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近日,，建設(shè)部部長(zhǎng)表示,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因主要有四點(diǎn)：土地供應(yīng)減少,、投機(jī)性買房增加,、開發(fā)商囤積住房和部分城市保障性住房建設(shè)滯后。筆者認(rèn)為,，在以上四點(diǎn)中,，只有第一點(diǎn)和第四點(diǎn)是房?jī)r(jià)上漲的原因，其余兩點(diǎn)是房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果而不是原因,。假如房?jī)r(jià)不漲,，有人會(huì)炒房子嗎？同樣,，如果房?jī)r(jià)下跌的話,，開發(fā)商也不會(huì)捂盤惜售。
也許是因?yàn)榻ㄔO(shè)部的部長(zhǎng)不便說出超越自己權(quán)力范圍之外的話
（信貸與貨幣不屬于建設(shè)部管）,，只能在自己力所能及的范圍內(nèi)找原因與對(duì)策,。按照筆者的觀察，上述有關(guān)房?jī)r(jià)上漲的四點(diǎn)解釋頂多觸及到了表面現(xiàn)象,。導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的根本原因是信貸與貨幣的過度增加,，要從根本上解決房?jī)r(jià)上漲問題，應(yīng)該收緊貨幣與信貸,。
信貸過度增加從供需影響房?jī)r(jià)
首先,，看信貸過度擴(kuò)張對(duì)房?jī)r(jià)的影響。信貸過度增加通過供給與需求兩個(gè)方面影響房?jī)r(jià),。
從供給的因素看,，寬松的信貸政策助長(zhǎng)了開發(fā)商捂盤惜售的行為。2008年初之所以出現(xiàn)以萬科(000002,股吧)為代表的房企大幅度降價(jià)促銷行為,，主要原因是這些企業(yè)存貨多,、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。自2008年11月份中央開始實(shí)施適度寬松的貨幣政策以來,，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解,，使不少大型開發(fā)商捂盤惜售。在房地產(chǎn)市場(chǎng),，開發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者,，買房者是價(jià)格的被動(dòng)接受者，當(dāng)開發(fā)商有了信貸資金的支持,，在市場(chǎng)定價(jià)過程中更加主動(dòng),，住房?jī)r(jià)格必然上升。
土地的供給同樣受到信貸政策的影響,。根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì),，在今年新增加的9萬億貸款中，有5萬多億貸給了地方政府的融資平臺(tái),。地方政府由于有融資的便利,，地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴程度降低,。于是，我們看到一個(gè)反常的現(xiàn)象,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的2009年,，全國(guó)的土地出讓面積下降了20%多，有些城市的土地出讓面積只完成年初計(jì)劃的50%左右,。由于土地需求增加而供應(yīng)減少,，使土地價(jià)格迅速上升，各地都出現(xiàn)了所謂的“地王”現(xiàn)象,。而土地價(jià)格的上升必然助漲房?jī)r(jià)的上升,。
股市推高地價(jià) 地價(jià)推高房?jī)r(jià)
從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求,，尤其是按揭貸款的優(yōu)惠利率下調(diào)到歷史最低水平時(shí),，買房者的還款負(fù)擔(dān)大大降低。
隨著信貸高速增長(zhǎng),，我國(guó)今年的貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)非常迅速,，廣義貨幣供應(yīng)已接近30%，即在不到一年的時(shí)間里我國(guó)貨幣數(shù)量增加了三成,。貨幣供應(yīng)的增長(zhǎng)速度已經(jīng)大大超過了GDP的增長(zhǎng)速度,，使市場(chǎng)上通脹預(yù)期明顯加強(qiáng)。明顯的標(biāo)志有幾個(gè)：一是債券市場(chǎng)的收益率快速回升,，新發(fā)行的公司債券的收益率快速提高，由2008年底的5%左右上升到目前的8%左右,；二是狹義貨幣供應(yīng)量迅速上升,，M1已經(jīng)從2008年底的10%增長(zhǎng)到目前的33%，上升了20多個(gè)百分點(diǎn),。存款活期化說明老百姓將資金選擇存定期的意愿快速下降,。買房成為一種無奈甚至是恐慌性的選擇。
同樣,，2009年快速增長(zhǎng)的信貸推高了股市價(jià)格,，股市上漲在相當(dāng)程度上刺激了房地產(chǎn)的需求。股市的繁榮對(duì)樓的作用表現(xiàn)在兩個(gè)方面,，一是增加的市場(chǎng)對(duì)樓市的需求,，當(dāng)投資者賬面財(cái)富迅速增加時(shí)，其中的一部分財(cái)富會(huì)轉(zhuǎn)化為樓市的需求,。因此,，股市的繁榮會(huì)刺激樓市，股市最火爆的時(shí)候往往也是樓市最火爆的時(shí)候,。另外,，股市的繁榮為房地產(chǎn)類上市公司融資提供了便利,。這些上市公司通過高價(jià)發(fā)行股票得到巨額的融資，然后再用這些資本買地,，因此,，股市上漲會(huì)推高地價(jià)，而地價(jià)上漲又推高房?jī)r(jià),。
貨幣發(fā)行過多 百姓怕貶值
從長(zhǎng)一點(diǎn)的時(shí)間來看,，自2002年以來房?jī)r(jià)一直在上漲中，房?jī)r(jià)上漲的深層次原因是貨幣發(fā)行過多,，是老百姓開始對(duì)人民幣幣值穩(wěn)定的懷疑,。
在物價(jià)穩(wěn)定的情況下，社會(huì)公眾對(duì)貨幣的穩(wěn)定可能不太關(guān)注,，但遇到物價(jià)上漲或金融危機(jī),，社會(huì)公眾對(duì)貨幣值的關(guān)心程度一定會(huì)大大增加。目前,，房?jī)r(jià)的迅速上漲反映了中國(guó)老百姓開始擔(dān)憂自己手里的人民幣的購(gòu)買力問題,。此問題非同尋常，應(yīng)該引起決策者高度關(guān)注,。因?yàn)槲覀兊呢泿虐l(fā)行已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了GDP的數(shù)量,，過量的貨幣一旦被“驚醒”，將直接沖擊經(jīng)濟(jì)與金融的穩(wěn)定,。
看看數(shù)據(jù)就知道我國(guó)的貨幣多發(fā)行了多少,。1979年末的所有銀行存款第一次超過1千億元人民幣，到1989年末第一次超過1萬億元人民幣,，1999年第一次超過了10萬億人民幣,，如今的2009年末將超過60萬億元人民幣，即貨幣數(shù)量每十年擴(kuò)張十倍,！當(dāng)然,，貨幣的增長(zhǎng)有合理的成分：一是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)需要貨幣的增長(zhǎng)；二是這30年我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從無到有,，很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域從實(shí)物配給過渡到貨幣分配,，這本身是一個(gè)貨幣化的過程；三是金融深化過程需要增量的貨幣供給,。但無論如何,，類似2009年的30%以上的貨幣增長(zhǎng)速度是不正常的。
不控制好貨幣 泡沫繼續(xù)變大
從貨幣過度發(fā)行的原因看,，1995年之前的貨幣過度發(fā)行主要是由于財(cái)政從中央銀行透支造成的,，而2001年之后的貨幣過度發(fā)行的原因則與外匯儲(chǔ)備占款直接相關(guān)。2003年以來，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備增加了2萬多億美元,，對(duì)應(yīng)的貨幣投放是18萬億元人民幣,。也就是說，在這6年中,，我們向市場(chǎng)多投放了18萬億人民幣,。貨幣過多投放必然導(dǎo)致物價(jià)上漲，但2000年以后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由以前的短缺經(jīng)濟(jì)變?yōu)楣┙o相對(duì)過剩的經(jīng)濟(jì),，多余的貨幣不會(huì)沖擊一般消費(fèi)品,，物價(jià)上漲更多地表現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)域，股市與樓市成為這些多余的貨幣的主要發(fā)泄場(chǎng)所,。
2006至2008年上半年,，人民銀行采取提高存款準(zhǔn)備金率及發(fā)行央票的方式將多投放的貨幣鎖定，但無法完全對(duì)沖掉,，結(jié)果是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)連續(xù)多年的上漲,。政府出臺(tái)的調(diào)控政策效果欠佳，根本原因就在此,。
因此,，筆者認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象,，控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵是要控制好貨幣與信貸的投放,。如果不控制好貨幣，即使房?jī)r(jià)短期出現(xiàn)調(diào)整,，但房地產(chǎn)泡沫膨脹的趨勢(shì)不會(huì)改變,，直到泡沫徹底破滅，就像上世紀(jì)90年代初的日本一樣,。 |