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目前很多人關注物業(yè)稅何時開征,、如何征收的問題。筆者認為,開征物業(yè)稅的時間越來越近了,。
早在2003年,，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，就我國稅收體制改革提出：“按照簡稅制,、寬稅基,、低稅率、嚴征管的原則,，穩(wěn)步推進稅收改革。實施城鎮(zhèn)建設稅費改革,，條件具備時對不動產開征統一規(guī)范的物業(yè)稅,，相應取消有關收費�,！�
其后,，財政部和國家稅務總局陸續(xù)批準北京、遼寧,、江蘇,、深圳、寧夏,、重慶,、安徽、河南,、福建,、天津等十個省市進行模擬評稅試點地區(qū)，即進行“空轉”試點,。2009年5月,，《國務院批轉發(fā)展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》明確提出“深化房地產稅制改革,，研究開征物業(yè)稅”。今年1月,，有媒體報道國家稅務總局將在全國范圍內開展房地產模擬評稅,。
今年“兩會”可能會討論這一問題。今年或明年,，十個空轉省市中極有可能有城市開始試點實轉,。實際上，近兩年調整房產稅和城鎮(zhèn)土地稅,，目的之一就是為推出物業(yè)稅做準備,。比如，城鎮(zhèn)土地使用稅從2007年開始稅率水平提高了兩倍,；2008年對個人出租住房,，按4％的稅率征收房產稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅,。按我國目前現狀,，開征物業(yè)稅的初期階段，主要是歸并房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,，或許也涉及土地增值稅,，土地出讓金的問題過于復雜，只能漸進式地納入物業(yè)稅范疇,。
國際經驗表明,物業(yè)稅的設置有可能成為我國房地產市場發(fā)展的內在“穩(wěn)壓器”,。
從2003年實行房地產調控以來，除了2008年下半年受國際金融危機影響,，房價出現短暫小幅下跌之外,，其他時間都是偏快或過快上漲；2009年尤其突出,，部分熱點城市商品住宅成交價格平均飆升40%左右,。從調控方式分析，硬性的行政干預不宜力度過大,，軟性的經濟手段又很難把握尺度,，稅收是經濟手段中的重要工具，可目前要解決房地產稅制的問題,，必須“動手術”,，而非涂藥抹膏。
近幾年房地產調控過程中,，曾頻頻使用營業(yè)稅,、契稅、土地增值稅、個調稅等工具,，其中多數屬于交易環(huán)節(jié)的稅種,，在供不應求的買方市場中，投資投機者往往輕而易舉地把增加的稅負轉嫁到買方頭上,，因此很難達到抑制房價的目標,。與此同時，持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,，而且還未依規(guī)全面征收,。其中目前房產稅只對經營性房產征收，由于經營性住宅征稅執(zhí)行困難,，基本也沒征,；城鎮(zhèn)土地使用稅主要是針對工業(yè)和商業(yè)用房，對住宅用地尚未征收,。
這就導致持有環(huán)節(jié)稅負極低,，投資投機者更愿意持有房產，坐等房價上漲,。由于目前國內住宅租金回報率一般只有2%-3%,，遠遠低于發(fā)達國家5%-8%的平均水平，很多毛坯房的投資者懶得打理和出租,，從而造成部分熱點城市新建住房空置率偏高,，形成巨大的資源浪費。
在發(fā)達國家房地產稅收體系中,，物業(yè)稅占據非常重要的位置,。狹義的物業(yè)稅只針對土地和房屋等不動產征收，廣義的物業(yè)稅則與財產稅概念相同,。多數發(fā)達國家財產稅收入占國民收入的比重為5％左右,，占一國全部稅收的比重多在10％以上。物業(yè)稅是地方稅收的支柱,，而且有些地方政府擁有物業(yè)稅的決定權,，比如在加拿大,、德國,、法國等國，地方政府及議會享有調整稅率的權力,。
開征物業(yè)稅具有重大意義,。首先是完善了我國的稅收體系，促進了所得稅,、增值稅,、財產稅“三駕馬車”的均衡發(fā)展。其次是有助于樓市健康發(fā)展，抑制投機需求,，穩(wěn)定房價,，減少房屋空置。再次是減少地方政府對土地財政的依賴,，逼迫政府部門更加注重城市配套與社區(qū)服務,，穩(wěn)步提升存量房地產價值，從而持續(xù)獲得稅收,。
當然,，很多人更關心物業(yè)稅開征后對房價的影響。筆者認為,，長期而論,，房價的波動性會因此而減小，尤其是對抑制房價過快增長有一定正面功效,。短期來看,，對購房者的心理影響重于實際影響，將會出現房價下跌的預期,。實際上,，普通民眾不必過于擔心，物業(yè)稅的稅基和稅率將會遵循由小到大的演變過程,，先征商業(yè)物業(yè),，后征住宅；先征營業(yè)用房,，后征自用房,；先征高檔住宅，后征普通住宅,；先征多套住宅,，后征單套住宅。而且,，依國外經驗,，還會對很多弱勢群體的房屋減征和免征。
（作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長）
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