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元旦期間關(guān)于深圳房?jī)r(jià)的一條新聞,，相信吸引了很多人的眼球,。據(jù)報(bào)道，深圳市國(guó)土房產(chǎn)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2009年12月,，深圳市新建商品住宅銷售均價(jià)為每平方米22304元，比上年同期上漲103%,。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，這條新聞是想告訴讀者，深圳的房?jī)r(jià)在過(guò)去的一年里漲了一倍,。然而,，房?jī)r(jià)等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)本身存在著很多的“解讀陷阱”,，對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確理解，不僅有利于了解經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,，也有利于減輕不必要的揣測(cè)和恐慌,。
解釋深圳房?jī)r(jià)漲了多少前，先讓我們看這樣一個(gè)例子,，以下這段文字來(lái)自于央行的2009年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告,，其中關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的，有這樣一段表述：“商品房銷售快速增長(zhǎng),。前三季度,，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積5.84億平方米，同比增長(zhǎng)44.8%,，比上半年加快13.1個(gè)百分點(diǎn),；累計(jì)銷售額2.75萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)73.4%,，比上半年加快20.4個(gè)百分點(diǎn),。”根據(jù)這樣的一段描述,，我們可以做這樣一個(gè)分析：銷售面積上升了44.8%,，而銷售額上升了73.4%，銷售單價(jià)(即每平方的單價(jià))的上升應(yīng)該超過(guò)了20%,。而正是在這段話之后,，卻出現(xiàn)了另一段描述：“9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%……”乍一看,，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格僅上漲2.8%的說(shuō)法與央行之前描述的整體概況是存在相當(dāng)大的矛盾的,，因?yàn)楦鶕?jù)簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)分析，全國(guó)房?jī)r(jià)理應(yīng)上升了超過(guò)20%,，很多人可能會(huì)得出這樣的結(jié)論,，政府機(jī)構(gòu)為了保增長(zhǎng)，“故意”制造出一幅地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有大幅上漲的“假象”,，以“逃避”其監(jiān)管不力的職責(zé),。
是這樣么？我們可以看另外一個(gè)例子：假設(shè)上海著名的“湯臣一品”2009年銷售出了10套,，每套成交價(jià)為1億元,，那么成交量就是10億元，而這個(gè)樓盤2008年卻一套也沒(méi)有銷售出去,，成交量為0,。在總體描述中，如果上海其他樓盤的銷售情況與2008年一樣(舉例來(lái)說(shuō),，都銷售了10億元),，那么上海市2009年樓市總體成交就比去年上漲了一倍,，同時(shí)，由于湯臣一品的單價(jià)較高,，那么上海市的樓價(jià)也會(huì)驟然上升,。明眼人都知道，這種統(tǒng)計(jì)出了“問(wèn)題”,，問(wèn)題就在于統(tǒng)計(jì)者混淆了豪宅和普通住宅的價(jià)格,。事實(shí)上，這些問(wèn)題是統(tǒng)計(jì)學(xué)創(chuàng)立以來(lái)一直想要解決的問(wèn)題,，即通過(guò)權(quán)重和季節(jié)調(diào)整等科學(xué)方法,，從而得到一個(gè)更加客觀的以及有代表性的樣本和數(shù)據(jù)。同時(shí),，從比較意義上來(lái)講,，湯臣一品盡管在2008年沒(méi)有銷售出一套，卻應(yīng)該有一個(gè)“價(jià)格”存在,，而這個(gè)“價(jià)格”才是真正可以比較的價(jià)格,。
以上的兩個(gè)例子，其實(shí)是想告訴讀者,，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)本身存在很多的“解讀陷阱”,，拿深圳房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，2008年12月,，經(jīng)濟(jì)一片蕭條,，幾乎沒(méi)有樓盤成交的案例，很多買家也因?yàn)榭吹鴺鞘卸艞壻I房計(jì)劃,，豪宅銷售更是無(wú)人問(wèn)津，而2009年12月,，買家紛紛入場(chǎng),，豪宅的銷售也十分火爆，在推動(dòng)成交總量的同時(shí),，也推高了每平方米房?jī)r(jià)的簡(jiǎn)單平均數(shù)(即不考慮權(quán)重而將豪宅和普通住宅視同一致),。這樣的情況在筆者生活的新加坡也同樣存在，我的一個(gè)同事最近買了一套房子,，很多人問(wèn)他,，為什么選在房?jī)r(jià)最高的時(shí)候買呢？他說(shuō),，其實(shí)他從2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)開始時(shí)就到處看房,，希望能夠選到一套“低價(jià)房”，但他看中的房子,，房東幾乎不愿意降價(jià)銷售,，而市面上的低價(jià)房,，本身的“素質(zhì)”也很難讓他下定決心。最終,，他仍然選了一套價(jià)格一直較為堅(jiān)挺的公寓,，而樓市的快速回暖，是讓他真正下決心買下房子的“催化劑”,。
總結(jié)一下,，在深圳房?jī)r(jià)這個(gè)有趣的問(wèn)題上，我們需要注意的是,，由于宏觀環(huán)境的不同,，2008年和2009年的這兩個(gè)“12月”其實(shí)沒(méi)有太強(qiáng)的可比性，而不管是投資者還是自住客,，也不能僅僅通過(guò)這兩個(gè)“12月”的簡(jiǎn)單房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),，得出可信的結(jié)論。同時(shí),，更多的針對(duì)房?jī)r(jià)是否存在泡沫以及樓市會(huì)否崩盤的討論,，也應(yīng)該“有的放矢”。
(作者系新加坡國(guó)立大學(xué)公共政策管理碩士) |