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試圖以一種市場化的方式運作以非市場資源為基礎(chǔ)的產(chǎn)品，同時強調(diào)政府的調(diào)控作用,，是一種將市場和計劃割裂的行為,，也是最不遵守市場規(guī)律的行為。在這場多方博弈中,，廣大老百姓成為博弈的受損方,。
解決房價過高,，在運營模式上要逐步告別香港模式,，向“美國模式”轉(zhuǎn)型，讓房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成,，資金主要來源于社會大眾,，這樣可以有效分散企業(yè)和市場的風(fēng)險，促進房市健康發(fā)展,。
我國房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)模式和運營模式,，很大程度上沿襲了房地產(chǎn)開發(fā)的“香港模式”�,！跋愀勰Ｊ健迸c“中國特色”因素的雜交,，使得我國房地產(chǎn)市場成為一個古怪而特殊的市場。
“香港模式”就是“全能開發(fā)商”
所謂“香港模式”,，就是指房地產(chǎn)開發(fā)從投資買地,、開發(fā)建設(shè)到營銷銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全部由一家開發(fā)商獨立完成,，建立起一條以這個堪稱“全能開發(fā)商”為核心的縱向運作鏈,，形成一種全程的開發(fā)模式。這種模式是特殊歷史背景下形成的,，其背景有三方面：一是香港實行零關(guān)稅自由貿(mào)易,，財政收入不足；二是政府壟斷土地,，為土地財政提供了可能,；三是大開發(fā)商壟斷市場，市場集中度高,。
這種模式具有以下幾個顯著特征：第一,，開發(fā)商主要依靠銀行進行融資，其核心競爭力在于拿地和融資,，而這又取決于其和政府,、銀行的人脈關(guān)系；第二,，政府依賴土地財政,，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟支柱,；第三，政府,、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商的利益客觀上捆綁在一起,，而這三家獲利的關(guān)鍵是地價與房價上漲；第四,，市場在向消費者轉(zhuǎn)嫁高成本的同時,，政府不得不拿出部分土地收入為低收入群體提供福利性住房。高地價,、高房價與基本福利房保證構(gòu)成“香港模式”的基本特征,，而“售樓花”和“地王”是其兩大經(jīng)營特色。
“中國特色”+“香港模式”
我國房地產(chǎn)市場的整個發(fā)展過程,，就是一種具有中國特色的香港模式,。從最初的深圳學(xué)香港、沿海學(xué)深圳,，到后來的內(nèi)地學(xué)沿海,，“香港模式”逐步完成了其內(nèi)地化過程。我國絕大多數(shù)房企遵循著這一模式完成了原始積累并實現(xiàn)了全國性大規(guī)模擴張,。香港模式的推廣,，一方面確實促進了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮；另一方面,，隨著時間推移這種模式逐漸暴露出其天生的不穩(wěn)定性,。
筆者認為，這種不穩(wěn)定性源于國內(nèi)各種制度框架的不完善性,，從而決定了其對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的破壞性和對社會民生改善的壓抑性,。在這種“中國特色”的“香港模式”里，集合了中央政府,、地方政府,、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行,、居民以及投機資本多方的利益,，交織著二元經(jīng)濟、城市化,、工業(yè)化多種因素,，最終使得這種坐地生財模式弊端暴露無遺。主要存在著以下幾組矛盾：
第一,，供給與需求基礎(chǔ)不對稱,。需求市場化和供給中開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)市場化的同時,，作為最重要因素的土地卻不能市場化,，依然實行征地制和批租制,，這種不對稱的供需基礎(chǔ)，決定了土地資源是房價最重要的非市場因素,。
第二,，城市化與城鄉(xiāng)土地制度的不對稱。農(nóng)民進城安家落戶需要大量的住房,，但是鑒于城市土地資源的有限和農(nóng)村土地制度改革的艱難,，土地供應(yīng)能力短時期內(nèi)難以有效提高。
第三,，地方政府財權(quán)與事權(quán)分配的不對稱,。在財權(quán)不增加而事權(quán)不斷上升的條件下，地方政府不得不將土地出讓金收入作為地方財政的重要來源,，催生了“土地財政”,。
第四,，住房觀念與房屋商品化趨勢的不對稱,。中國文化中存在“居者有其屋”的觀念，在住房商品化的市場經(jīng)濟下,，高房價使得絕大多數(shù)群眾只能“望樓興嘆”,。
第五，經(jīng)濟增長與改善民生目標的不對稱,。房地產(chǎn)對推動經(jīng)濟實現(xiàn)高速增長方面功不可沒,，但由此產(chǎn)生的高房價問題加劇了民生問題的嚴重性，由于我國中低收入群體如此龐大,，各級政府還無力像香港那樣提供全面的公屋保障,。
何不轉(zhuǎn)型“美國模式”？
所以,，不根本改變現(xiàn)行的“香港模式”,，就無法徹底解決房價過高問題。在現(xiàn)行利益格局下,，地方政府在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)征收的各類稅費多達幾百項,；開發(fā)商面對中心城市的開發(fā)成本不斷提高，而市場承受能力越來越弱,，只能在高地價和購買力不足的夾縫中掙扎,，依賴銀行貸款更使企業(yè)在宏觀調(diào)控下舉步維艱；居民對房地產(chǎn)“買漲不買跌”的投機心理,，又使我國長期存在房地產(chǎn)的“賣方市場”,。
因此，試圖以一種市場化的方式運作以非市場資源為基礎(chǔ)的產(chǎn)品,，同時強調(diào)政府的調(diào)控作用是一種將市場和計劃割裂的行為,，也是最不遵守市場規(guī)律的行為,。在這場多方博弈中，廣大老百姓成為博弈的受損方,。
要解決我國房價過高問題,，必須在根本制度上大力推進現(xiàn)行的財稅體制、農(nóng)村土地制度以及城鄉(xiāng)住房制度等方面改革,，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供完善的制度環(huán)境,，并創(chuàng)造足夠的發(fā)展空間。在運營模式上,，要逐步向“美國模式”轉(zhuǎn)型,，讓房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，資金主要來源于社會大眾,，這樣可以有效分散企業(yè)和市場的風(fēng)險,，促進房市健康發(fā)展。在住房政策上,，要加強大中城市住房消費政策改革,，優(yōu)化土地、住房供給結(jié)構(gòu),，抑制投資,、投機性購房，加大保障性住房供應(yīng)力度,，形成多渠道的住房供應(yīng)體系,，不斷推進住房的“去資本品化”，使其回歸為一種普通的消費品,。
（作者為中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士） |