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北京一家新聞媒體就房價舉行民意測驗(yàn),，征求一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者的意見。絕大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為2010年中國的房價將會不斷上漲,，只有包括本人在內(nèi)的少數(shù)人認(rèn)為,，中國的房價將會下降。
筆者之所以得出這樣的結(jié)論,，是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場價格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通中國人的承受能力,，房地產(chǎn)價格水平與我國居民平均收入增長水平極不相稱。投資型住房購買行為與消費(fèi)型住房購買行為之間的分界越來越明顯,。消費(fèi)型住房市場正在逐漸萎縮,，而投資型住房市場正在不斷放大。中國的房地產(chǎn)市場猶如泡沫化的股票市場,，在瘋狂炒作的同時,，吸引了大量資金。當(dāng)投資回報率下降或者支付能力下降時,，房地產(chǎn)市場就會爆發(fā)危機(jī),。
正因?yàn)槿绱耍恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)商拼命鼓噪,，希望政府維持現(xiàn)有房地產(chǎn)價格,。來自北京的一個房地產(chǎn)開發(fā)商甚至大聲疾呼，如果房地產(chǎn)市場價格下跌,，那么,，還有誰會購買商品房,？
其實(shí)，在住房空置率不斷上升的情況下,，把投資型住房購買行為轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)型住房購買行為是理性的選擇,。換句話說，讓那些購買住房的投資者盡快將房屋出售,；讓那些需要住房的消費(fèi)者,，能以相對低廉的價格購買住房，是此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)所在,。
要想實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo),，政府必須從以下幾個方面入手：首先，征收房地產(chǎn)稅,。商品房投資者必須每年向稅務(wù)部門繳納房地產(chǎn)稅,；其次，盡快建立房屋租賃市場,，通過規(guī)范房屋租賃行為,，減少房屋租賃交易成本，鼓勵居民租賃住房,；第三,，強(qiáng)調(diào)住房的地域性特征，開征住房社會保障稅,。凡是購買商品房特別是高檔商品房的居民,，必須向城市繳納特別社會保障稅，以確保房地產(chǎn)市場價格下降之后,，城市的社會保障水平不會隨之下降,。
現(xiàn)在，中央政府出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,，主要是在市場準(zhǔn)入和購買環(huán)節(jié)做文章,，希望通過提高房屋購買成本，起到遏制房地產(chǎn)市場價格上漲的作用,。但實(shí)踐表明,，提高房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻，結(jié)果是讓少數(shù)投資者直接或者間接壟斷房地產(chǎn)市場,，使房地產(chǎn)市場的競爭水平下降,；增加商品房購買和轉(zhuǎn)讓成本，只會使房地產(chǎn)市場價格居高不下,。因而，逐步減少房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入限制條件,，減少土地出讓金,，鼓勵更多企業(yè)和個人進(jìn)入房地產(chǎn)市場,，才能為房地產(chǎn)市場繁榮打下良好的基礎(chǔ)。不僅如此,，政府應(yīng)當(dāng)大幅度削減商品房購買的稅費(fèi),，確保消費(fèi)者可以比較低廉的價格購買商品房。
商品房交易完成之后,，政府應(yīng)當(dāng)開征房地產(chǎn)稅和住房社會保障稅,。凡是購買商品房的居民，都必須按年繳納房地產(chǎn)稅,，并且根據(jù)城市發(fā)展需要,，向政府繳納社會保障稅。房地產(chǎn)稅可以逐步取代土地出讓金,，由消費(fèi)者按年繳納,。購買房屋面積越大，繳納的房地產(chǎn)稅就越高,。商品房距離市中心越近,，需要繳納社會保障稅就越高。
今后房地產(chǎn)開發(fā)商必須同時取得建筑承包商資格,，逐步減少或者壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的中間環(huán)節(jié),，以節(jié)約成本。房地產(chǎn)開發(fā)商對居民購買的商品房實(shí)行終身負(fù)責(zé)制,。如果商品房質(zhì)量出現(xiàn)問題,，房地產(chǎn)開發(fā)商必須承擔(dān)維修責(zé)任。今后房地產(chǎn)開發(fā)商不得炒賣土地獲取收益,。
住房和建設(shè)部可以考慮制定專門的行為規(guī)范,，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸收編建筑承包商。經(jīng)過資產(chǎn)重組或者資本重組之后,，爭取短時期內(nèi)在我國組建一批具有較高資質(zhì)等級,，具有良好社會信譽(yù)，具有雄厚的開發(fā)資金,，具有充足的技術(shù)保障,，具有提供長期售后服務(wù)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃情況,，按照屬地原則從事房地產(chǎn)開發(fā),，政府在優(yōu)先滿足城市居民基本住房需求的前提下，在城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部,，規(guī)劃建設(shè)高檔商品住宅,。凡是涉及到農(nóng)村集體土地的，政府退出,，由房地產(chǎn)開發(fā)商與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行商業(yè)談判,，并簽訂土地使用協(xié)議,。
居民為了投資需要，可以購買城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部的商品房,，但是,，必須繳納房地產(chǎn)稅和城市社會保障稅。這樣的制度設(shè)計,，既可以有效地保證城市居民基本的住房消費(fèi)需要,，同時又可以適當(dāng)照顧城市居民住房投資需求。由于降低了房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入的門檻,，因此,，可以促使房地產(chǎn)開發(fā)商通過良性競爭降低房地產(chǎn)開發(fā)成本；由于減少了商品房購買環(huán)節(jié)的費(fèi)用,，可以鼓勵城市居民在城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部購買商品房,；由于商品房投資者必須繳納房地產(chǎn)稅和住房社會保障稅，政府可以源源不斷地獲取財政收入,，從而確保城市可持續(xù)發(fā)展,。一次性繳納土地出讓金的做法，不能再持續(xù)下去了,。
（作者系中南財經(jīng)政法大學(xué)社會發(fā)展研究中心主任,，教授） |