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本次房地產(chǎn)泡沫的形成，源于四萬億財(cái)政擴(kuò)張政策以及寬松信貸政策所帶來的龐大資金流,。長(zhǎng)期以來,，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過度依賴政府主導(dǎo)，金融危機(jī)之下,，政府釋放出大量用以刺激經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)資源,，并沒有通過減稅、降低貸款門檻以及政策性補(bǔ)貼等方式轉(zhuǎn)入中小企業(yè),，也沒有能通過收入分配制度的改善轉(zhuǎn)移到廣大市民手中,，而是大量涌入樓市。同時(shí),，由于極其寬松的信貸政策導(dǎo)致銀行迫切尋找貸款項(xiàng)目,，令樓市資金杠桿率不斷提升，開發(fā)商得以用少量本金獲得大量的貸款,，而降低土地出讓金首付以及放寬二套房貸等政策,，又鼓勵(lì)銀行進(jìn)一步放貸，這樣就形成巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn),。
顯然,，當(dāng)務(wù)之急是遏制可能發(fā)生的金融危機(jī)，近期率先推出的土地出讓金預(yù)收款提升,，以及即將推出的提升第二套房貸利率等舉措,，都是信貸剎車的前奏,。
但是，房地產(chǎn)一家獨(dú)大的真正危害,，在于其加劇了收入分配體系的扭曲,，更對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主題——擴(kuò)大內(nèi)需帶來明顯抑制作用。因?yàn)�,，消費(fèi)者用按揭購(gòu)買房地產(chǎn),，意味著透支個(gè)人或家庭的未來10到30年的收入。而這一購(gòu)買行為只能帶來一次性的裝修,、家電等附帶消費(fèi)需求,。而且，普通消費(fèi)者是在未來收入預(yù)期并未獲得改善的情況下,，由于擔(dān)心房?jī)r(jià)持續(xù)上漲無法遏制,，不得不透支購(gòu)房的，這就意味著購(gòu)房將壓抑普通消費(fèi)行為,。房地產(chǎn)業(yè)集中了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇政策的大多數(shù)資金,，又導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，加劇了居民收入下降,。從而形成了這樣一個(gè)鏈條：房地產(chǎn)獲得資金越多,，資金在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的分配情況就越扭曲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇越慢,，居民收入分配結(jié)構(gòu)越是惡化,。
因此，無論是從短期遏制金融風(fēng)險(xiǎn)的角度,，還是從中長(zhǎng)期改善居民收入分配,、擴(kuò)大內(nèi)需的必要性來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)非調(diào)整不可,。
不難解讀各項(xiàng)調(diào)控政策的目標(biāo),。取消二手房交易免稅優(yōu)惠以及收緊二套房貸款,，無疑是為了通過提高投資房地產(chǎn)的成本,，打擊房地產(chǎn)投資需求；提高土地出讓金首付比例,，是為了提防開發(fā)商借用銀行的信貸額度哄抬土地價(jià)格,。而大力增加普通商品房供應(yīng)，則顯示中央依然希望房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)充當(dāng)經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的作用,�,？梢姡瑴p少房地產(chǎn)投機(jī)所導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn),，通過將供求結(jié)構(gòu)調(diào)整到位來重新刺激內(nèi)需,，是房地產(chǎn)政策的基本思路,。
但遺憾的是，由于長(zhǎng)期存在的利益結(jié)構(gòu)困境,，當(dāng)前的各項(xiàng)政策目標(biāo)是互相矛盾的,。例如，由于分稅制導(dǎo)致地方政府收入來源單一,，過度依賴土地收入,，加上地方政府掌握土地一級(jí)市場(chǎng)，并直接監(jiān)管開發(fā)商,，這些因素加起來,，是地方政府與中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面有分歧的根源。同時(shí),，也正由于地方政府難以放棄土地收入,，形成多年來中央與地方在房地產(chǎn)調(diào)控上“各說各話”的尷尬局面，導(dǎo)致上述多項(xiàng)措施,，雖然連年提出,，但落實(shí)到實(shí)施的層面，總是難以奏效,。
因此,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成“只漲不跌”的錯(cuò)誤信號(hào)。這與其說是老百姓對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格充滿信心,，不如說是對(duì)政府調(diào)控效果失去信心,。因此，理順利益結(jié)構(gòu),，將一系列政策目標(biāo)統(tǒng)一起來,，并促進(jìn)各利益方協(xié)同一致，應(yīng)該成為政策制定的優(yōu)先選項(xiàng),。
由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)累積了巨大風(fēng)險(xiǎn),，因此短期內(nèi)，控制金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該被放在首要位置,�,？梢灶A(yù)計(jì)的是，中央不可能采取強(qiáng)硬手段,，戳破當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫,，而會(huì)采取逐步提供保障型住房的方式，將當(dāng)前的高房?jī)r(jià)懸空,，并讓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步填補(bǔ)高估的房?jī)r(jià)空間,。
而追本溯源，清理地方政府與開發(fā)商的既得利益，理順土地供應(yīng)市場(chǎng)的供求關(guān)系至關(guān)重要,。要做到這一點(diǎn),，首先應(yīng)將地方政府與土地財(cái)政相剝離，這就要求改革中央與地方利益分配制度,，將與企業(yè)發(fā)展相關(guān)的收入項(xiàng)轉(zhuǎn)給地方政府,，而將土地出讓收入轉(zhuǎn)入中央政府，從而形成地方政府發(fā)展實(shí)業(yè)的激勵(lì)機(jī)制,，促進(jìn)地方政府大力向企業(yè)讓利,，進(jìn)而提高企業(yè)盈利水平。與此同時(shí),，由于對(duì)中央政府而言,，土地級(jí)差地租所導(dǎo)致的土地出讓收入懸殊問題并不存在，這就令中央政府得以更為超脫地統(tǒng)籌全國(guó)土地市場(chǎng)規(guī)劃,。
在此基礎(chǔ)上應(yīng)協(xié)調(diào)政府與農(nóng)民的在土地征收上的利益糾葛,，必須在進(jìn)一步明晰土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，建立城鄉(xiāng)土地出讓市場(chǎng),。具體的方式是,，通過統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)用地指標(biāo)，建立土地指標(biāo)交易市場(chǎng),，在確定農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上,，允許發(fā)達(dá)地區(qū)的地方政府，向未城市化地區(qū)的農(nóng)民購(gòu)買城市用地指標(biāo),，實(shí)現(xiàn)級(jí)差地租的轉(zhuǎn)移支付,，從而解決土地供應(yīng)的困境。
（作者系媒體人士） |