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廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，自治區(qū)住建廳黨組書記宋繼東在所作的工作報(bào)告中提出,，將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市。
開發(fā)商空手套白狼主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是在參與土地拍賣時(shí)可以用很少的首付款獲得土地,，再用土地做抵押要么到銀行獲取貸款要么到資本市場(chǎng)融資來(lái)償付剩余大部分土地款項(xiàng)；二是住房建設(shè)階段,，可以通過商品房預(yù)售制度將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款,，用這部分資金來(lái)建設(shè)住房�,？梢哉f，從購(gòu)買土地到建設(shè)住房,，開發(fā)商幾乎不用付出任何資金成本就可以賺取暴利。
預(yù)售制度的建立是在1998年住房貨幣化以后,，針對(duì)當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的落后局面，國(guó)家為了促進(jìn)其發(fā)展而出臺(tái)的,，是基于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展不景氣，需要鼓勵(lì)的考慮,。然而,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已積累了一定的實(shí)力,，再實(shí)行這項(xiàng)制度只能助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投機(jī)行為、只能助推房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn),。同時(shí)，目前預(yù)售制度已經(jīng)失去其建立時(shí)的初衷,，并且其弊端已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其益處。該制度不僅導(dǎo)致面積縮水,、設(shè)計(jì)變更等問題得不到解決,，更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房,、抵押房再預(yù)售,、預(yù)售房再抵押，甚至還會(huì)出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為,。預(yù)售制度其本質(zhì)應(yīng)該是一種金融信用行為，但卻沒有嚴(yán)格的金融監(jiān)管,。預(yù)售制度其實(shí)是一種把房屋買賣的主動(dòng)權(quán)給予開發(fā)商的不平等制度。
一些專家總喜歡拿西方國(guó)家特別美國(guó)制度來(lái)說事,，那么，美國(guó)商品房預(yù)售制度如何呢,？從投資大師本杰明-格雷厄姆的《證券分析》一書中可知,，美國(guó)上個(gè)世紀(jì)20年代房地產(chǎn)開發(fā)情況與中國(guó)的現(xiàn)在預(yù)售制度較為相像,。本杰明-格雷厄姆尖銳指出：所有成本都可以通過發(fā)行債券支付或者銀行貸款或者購(gòu)房人支付,，開發(fā)商可以一文錢不投而獲得整個(gè)資產(chǎn)，在許多情況下還有大量現(xiàn)金進(jìn)賬,。不難想象,，整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則,、洞察力和起碼的常識(shí),，以至于整個(gè)行業(yè)日益膨脹，并最終毀于一旦,。
因此,，可以說商品房預(yù)售制度是一項(xiàng)早就被發(fā)達(dá)國(guó)家拋棄的陳舊東西,，商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的始作俑者之一,，商品房預(yù)售制度是一項(xiàng)非常不公平的制度，商品房預(yù)售制度是住房市場(chǎng)一系列禍根產(chǎn)生的原因之一,，還是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)魚目混雜,、腐敗橫行的根源之一。取消商品房預(yù)售制度有利于凈化房地產(chǎn)市場(chǎng),，有利于促進(jìn)開發(fā)商加快銷售,、回籠資金、杜絕捂盤,，有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn),，更有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
去年12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，要求完善商品房預(yù)售制度,。因此,，廣西在南寧試點(diǎn)取消這項(xiàng)制度符合調(diào)控大方向。但是,，南寧在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟不是一線城市,，效果如何有待觀察。我們希望一線城市應(yīng)該出現(xiàn)試點(diǎn),，更希望國(guó)家職能部門盡快全面鋪開,。 |