王石近來(lái)一直在談房地產(chǎn)泡沫將要破裂的盛世危言,。有開(kāi)發(fā)商諷刺他:王石是在為自己今年踏錯(cuò)步辯解。
王石這番話(huà)既是自解,也是心里話(huà),因?yàn)槿f(wàn)科也是泡沫制造者,他最清楚泡沫是如何造成的,。他確實(shí)擔(dān)心那些圍攻萬(wàn)科的虎狼之師,在把自己推入險(xiǎn)境的同時(shí),也把萬(wàn)科拉下水,。很多時(shí)候,萬(wàn)科雖是江湖老大,但也是身不由己。
本來(lái),萬(wàn)科作為老大,完全可以按照自己的牌理出牌,。為此它敢冒天下之大不韙,率先發(fā)動(dòng)價(jià)格戰(zhàn),但它確實(shí)錯(cuò)了,錯(cuò)在兩個(gè)方面:一是錯(cuò)誤地估計(jì)了自己的行業(yè)影響力,二是錯(cuò)誤地估計(jì)了經(jīng)濟(jì)形勢(shì),。結(jié)果,危機(jī)中它成了眾矢之的,老大的資本損失不少,市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈時(shí),它又沒(méi)跟上趟兒。但市場(chǎng)的瘋狂,讓王石的泡沫論找到了新的更有力的依據(jù),。所以,王石一方面一以貫之地繼續(xù)高喊泡沫要破,一方面也確實(shí)為自己,、為行業(yè)捏著一把汗。
2008年萬(wàn)科的年報(bào)顯示,萬(wàn)科既不差地也不差錢(qián),。截至2008年12月31日,萬(wàn)科可用土地儲(chǔ)備面積高達(dá)3602．3萬(wàn)平方米,通過(guò)提前降價(jià)促銷(xiāo),萬(wàn)科也回籠了不小的銷(xiāo)售收入,。如果按照王石的泡沫論看法,萬(wàn)科根本無(wú)須買(mǎi)地,。但因?yàn)榉噶饲懊嫠鰞蓚�(gè)錯(cuò)誤,萬(wàn)科不想再犯第三個(gè)錯(cuò)誤,因此,行業(yè)老大再次失身,不得不隨波逐流,被裹挾著進(jìn)了泡沫的旋渦。
據(jù)公開(kāi)披露信息,在2009年6－11月,萬(wàn)科新增土地面積竟達(dá)885．8萬(wàn)平方米,支付土地價(jià)款169．66億元,。但與其他上市房地產(chǎn)企業(yè)相比,萬(wàn)科還是有點(diǎn)兒像小腳女人,保利地產(chǎn),、招商地產(chǎn)、新湖中寶,、金地集團(tuán)等,新增土地都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了萬(wàn)科。
今年以來(lái),房地產(chǎn)公司都不惜一切代價(jià)圈錢(qián)買(mǎi)地,。圈錢(qián)的途徑有三:股市融資,、信貸、發(fā)行信托等,。據(jù)報(bào)道,房地產(chǎn)上市公司通過(guò)ＩＰＯ,、增發(fā)、配股,、發(fā)企業(yè)債等多種手段,累計(jì)融資972．21億元,地產(chǎn)上市公司增發(fā)股權(quán)融資規(guī)模竟占股市增發(fā)融資總額的17％,。到目前為止,還有40家房地產(chǎn)上市公司通過(guò)了股票增發(fā)融資預(yù)案,正等待中國(guó)證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)審批。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1－11月,房企資金來(lái)源48170億元,同比增長(zhǎng)44．2％,國(guó)內(nèi)貸款8994億元,增長(zhǎng)40．2％,較房地產(chǎn)最火爆時(shí)的2007年全年地產(chǎn)信貸規(guī)模超出近30％,。此外,個(gè)人按揭貸款超過(guò)7000億元,。另有數(shù)據(jù)顯示,2009年11月份發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品達(dá)18個(gè),融資規(guī)模高達(dá)87．37億元,三季度信托公司與房地產(chǎn)簽訂的投資資金就達(dá)540億元,占信托資金各領(lǐng)域投資的首位。據(jù)稱(chēng),11月份共有530款銀信合作理財(cái)產(chǎn)品,發(fā)行規(guī)模達(dá)到7594億元,其中,也有很多流向了地產(chǎn)公司,。
錢(qián)來(lái)得太多,2007年底2008年初,土地供應(yīng)又少,2009年春節(jié)后又出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的盛景,此時(shí)不買(mǎi)地更待何時(shí),？只有買(mǎi)地才能賭贏未來(lái),只有買(mǎi)地才能圈來(lái)更多的錢(qián),保利、招商,、金地等上市房企就是因?yàn)槿?lái)了很多錢(qián),才拼命拿地的,也因?yàn)榈啬玫枚?快要趕超萬(wàn)科了,。雖然王石對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)暴漲感到驚訝,對(duì)資本泡沫有著本能的體認(rèn),但萬(wàn)科深知過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)了這家店,即使有泡沫也只好參與這場(chǎng)豪賭,否則,就真的太傻了,。于是王石繼續(xù)說(shuō)著泡沫,萬(wàn)科卻一個(gè)猛子扎進(jìn)了買(mǎi)地圈錢(qián)的泡沫之中,。萬(wàn)科正在等待核準(zhǔn)公開(kāi)發(fā)行的8．8億股融資,除了增強(qiáng)日后土地儲(chǔ)備能力,就與年內(nèi)大舉新增土地項(xiàng)目令其資金吃緊有關(guān)。
數(shù)據(jù)顯示,扣除623．1萬(wàn)平方米的累計(jì)銷(xiāo)售面積,萬(wàn)科目前的土地儲(chǔ)備已高達(dá)3469．3萬(wàn)平方米,如果,萬(wàn)科的融資通不過(guò),如果3000多萬(wàn)平方米儲(chǔ)備土地都必須在一年內(nèi)開(kāi)發(fā)上市,那萬(wàn)科就真的只有死路一條了,。但政府不會(huì)出手這么狠,萬(wàn)科也不會(huì)就這樣死,。不僅萬(wàn)科,那些房地產(chǎn)大佬都不會(huì)死,因?yàn)樗麄冞�有高超的技巧可以延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期。有人研究了100家房企,發(fā)現(xiàn)了一個(gè)秘密,。房地產(chǎn)上市公司目前的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù),、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、營(yíng)業(yè)周期竟然長(zhǎng)達(dá)8．61年,、12．02年,、19．95年。一般來(lái)說(shuō),營(yíng)業(yè)周期越短,營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力就越強(qiáng),地產(chǎn)上市公司的反常之舉,只能說(shuō)明這樣做可以得到最大的利益,即以人為延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期的方式博取土地升值,進(jìn)而牟取更高的超額回報(bào),。而在這100家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司中,招商,、保利,、萬(wàn)科、金地四大地產(chǎn)龍頭,長(zhǎng)袖善舞的本領(lǐng)遠(yuǎn)在二三線地產(chǎn)上市公司之上,。也就是說(shuō),地產(chǎn)公司規(guī)模實(shí)力越大越有資格和能力捂盤(pán),、控盤(pán)。如萬(wàn)科,按目前的累計(jì)銷(xiāo)售面積計(jì)算,其土地儲(chǔ)備面積可供開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售5．56年,。
看來(lái),正是這些房地產(chǎn)上市公司,還有那些國(guó)有房企在制造著泡沫,。也正是他們,只有他們,快樂(lè)地享受著泡沫的盛宴。
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