|
針對新近出臺的“國四條”，業(yè)內(nèi)外人士熱烈討論的其實只有一條,，即“抑制投資投機性購房”,。表面看起來，這條與“遏制房價過快上漲”關(guān)系最為密切,，實際上卻并非解決高房價的具體措施,。最被人們忽視的一條是“繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)”。那么,，住房保障和眼下中國房市的高房價,，又有什么樣的內(nèi)在聯(lián)系？
房地產(chǎn)業(yè)涉及國計民生,，既是拉動經(jīng)濟增長的重要支柱產(chǎn)業(yè),，又是提高人民生活水平的重要產(chǎn)業(yè),。房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵在于住宅產(chǎn)業(yè)，而住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重點在于協(xié)調(diào)住房保障和住宅市場化之間關(guān)系,，建立一套完善的住房保障體系,。這是一個高難度的命題。
回顧歷史,，我國住房制度改革的過程并不順利,。改革開放后，國家就開始嘗試改變計劃經(jīng)濟條件下低水平的福利化分房制度,，但困難重重,，推進的速度很慢。直到1998年,，為了克服亞洲金融危機對我國經(jīng)濟的負面影響,，中央終于下決心把住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點，所以態(tài)度堅定地出臺了俗稱“23號文”的房改文件,，決定徹底停止福利化分房,，實行貨幣化分房制度，全面推行住宅商品化,、市場化,、社會化、產(chǎn)業(yè)化,。
至今,，我國住房制度改革已取得顯著成就。1997年到2007年,，全國商品房住宅銷售面積由7864.3萬平方米增加到70135.9萬平方米,，年均增幅高達79.2%。城鎮(zhèn)居民居住面積大幅增長,，全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由1978年的6.7平方米,，增加到2007年的28平方米。相對于以前低水平的福利化分房制度,，“23號文”大大解放了住宅產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力,。
然而，正是在住宅市場化進程高速推進的過程中,，商品住宅價格的持續(xù)快速上漲令普通居民購房難度越來越大,。同時，因土地供應(yīng),、住宅開發(fā),、銷售等環(huán)節(jié)存在諸多不合理、不完善的地方,，社會上出現(xiàn)了質(zhì)疑,、批評住宅市場化發(fā)展方向的聲音,。
市場并非萬能，在商品經(jīng)濟條件下,，市場機制既能有效配置資源,，同時又存在失靈現(xiàn)象。不同商品類別,，市場失靈的程度有別,，而住宅市場失靈的程度比較高，主要有兩個原因,。一個原因是住宅具有投資品的屬性,，容易受到投資投機因素的干擾，市場波動頻率快,，波幅較大,；另一個原因是,，住宅與普通民眾息息相關(guān),，民生屬性鮮明，住宅市場客觀上需要政策的引導(dǎo),。
目前需要反思的并不僅僅是當(dāng)初的改革思路,。“23號文”曾明確規(guī)定“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”,。具體是：“對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策,。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房,；其他收入高的家庭購買,、租賃市場價商品住房�,！钡趯嵺`過程中,，商品住宅過度發(fā)展，經(jīng)濟適用房發(fā)展不足,，廉租房基本被忽視,，比如，拿1999年全國竣工的住宅套數(shù)結(jié)構(gòu)與2007年相比,，經(jīng)濟適用房所占比重由24.92%降至8.1%,。
2006年，中央開始鄭重關(guān)注房價過快增長與住房保障滯后之間的矛盾,。2007年出臺“24號文”,，再次強調(diào)要搞好廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)。2008年11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推出“9000億安居工程投資計劃”,。2009年初,，國務(wù)院出臺《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》,，規(guī)定爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題,。如今“國四條”又加碼任務(wù)：力爭到2012年末,，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；另外,，用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造,，涉及1000萬戶家庭。
看來,，此番中央是鐵了心幾年內(nèi)就讓住房保障大變樣,。可這一過程面臨著目標(biāo)落地,，執(zhí)行到位的問題,。今年上半年，經(jīng)濟適用房開工量只完成了年度任務(wù)（130萬套）的37%,；今年前8個月,，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率為23.6%,。一些地方由于配套資金不到位和征地,、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足，將難以完成今年的建設(shè)計劃,。這其實反映了在住房保障方面地方和中央存在利益博弈,；另外，有些目標(biāo)可能定得偏高,，比如經(jīng)濟適用房已被證明存在較多問題,，應(yīng)該把工作重點放在完善運作機制，而非大量新建,。
住宅保障要求發(fā)揮“政府有形之手”的主觀能動性,，住宅市場化強調(diào)“市場無形之手”的自由調(diào)配功能。兩者之間本來就是一對矛盾體,。住宅的商品性和社會性客觀要求二者和平共處,，這其中牽涉到各種利益群體間的博弈，因此相當(dāng)復(fù)雜,。
近幾年政府調(diào)控房價的效果一直欠佳,，也與沒能處理好這對矛盾有關(guān)系。
針對我國住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,，筆者建議,，按照住宅的生產(chǎn)、供應(yīng),、消費,、管理等環(huán)節(jié),，把住宅市場劃分為兩個系統(tǒng)，實行“雙軌制”：保障型住房系統(tǒng)和市場化住房系統(tǒng),。保障型住房系統(tǒng)由政府主導(dǎo),，服務(wù)于特定群體，實行價格管制,；市場化住房系統(tǒng)由市場機制主導(dǎo),，不限消費和投資群體，政府不再干預(yù)價格,。如此,，則中高檔商品住宅價格再高，也與中低收入群體無關(guān),，那是富人的游戲,。政府需要把精力花在加快住房保障建設(shè)和完善運作機制上，擴大保障面,，同時防范權(quán)貴階層從中“占便宜”,。
（作者系房地產(chǎn)專業(yè)人士） |