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完善民生住房體系,，實行不同于商品房用地的差別性土地政策恐怕更為重要,。各地政府起碼需要將全年住房建設(shè)用地總量中的60%投入到民生住房上去，可以通過專門的民生住房委員會公開向社會招標(biāo),，在保證一定利潤的前提下,，向社會企業(yè)和第三方機(jī)構(gòu)委托開發(fā)與銷售權(quán),。民生住房體系的成形，有望全力促使樓市向理性和正常秩序回歸,�,！ �
最近一段時間,，管理層數(shù)度發(fā)出將集中精力抑制投機(jī)性購房的信號，具體措施是增加普通住房和保障住房的供應(yīng),。在樓市投機(jī)現(xiàn)象正將整個市場再度推向風(fēng)口浪尖之時,，我們終于能夠感受到一種基本共識的形成——整個房地產(chǎn)市場不可以永遠(yuǎn)在“成也投機(jī)、敗也投機(jī)”的棋局中打轉(zhuǎn)兒,，“銀行信貸支持-房地產(chǎn)火熱-固定資產(chǎn)投資激增-消費(fèi)需求擠出”這樣的邏輯鏈條,，再也無法持續(xù)下去了，如果再讓地方政府無顧忌地炒地,，投機(jī)者高杠桿炒房,，后果難以設(shè)想。非得痛下決心變革不可,。寧可犧牲短暫的GDP增長,，也要傾全力推動中國經(jīng)濟(jì)邁入一個新的增長路徑。
從2007年前調(diào)控層面的一收,，到2008
年末的一放,、再到目前的又一收，可以說,，房產(chǎn)調(diào)控的拿捏軌跡是非常明顯的,。但是，怎么抑制樓市的投機(jī),？這又是一個極為棘手的問題,。綜合各種市場經(jīng)驗來看，投機(jī)現(xiàn)象幾乎不可抑制,。概而言之,，那種不以自住為目的、非改善性的,、以交易利潤為終極追求的房屋購買行為,，都是投資性購買。而凡是投資性的購買,，無一例外都應(yīng)歸入投機(jī)行為,。正是這種帶有冒險性、破壞性和擠壓性的機(jī)會主義逐利行為,，推動了我們整個市場的興旺,。雖然已經(jīng)有不少人批評這給市場帶來的是非理性的、虛假的繁榮,，但我們顯然不能否認(rèn)這樣一個事實,，即此類投機(jī)性資本一旦被抽離，市場頃刻之間就會被重新歸零。
面對北京,、上海的驚人房價,，回望最近幾次與房地產(chǎn)的泡沫密切相關(guān)的全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)危機(jī)，海內(nèi)外諸多學(xué)者莫不以為,，房地產(chǎn)是目前中國經(jīng)濟(jì)最大的隱患,。
中國當(dāng)下樓市生態(tài)過于殘酷，證明這個市場中生成了一個低級的,、低效率的但又過于牢固錯雜的食物鏈�,，F(xiàn)在的住房購入者，一般都是兩類人,，一類有產(chǎn)者,，一類無產(chǎn)者。有產(chǎn)者,，是指那些有其積累的人,，他們的購買方式，通常是借助銀行炒買房屋,。自己的錢多半不動,，炒來炒去都是掏國家和人民的錢；要么就是一伙人通過某種契約方式向社會籌資,，組成民間團(tuán)體從事炒買運(yùn)作,，這些人不是機(jī)構(gòu)性質(zhì)的，就是小團(tuán)隊性質(zhì)的,。但不管怎么樣,，可以說都是職業(yè)炒家。
另一類無產(chǎn)者,，是指那些本來有一定積累，但并不想通過資本運(yùn)作去追求風(fēng)險收益的自住購買者,。這些人,，盡管屬于風(fēng)險厭惡者，但抵抗不住市場輿論的蠱惑和現(xiàn)實處境的壓力,，只得一腔悲情投身市場,，把自己的余生貢獻(xiàn)給開發(fā)商和銀行。而恰恰是這一部分人,，是那些職業(yè)炒家的存在土壤,。換言之，投機(jī)現(xiàn)象之所以愈演愈烈,，是因為市場的正常供給短缺所致,，其結(jié)果，是資本對民生構(gòu)成了擠出。民生的問題,，遂變成了一種以簡單的支付能力為唯一標(biāo)準(zhǔn)度量的競價游戲,。
市場并不能解決所有問題。要抑制投機(jī),，必須將投資品功能和居住品功能從房屋上剝離開,。過去10多年來，正是因為這種人為的屬性混淆和錯位,，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)和供給偏向一隅,。所謂商品房，顧名思義,，就是一件商品,，投資品功能被推到了極致，居住品功能則受到嚴(yán)重抑制或淡化,，結(jié)果人人只能跟著市場走,，說確切一點(diǎn)，是只能跟著少數(shù)一些投機(jī)家引領(lǐng)的風(fēng)向走,。普通住房的價格屢屢被炒成了奢侈品,。普通消費(fèi)者連基本的議價能力都被奪走了。
還住房以本來面目,，使之向居住品功能回歸,，必須解決短缺問題。短缺并不意味著真實的供給能力不夠,，而是因為壟斷,，也即供給環(huán)節(jié)也存在著投機(jī)行為。這種壟斷,，是多層次的,，土地首先被多主體壟斷著，進(jìn)而在住房開發(fā)和銷售層面,，又被多主體壟斷,，如此一來，房地產(chǎn)價格只會投機(jī)炒作中變得更加脫離實際,。
中央政府最近提出要實行差別性的信貸政策,，以支持自住和改善型購買行為，這當(dāng)然是一種靈活的策略,。但簡單的金融層面的支持,，仍不能自根本上改變目前日益嚴(yán)重的失衡局面。若把握不好,，將鼓勵更多普通購買人積極進(jìn)入一個投資品市場,，而非居住品市場,，這樣一來，或許會使得資本炒作更加猖獗,。
只有完善民生住房體系,，才能限制商品房的投資品功能被無限放大，產(chǎn)生諸多外部性問題,。民生住房的建設(shè),，差別性金融政策自然是題中應(yīng)有之義，除此之外,，筆者以為,，實行不同于商品房用地的差別性土地政策恐怕更為重要�,？刂仆恋氐恼�,，在向普通購買人加大按揭信貸傾斜的同時，還需要加大這類住房的土地供給,，不走市場,，改為從儲備用地中直接劃撥，以防止被中間商推高地價,，進(jìn)而哄抬房價,。
以目前的情況看，各地政府起碼需要將全年住房建設(shè)用地總量中的60%投入到民生住房上去,，而將其余的40%交由開發(fā)商們?nèi)ジ倶?biāo),，用以建設(shè)純粹的靠支付能力和市場調(diào)節(jié)實現(xiàn)投資利潤的商品房。在大量用地的支撐下,，民生住房體系的成形,，有望使房屋的居住品功能得到充分彰顯，從而進(jìn)一步對陷于瘋狂的投資品房屋市場造成一種競爭性抑制,，全力促其向理性和正常秩序回歸,。
民生住房用地劃出之后，可以通過一個專門的民生住房委員會公開向社會招標(biāo),，在保證一定利潤的前提下,，確立“價低者得”的原則，借助價格向下的競爭方式,，向社會企業(yè)和第三方開發(fā)建設(shè)機(jī)構(gòu)委托開發(fā)與銷售權(quán)。價格可以分為幾塊,，一部分由財政補(bǔ)貼,，一部分由普通業(yè)主自行支付，相應(yīng)地,，由于是民生工程,，稅費(fèi)亦需減免,，如涉及到信貸層面，宜充分實行差別性的信貸政策,。受委托的開發(fā)商從中賺得的利潤,，應(yīng)是包含建設(shè)成本在內(nèi)的代工費(fèi)用和勞務(wù)費(fèi)用，以及相應(yīng)的委托性雇傭金,。
一言以蔽之,，最有效的抑制樓市投機(jī)辦法，要看民生住房體系的建設(shè),；而建設(shè)民生住房體系,，又要看政府是否能拿出魄力，當(dāng)機(jī)立斷,。
（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作家,，現(xiàn)居北京） |