近日,，據(jù)有關(guān)人士透露,，正在起草的《住房保障法》將在經(jīng)濟(jì)適用房制度中引入“共有產(chǎn)權(quán)”，這一制度設(shè)計(jì)引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注,。
所謂“共有產(chǎn)權(quán)”,，就是經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)是由政府和住戶“共有”，雙方領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》,，上面標(biāo)明兩者的產(chǎn)權(quán)比例,。之前，中國的經(jīng)適房制度的重點(diǎn)不是“共有產(chǎn)權(quán)”,，而是“價(jià)格限制”和“內(nèi)循環(huán)”模式,。所謂價(jià)格限制，就是設(shè)定經(jīng)適房?jī)r(jià)格本身是不包含“地價(jià)”,，同時(shí)經(jīng)適房必須5年后才能上市或者干脆取消上市交易權(quán)（若放棄則由政府“回購”）,。坦率地說，在沒有建立起完善的個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制（大量隱形收入被忽略）時(shí),，政府在準(zhǔn)確分辨出居民的收入水平方面有困難,，進(jìn)行實(shí)施“市場(chǎng)劃分”,，導(dǎo)致經(jīng)適房成為很多權(quán)勢(shì)者“尋租”工具。為了盡量克服這種“信息不對(duì)稱”,，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至提出經(jīng)適房不應(yīng)當(dāng)“修廁所”來剔除那些混水摸魚的富裕的權(quán)勢(shì)者,。
經(jīng)適房在國外也大量存在，實(shí)際上經(jīng)適房的潮流性做法就是“產(chǎn)權(quán)共有”,。例如英國布朗內(nèi)閣在數(shù)年前提出的“新居者有其屋”計(jì)劃,，就是采取“共有產(chǎn)權(quán)”的方案�,！肮灿挟a(chǎn)權(quán)”住房的對(duì)象就是所謂的“夾心層”（有一些購房能力,，但又難以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)高價(jià)），英國政府委托住房協(xié)會(huì)來與購房者共同擁有住房,，購房人可以先期購買25%—75%產(chǎn)權(quán)不等,，既可以隨著購買者增強(qiáng)來逐漸買回政府產(chǎn)權(quán)，也可以將手中產(chǎn)權(quán)回售政府,，如果政府不接受,，那么則賣給市場(chǎng)，兩者按照產(chǎn)權(quán)比例分配所得,。
“新居者有其屋”計(jì)劃的運(yùn)作基礎(chǔ)是市價(jià),，而不是一些地方官僚們隨意指定的扭曲性價(jià)格，在市價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)貼,、信貸優(yōu)惠,、階梯式購買、監(jiān)督出售中的道德風(fēng)險(xiǎn)等等,。這跟中國的“限價(jià)房”政策不同,。
我們并不是說“共有產(chǎn)權(quán)”非常完美，但在目前中國的政治經(jīng)濟(jì)和利益結(jié)構(gòu)狀態(tài)下,，這算一個(gè)“較優(yōu)選擇”,。過去的經(jīng)適房因?yàn)椤疤蕹貎r(jià)”，同市場(chǎng)的價(jià)差非常巨大,，一些權(quán)勢(shì)者有激勵(lì)去從中“尋租”,，并抵制各種限制經(jīng)適房上市交易的“內(nèi)循環(huán)做法”。而“共有產(chǎn)權(quán)”的引入,，盡管不一定能完全消除“增值空間”,，但“尋租”的“租值”的確是大幅度壓縮了，這有助于抑制經(jīng)適房廣泛存在的腐敗,。首先,，“共有產(chǎn)權(quán)”房是包含地價(jià)的，這意味著用地可以由行政劃撥，轉(zhuǎn)變?yōu)楣_“招拍掛”,，可以讓更多的市場(chǎng)開發(fā)者進(jìn)入,，經(jīng)適房的價(jià)格組成內(nèi)容完全市場(chǎng)化，也將包含土地出讓金,、稅費(fèi)等,。其次，政府在經(jīng)適房里面的股權(quán)很大程度上是以地價(jià)來獲得的,，這也可以將“面粉”和“面包”的關(guān)系清晰化,。再次，政府和購房者都有購買對(duì)方股權(quán)的優(yōu)先權(quán),，這意味著政府既可以將房屋買回改做廉租房,，也可以獲得現(xiàn)金來滾動(dòng)開發(fā)經(jīng)適房，這其實(shí)解決了過去那種經(jīng)適房“資金沉淀”以及“市場(chǎng)價(jià)差”（租值）完全被個(gè)人占有的局面,。這相當(dāng)于市場(chǎng)化的手段解決了經(jīng)適房退出機(jī)制,、政府保障性住房資金積累和滾動(dòng)以及貨幣化補(bǔ)貼的透明度。
舉例來說,，如果經(jīng)濟(jì)適用房的市價(jià)是40萬,，地價(jià)占一半,，那么購買者和政府的產(chǎn)權(quán)之比是1：1,，5年后升值到60萬，那么如果購買者要將房屋出售（或者產(chǎn)權(quán)全買下來）,，政府會(huì)得30萬,。這里面唯一的尋租機(jī)會(huì)是，購買者以政府信息不便,，故意與市場(chǎng)中介達(dá)成50萬的市價(jià),，政府損失5萬。但這個(gè)道德風(fēng)險(xiǎn)很好消除,，政府可以將產(chǎn)權(quán)評(píng)估,、監(jiān)督業(yè)務(wù)專門委托另外一家中介公司，這家中介公司對(duì)購買者的交易行為和中介串通進(jìn)行評(píng)估,，從而形成制衡,。政府委托的中介公司獲得穩(wěn)定且批量的政府“共有產(chǎn)權(quán)”業(yè)務(wù)，從中抽取一定的傭金,，如果它“造假”,，則取消其資格，使其喪失一筆穩(wěn)定的收入流,，將業(yè)務(wù)交其他的中介公司來做,。在房?jī)r(jià)縮水的時(shí)候，其機(jī)制同理。
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