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繼調整營業(yè)稅征收比例、出臺“國四條”,、提高開發(fā)商拿地門檻后,，貨幣和金融監(jiān)管部門也開始加入調整樓市陣營，他們的利器是收緊投機性房貸：“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年”,、“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。
應該肯定,，這個政策出臺,，的確會如外界所看到的那樣對房地產(chǎn)漲勢有降溫作用，但從目前的整個財政體制而言,，尤其是在政府和金融機構都綁在房地產(chǎn)這條大船的時候,，房地產(chǎn)的發(fā)展依然還會繼續(xù)扮演地方財政的紅人。
有論者指出,，此次財政部等五部委推出的土地出讓金繳納新規(guī)可能會帶來以下幾個變化：一是前期手頭囤地較多的開發(fā)商,，將會占有更多更大的便宜，比如那些具有壟斷優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè),，他們擁有的土地實際上可以開發(fā)十幾年甚至數(shù)十年,；二是這會促進地產(chǎn)市場進一步走向集中，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻,，最后形成更強有力的壟斷市場,；三是這可能會促使未來房地產(chǎn)供應進一步減少，間接推高未來房價,。
雖然金融危機對整個經(jīng)濟帶來很大的沖擊,，但是房地產(chǎn)市場的火爆卻給地方的財政帶來豐厚的收入。據(jù)統(tǒng)計,，截至11月23日,，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%,。上海和北京更是一舉創(chuàng)造800億元的歷史性紀錄,。而從國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看到，2007年全國土地出讓金總額達1.3萬億元,；2008年,，全國土地出讓收入有所下降，但仍達到了9600億元,。
從這層意義上來說,，如果僅是要打擊囤地，只要將原有的土地兩年不開發(fā)即收回的政策稍加調整,，嚴格執(zhí)行即可,。如果要加大供應，只要把一塊土地連續(xù)開發(fā)的時間設定好就可以了,。比如開發(fā)商購入某塊土地后,，嚴格執(zhí)行兩年不開發(fā)收回政策，如果連續(xù)開發(fā)四年或五年仍沒有開發(fā)完畢,，那些未開發(fā)的土地仍將無償被收回再拍賣,。然而，在各方利益的博弈下,，這樣的政策要執(zhí)行起來非常困難。
土地財政現(xiàn)在廣為詬病,。然而從深層次分析,，在GDP的政績觀指引下，地方政府也是不得已而為之,。地方政府5年一個任期,，誰上任都想辦點實事，出點政績,，“為官一任,，造福一方”，怎么辦,？征到土地可以賣錢,，可以招商，還可以到銀行貸款,，歸根結底是要占土地,。所以土地問題,，不是單純的土地管理問題,，是一個綜合性的改革問題，也就是要對當前的財政體制實行綜合改革。近日有學者和機構建議推行物業(yè)稅等資產(chǎn)性質財稅政策,，以保證地方財政的轉變。不可否認,，從以地生財,，到以稅生財，是個巨大轉變,。然而在整個財政與事權依然不平衡的情況下，這樣的結果就是,，政府的財政收入繼續(xù)增長,，老百姓的稅負不斷地在加大,。這種局面對于我國的整個社會發(fā)展是一種巨大的風險,。所以，面對當前的房地產(chǎn)困局,，不對土地財政的根基進行切割，是難以真正改變局面的,。
（作者系安邦咨詢助理研究員） |