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上月底,，一位很久沒聯(lián)系的朋友心急火燎打電話給我：“聽說要加稅了,，我是不是該買房了�,�,？”
“為什么要趕在加稅前買房,？”
“不然上家要轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi),，我要多付好幾萬�,�,！”
“你知道加稅和其他調(diào)控政策一出,，房價(jià)會下跌多少萬嗎,？”
這位朋友最終沒能趕在房價(jià)最高的2009年最后一個(gè)月買到房，因?yàn)樯霞也煌馑�價(jià)的要求,。
在房地產(chǎn)市場上,，多數(shù)人的想法和他一樣，將炒作股市短線的習(xí)慣帶入樓市,，追漲殺跌,，樓市的熱度決定著他們參與的熱度。
放寬視野來看,，房產(chǎn)無論是作為投資品還是消費(fèi)品,，它的屬性都是長期的。很少有人能在樓市快進(jìn)快出并獲利豐厚,，反而是很多準(zhǔn)備這樣做的投資者,，過度使用杠桿，一遇到市場變冷就資金鏈斷裂。2008年深圳一些投資者的斷供事件,，是對這個(gè)原則最好的闡釋,。
樓市的長期屬性，來自于它兩個(gè)與生俱來的特點(diǎn)：流動性差,、交易成本高,。
每一套房子都是獨(dú)一無二的，地段,、朝向,、戶型甚至有些人重視的“風(fēng)水”，都不一樣,。產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化,，面對的又是顧客群極度個(gè)性化的需求，雙方能配上對非常需要“緣分”,。加上買房又是一次性巨大的投入,，所以平均成交時(shí)間往往長達(dá)一個(gè)月到幾個(gè)月。
一套房產(chǎn)的價(jià)格與其他消費(fèi)品相比是個(gè)天文數(shù)字,，而這套房子每次轉(zhuǎn)手的交易成本同樣是一個(gè)“小天文數(shù)字”。按照目前1%-3%契稅,、0-1%個(gè)稅,、5.55%營業(yè)稅、0.5%-1%中介費(fèi)計(jì)算,，一個(gè)完整的交易周期需要繳納的稅費(fèi)在10％左右,，如果加上貸款利息、首付資金的使用成本,，還要更高,。
也有很多持有者非常了解樓市自身規(guī)律，但遇到房價(jià)劇烈波動的時(shí)候,，還是忍不住獲利了結(jié)或割肉清倉,。樓市參與個(gè)體沒有長期意識，是因?yàn)閷φ邲]有穩(wěn)定預(yù)期,。
在1997年決定房地產(chǎn)必須走市場化道路之后,，10余年來房地產(chǎn)市場沒有實(shí)際有效的全國性長期規(guī)劃，每年都有短期政策出臺,，冷了要刺激,，熱了要降溫。
這樣的短期屬性政策管理長期屬性市場,，結(jié)果必然是平息了一次小的波動,，又導(dǎo)致下一次更大的波動。
中國房地產(chǎn)市場需要長期穩(wěn)定的規(guī)劃與法律，首先需要明確多大比例人群住房由政府解決,，多大比例由市場解決,；其次需要明確長期的物業(yè)稅取代一次性收取的土地出讓金，而不是妄圖雙重征稅,；中央政府與地方政府之間的財(cái)權(quán)事權(quán)劃分更需要公平合理,，地方政府嚴(yán)重依賴“第二財(cái)政”是房地產(chǎn)市場高燒不退的根源所在。 |