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士) |