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已有一些省份做好了取消房屋預(yù)售制試點的準備,，要求取締預(yù)售制的呼聲至此有了一點眉目,。這符合很多慘遭預(yù)售商業(yè)生態(tài)掠奪的人的利益訴求,。對于已被公認為弊端叢生的一種商業(yè)制度,，人們再也無法違心遷就了,。
我們的房地產(chǎn)市場先天不足,。20多年前,，因為開發(fā)商資本金嚴重不足、供應(yīng)能力低下而選擇的預(yù)售制,，是一種低成本的商品房供給制度。商品房的繁榮基本有賴預(yù)售制上下游的購買者,，即銀行和買房人。卻不料這一制度貫穿至今,，開發(fā)商非但沒能在此期間培養(yǎng)獨立的擔(dān)當能力,，反而養(yǎng)成了依賴習(xí)性,。7年前，開發(fā)商的自有資金比例分別為10%,、20%不等，盡管最近數(shù)年里政府要求開發(fā)商將之提高到35%,，否則將不能提供政策性支持,，但這幾乎很難實現(xiàn)。
預(yù)售制一向鼓勵開發(fā)商以小資金玩轉(zhuǎn)大項目,。當開發(fā)商以很大一筆名義資金競得一塊建設(shè)用地之后,，土地控制當局允許他們分期支付出讓金，因而對他們那明顯并不充裕的自有資金便不足以構(gòu)成威脅,。即使是分期支付土地出讓金,，在沒有全部將這筆費用繳清的時候，他們?nèi)匀豢梢垣@得完整的土地權(quán)屬證明,，然后將此證明提交給銀行，以此作為一項優(yōu)良資產(chǎn)非常迅速地從銀行得到一筆數(shù)額巨大的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,。
當這筆貸款尚未使用完畢,，他們又可以通過未封頂項目實現(xiàn)購房款回籠,。在最早時候,，房屋還沒有動工建設(shè)，開發(fā)商就能以一張圖紙對外銷售,。眼下雖有所改變,，但改變并不大。在房屋未完全竣工前,，他們依然可以對外銷售。預(yù)售制給開發(fā)商帶來了便利,。他們寄生在這一制度之上，吞食著資源,，猶不知足,，還捂盤惜售,，不僅未能提高供給效率，反而成了瓶頸,，嚴重抑制了供應(yīng)。
但是,，廢止預(yù)售制是不是建設(shè)性的改革辦法,？卻依然存疑。廢黜預(yù)售制,，即意味著開發(fā)商們首先必須具備超過50%以上的更多自有資金,，才能夠確保在沒有任何外部資金幫助而純粹是自掏腰包的時候，勉強可以將項目從頭到尾獨立開發(fā)出來,。因為在未能建設(shè)出現(xiàn)房項目之前,，無法對外銷售,，也即回籠不了購買款，銀行此時也不會給予慷慨無度的貸款支持,。此時,，如果沒有十分富足的自有資金儲備，僅僅通過招拍掛拿到的一塊建設(shè)用地,，該筆土地出讓金就要一次性耗去十幾億甚至幾十億資金,。因而如果廢止預(yù)售制，我們所能看到的,，可能就是開發(fā)商陸續(xù)歇業(yè)破產(chǎn)。這對市場當然是不小的沖擊,。至少在目前不允許個人買地建房的政策氛圍里,，供給將陷于停頓，市場迅即衰退,。
因此,，我認為，需要對房屋預(yù)售制作必要的,、有效而溫和的改良,，而不是全面否定,。這種改良，需要政府投入更多精力加以設(shè)計與營造,。首先要鼓勵更多開發(fā)商充實內(nèi)部資本金從而走向獨立,，不再只是始終依賴吃白食似的預(yù)售實現(xiàn)商業(yè)掠奪。此時需要做三件事情,。第一,，中國有6萬多家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過上市融資的不超過200家,，這迫使那些沒有能力維持資金鏈的開發(fā)商過度依賴于商業(yè)銀行和購買人的資金接續(xù),。鼓勵企業(yè)通過更便捷的道路融資。
其二,，對于有著足夠資本金儲備背景的大型國有開發(fā)企業(yè),、以及一些已實現(xiàn)上市融資的企業(yè)，政府必須鼓勵他們嘗試放棄預(yù)售模式,。我相信,，這些企業(yè)具備了基本的商業(yè)誠信和倫理，也完全有能力擺脫預(yù)售制,，向更加公正和成熟的開發(fā)銷售模式轉(zhuǎn)變,。他們至少可以利用自有資金使項目維持到封頂之后再公開銷售。
更為重要的一點,，政府還有必要考慮向市場引入延期付款計劃,。這個計劃的優(yōu)點在于，購買者可以事先向開發(fā)商交付一筆有限數(shù)額的押金,，購買未竣工的房屋,，等到房屋全面完工后，再支付其余款項,。這是再穩(wěn)妥不過的事,。不僅可以控制價格肆意上漲，而且能借此最大限度地抑制預(yù)售制的負面效應(yīng)的蔓延,。這對于任何參與主體而言都沒有壞處,。
這些年來，我們沒有建立對海外機構(gòu)資金的控制機制,，而始終在強化制約力度,，不想方設(shè)法留住這些有用的資金，而是驅(qū)趕,。其實,，引入這些貨真價實的海外機構(gòu)資金是非常必要的。這不僅能使企業(yè)內(nèi)部資金得到充實，且能夠源源不斷地獨立維持項目的運轉(zhuǎn),，只要這些海外機構(gòu)能保持相對的誠實與信譽,，就值得鼓勵，只要土地和規(guī)則都在我們控制之下,。我們對此應(yīng)充滿期望,。
歸納起來，房屋預(yù)售制之所以嚴重打擊了市場的誠信度,，是因為一些技術(shù)壁壘和規(guī)則不夠完備,，或者說有大漏洞。因此,，預(yù)售制的改良也必須從這兩方面著手,。
（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作者） |