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《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱“條例”）第二十條規(guī)定“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途,、建筑結(jié)構(gòu),、新舊程度、建筑面積等因素,，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定,。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定,，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格,。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票,、抽簽等方式確定,。”
這一法條值得商榷,，理由如下：
一是法條格調(diào)應(yīng)就高不就低,。解決公益與私權(quán)沖突是征收的首要問(wèn)題，公益顯然是對(duì)大家都有益,，其中就包含著不但不能損害被征收者的利益，還要他們因此受益,。因此,，被征收人的房屋應(yīng)給予房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易最高價(jià)，而不能是最低價(jià),。
二是舍近求遠(yuǎn),。如果“條例”的目的是以市場(chǎng)法則保護(hù)被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)利，被征收人就應(yīng)具有天然叫價(jià)權(quán),，也就是被征收人發(fā)出的邀約價(jià),，應(yīng)該是征收人與被征收人討價(jià)還價(jià)的基礎(chǔ),。“條例”舍近求遠(yuǎn),，回避了這個(gè)問(wèn)題,，不承認(rèn)被征收人的直接叫價(jià)權(quán)，這說(shuō)明讓步有限,。
三是增加被征收人的負(fù)擔(dān),。被征收者不能直接叫價(jià)，還要委托具有法律資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估,，這樣的民事委托需要被征收人支付委托費(fèi)用,。被征收人補(bǔ)償款還沒(méi)拿到，就要先支付一大筆費(fèi)用,，無(wú)形中額外增加了負(fù)擔(dān),。由于存在集體的悖論，由被征收人以投票,、抽簽等方式確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu),，是將民事問(wèn)題混同于公共問(wèn)題，將導(dǎo)致私權(quán)行使的混亂,。
四是直接適用評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告并將評(píng)估納入法定程序,，理論上不成熟。作為民間中介機(jī)構(gòu),，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)如同律師事務(wù)所,、會(huì)計(jì)師事務(wù)所一樣，其所出具的意見(jiàn)因?yàn)閹в袃A向性,，一般只具有參考價(jià)值,，不直接具有法律效力。同樣的房屋,，不同房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)得出的評(píng)估價(jià)格可能相差很大,，因此，將評(píng)估納入法定程序,，應(yīng)有法律的明確規(guī)定,，不能由行政法規(guī)規(guī)定。
五是對(duì)被征收房屋的非物質(zhì)價(jià)值未予足夠重視,。被征收者的房屋作為不動(dòng)產(chǎn)含有多重價(jià)值,，并不是簡(jiǎn)單的土木，其營(yíng)造過(guò)程也不能機(jī)械算計(jì),，其特殊的人文價(jià)值不能光見(jiàn)物（屋）不見(jiàn)人,。只有將房屋上升到住宅權(quán)的憲法高度，才能真正抵抗公權(quán)的非法侵入。
六是應(yīng)明確新舊程度包含使用年限或?qū)⑹褂媚晗迒为?dú)予以列明,。被征收者的房屋因?yàn)槭褂媚晗薏煌�,，價(jià)格會(huì)有等級(jí)差別，這一點(diǎn)應(yīng)明確,，以免以后發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),。
七是作為行政法規(guī)，規(guī)定應(yīng)盡可能明確,。該條中的投票,、抽簽，是否需要假投票,，即搞投票預(yù)演,？其程序如何確定，人員如何召集,，效力最后如何認(rèn)定,？都需要嚴(yán)格規(guī)定，以免成為隱患,。 |