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北京一家新聞媒體就房價(jià)舉行民意測(cè)驗(yàn)，征求一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者的意見,。絕大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為2010年中國的房價(jià)將會(huì)不斷上漲,，只有包括本人在內(nèi)的少數(shù)人認(rèn)為，中國的房價(jià)將會(huì)下降,。
筆者之所以得出這樣的結(jié)論,，是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通中國人的承受能力，房地產(chǎn)價(jià)格水平與我國居民平均收入增長水平極不相稱,。投資型住房購買行為與消費(fèi)型住房購買行為之間的分界越來越明顯,。消費(fèi)型住房市場正在逐漸萎縮，而投資型住房市場正在不斷放大,。中國的房地產(chǎn)市場猶如泡沫化的股票市場,，在瘋狂炒作的同時(shí),，吸引了大量資金。當(dāng)投資回報(bào)率下降或者支付能力下降時(shí),，房地產(chǎn)市場就會(huì)爆發(fā)危機(jī),。
正因?yàn)槿绱耍恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)商拼命鼓噪,，希望政府維持現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格,。來自北京的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商甚至大聲疾呼，如果房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌,，那么,，還有誰會(huì)購買商品房？
其實(shí),，在住房空置率不斷上升的情況下,，把投資型住房購買行為轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)型住房購買行為是理性的選擇。換句話說,，讓那些購買住房的投資者盡快將房屋出售,；讓那些需要住房的消費(fèi)者，能以相對(duì)低廉的價(jià)格購買住房,，是此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)所在。
要想實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo),，政府必須從以下幾個(gè)方面入手：首先,，征收房地產(chǎn)稅。商品房投資者必須每年向稅務(wù)部門繳納房地產(chǎn)稅,；其次,，盡快建立房屋租賃市場，通過規(guī)范房屋租賃行為,，減少房屋租賃交易成本,，鼓勵(lì)居民租賃住房；第三,，強(qiáng)調(diào)住房的地域性特征,，開征住房社會(huì)保障稅。凡是購買商品房特別是高檔商品房的居民,，必須向城市繳納特別社會(huì)保障稅,，以確保房地產(chǎn)市場價(jià)格下降之后，城市的社會(huì)保障水平不會(huì)隨之下降,。
現(xiàn)在,，中央政府出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，主要是在市場準(zhǔn)入和購買環(huán)節(jié)做文章,，希望通過提高房屋購買成本,，起到遏制房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲的作用,。但實(shí)踐表明，提高房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻,，結(jié)果是讓少數(shù)投資者直接或者間接壟斷房地產(chǎn)市場,，使房地產(chǎn)市場的競爭水平下降；增加商品房購買和轉(zhuǎn)讓成本,，只會(huì)使房地產(chǎn)市場價(jià)格居高不下,。因而，逐步減少房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入限制條件,，減少土地出讓金,，鼓勵(lì)更多企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場，才能為房地產(chǎn)市場繁榮打下良好的基礎(chǔ),。不僅如此,，政府應(yīng)當(dāng)大幅度削減商品房購買的稅費(fèi)，確保消費(fèi)者可以比較低廉的價(jià)格購買商品房,。
商品房交易完成之后,，政府應(yīng)當(dāng)開征房地產(chǎn)稅和住房社會(huì)保障稅。凡是購買商品房的居民,，都必須按年繳納房地產(chǎn)稅,，并且根據(jù)城市發(fā)展需要，向政府繳納社會(huì)保障稅,。房地產(chǎn)稅可以逐步取代土地出讓金,，由消費(fèi)者按年繳納。購買房屋面積越大,，繳納的房地產(chǎn)稅就越高,。商品房距離市中心越近，需要繳納社會(huì)保障稅就越高,。
今后房地產(chǎn)開發(fā)商必須同時(shí)取得建筑承包商資格,，逐步減少或者壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的中間環(huán)節(jié)，以節(jié)約成本,。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)居民購買的商品房實(shí)行終身負(fù)責(zé)制,。如果商品房質(zhì)量出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)商必須承擔(dān)維修責(zé)任,。今后房地產(chǎn)開發(fā)商不得炒賣土地獲取收益,。
住房和建設(shè)部可以考慮制定專門的行為規(guī)范，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸收編建筑承包商,。經(jīng)過資產(chǎn)重組或者資本重組之后,，爭取短時(shí)期內(nèi)在我國組建一批具有較高資質(zhì)等級(jí)，具有良好社會(huì)信譽(yù),，具有雄厚的開發(fā)資金,，具有充足的技術(shù)保障,，具有提供長期售后服務(wù)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃情況,，按照屬地原則從事房地產(chǎn)開發(fā),，政府在優(yōu)先滿足城市居民基本住房需求的前提下，在城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部,，規(guī)劃建設(shè)高檔商品住宅,。凡是涉及到農(nóng)村集體土地的，政府退出,，由房地產(chǎn)開發(fā)商與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行商業(yè)談判,，并簽訂土地使用協(xié)議。
居民為了投資需要,，可以購買城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部的商品房,，但是，必須繳納房地產(chǎn)稅和城市社會(huì)保障稅,。這樣的制度設(shè)計(jì),，既可以有效地保證城市居民基本的住房消費(fèi)需要，同時(shí)又可以適當(dāng)照顧城市居民住房投資需求,。由于降低了房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入的門檻,，因此，可以促使房地產(chǎn)開發(fā)商通過良性競爭降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,；由于減少了商品房購買環(huán)節(jié)的費(fèi)用,，可以鼓勵(lì)城市居民在城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部購買商品房；由于商品房投資者必須繳納房地產(chǎn)稅和住房社會(huì)保障稅,，政府可以源源不斷地獲取財(cái)政收入,，從而確保城市可持續(xù)發(fā)展,。一次性繳納土地出讓金的做法,，不能再持續(xù)下去了。
（作者系中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)社會(huì)發(fā)展研究中心主任,，教授） |