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爭議已久的小產(chǎn)權(quán)房終于等來了可能“轉(zhuǎn)正”的歷史機(jī)遇。在日前召開的國土資源部新聞發(fā)布會上,，相關(guān)負(fù)責(zé)人對媒體表示：根據(jù)國務(wù)院安排,，國土部和建設(shè)部牽頭,，成立了一個專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，正在進(jìn)行廣泛的調(diào)查,，準(zhǔn)備就全國小產(chǎn)權(quán)房的情況制定方案,，提出處理意見和措施。
事實(shí)上,，從相關(guān)新聞內(nèi)容的直接分析與以往政府監(jiān)管層對小產(chǎn)權(quán)房的政策傾向來看,，小產(chǎn)權(quán)房能否在此次政策制訂出臺之后獲得“準(zhǔn)生證”尚不得而知。相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人近期在提及小產(chǎn)權(quán)房時采用了“清理”,、“蔓延”等詞匯,。國土部部長徐紹史1月底在全國國土資源工作會上透露：2010年如不清理小產(chǎn)權(quán)房，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快后,，問題的蔓延將進(jìn)一步加速,，范圍會進(jìn)一步擴(kuò)大。
政策法規(guī)的制訂無外乎考慮“情,、理”兩大方面,。于理而言，小產(chǎn)權(quán)植根于農(nóng)村集體用地,，未繳納土地出讓金即建設(shè)商品房對外出售,，不符合土地歸政府全民所有的基本國策。農(nóng)村集體用地本身僅限于集體專項(xiàng)目的的使用權(quán),，并不具備建設(shè)商品房出售的法理基礎(chǔ),。即便是村級基層組織要挪作建設(shè)商品房，一是要有其他可繼續(xù)作為集體建設(shè)用地的土地,，并獲得村民投票協(xié)商同意,；二是要依法向政府繳納土地出讓金，以及后續(xù)的商品房出售流程必須符合政府相關(guān)法規(guī),。
實(shí)際上,，在目前小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、買賣過程中,，這些環(huán)節(jié)均存在不少漏洞,，這也是國務(wù)院等政府高層長期以來對小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)格限制的主要原因。因而在目前憲法短期內(nèi)不可能修訂的前提下,，小產(chǎn)權(quán)房要想轉(zhuǎn)正,，唯一的辦法就是規(guī)范自身的業(yè)務(wù)流程，使其與國家的基本政策保持一致,。如對集體建設(shè)用地的補(bǔ)充機(jī)制,、村民在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)買賣中的權(quán)益保障以及對政府土地出讓金的補(bǔ)繳與正常支付等等。從目前大城市郊區(qū)與城中村的小產(chǎn)權(quán)房價格來看,，僅相當(dāng)于周邊樓盤的40-60%左右,，相信即便是補(bǔ)繳相關(guān)的土地出讓金等各項(xiàng)費(fèi)用,，其實(shí)際的價格成本亦不會大幅上升。村級單位的開發(fā)商雖然會少賺部分利潤,，但是相關(guān)村民的權(quán)益補(bǔ)償與后續(xù)保障則轉(zhuǎn)移給政府處置,，實(shí)際增加成本應(yīng)不會太高。
于情而言,，目前高房價已成為拉大貧富差距,、增加社會分配不公的重要因素。溫家寶總理在近期的講話中指出：收入差距與高房價成為群眾最關(guān)注問題,。而小產(chǎn)權(quán)房對于緩解中低收入階層的高房價之痛,，抑制房價過快上漲具有極為顯著的療效。僅從這一點(diǎn)來看,，全盤否定小產(chǎn)權(quán)房等于放棄一條緩解民生矛盾的捷徑，實(shí)不可取,。法律也是根據(jù)情理所定,，藏富于民以拉動內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)的長期和諧發(fā)展才是政策法規(guī)制訂的根本目標(biāo)所在,。
此外,，中國目前房地產(chǎn)市場之所以高價，與地方政府的土地拍賣制度缺陷,、大型開發(fā)商的市場壟斷密不可分,。小產(chǎn)權(quán)房可以視之為市場對壟斷的一種自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制，對于這種具備一定合理性的市場調(diào)節(jié),，政府作為市場的監(jiān)管者應(yīng)擔(dān)負(fù)起調(diào)控引導(dǎo)的職責(zé),。況且從宏觀上來看，中國作為人口眾多,、幅員遼闊的大陸型國家,，城市化的進(jìn)程固然有相當(dāng)部分是涌入大中型城市。但是在未來相當(dāng)長的時間內(nèi),，大部分人口尤其是廣大的農(nóng)民群眾需要在小城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)城市化,。基于目前小產(chǎn)權(quán)房的中小型開發(fā)商有望成為中國在偏遠(yuǎn)地區(qū)實(shí)現(xiàn)城市化的核心力量,，這一點(diǎn)必須得到相關(guān)政策制定者的足夠重視,。希望有關(guān)的部門專家學(xué)者能夠在制定小產(chǎn)權(quán)房政策時予以充分的考慮。
（作者系復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)博士） |