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12月17日，財(cái)政部,、國(guó)土部等5部委公布
《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,。通知的要點(diǎn)有兩條：一是地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理；二是明確開發(fā)商以后拿地時(shí),，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年,，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”,，如果開發(fā)商拖欠價(jià)款,，不得參與新的土地出讓交易。
這兩條規(guī)定的實(shí)質(zhì)是,，逼迫土地財(cái)政公開透明,，降低開發(fā)商的融資杠桿比例。從地根與銀根同時(shí)出擊高房?jī)r(jià),，這兩項(xiàng)舉措值得贊賞,。中國(guó)的土地出讓金在地方財(cái)政中占據(jù)越來越大的比重，當(dāng)然應(yīng)該納入地方預(yù)算,，向地方人大述職,，而不是像以往那樣在黑箱中操作大筆資金。至于后一項(xiàng),，不論是提高房貸首付比例,，還是提高土地出讓金的首付比例，主要目標(biāo)都是通過增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的支付，降低金融杠桿,。
房地產(chǎn)是我國(guó)的金融泡沫之源,，比股市更加危險(xiǎn)。在今年天量信貸的情況下,，由于融資,、再融資做大市場(chǎng)容量,，我國(guó)的股指在狹窄的區(qū)間內(nèi)徘徊,。相比而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)卻困難得多,。首先,，政府不能像發(fā)行股票一樣在市場(chǎng)上源源不斷地推出新土地與新樓盤；其次,，即便推出新樓盤,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)上的投資需要，北京,、上海等地的商品房庫存就已降到警戒線以下,；第三，與股市相比,，房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政的拉動(dòng)作用極大,，地方政府與開發(fā)商的開發(fā)熱情與推出新股不可同日而語。
在投資品種無法充分供應(yīng)的情況下,，替代的辦法就是抬高投資品單價(jià),、提升性價(jià)比高的樓盤價(jià)格，進(jìn)行或真或假的概念炒作,，以增加附加值,。如海景房、江景房,、旅游房,、低碳房等，一系列的附加值使樓盤定價(jià)節(jié)節(jié)攀升,。
房地產(chǎn)是核心,，一頭通銀行，一頭通股市,，全面提高了投資品的估價(jià),。完整的資產(chǎn)高估鏈條基本形成：土地與房產(chǎn)價(jià)格提升，銀行根據(jù)抵押品的市場(chǎng)定價(jià)發(fā)放更多的貸款,，而股市投資者根據(jù)土地與房產(chǎn)的市場(chǎng)盈利給予地產(chǎn)股過高的估值,。那些不大塊拿地、不建高端住宅的房企將無法在資產(chǎn)泡沫中獲取紅利，由此造成了搶地,、搶房,、搶高端房現(xiàn)象。一旦某個(gè)投資品引發(fā)社會(huì)瘋狂投資,，進(jìn)而撬動(dòng)存款與貸款,，無限度拉長(zhǎng)融資杠桿時(shí)，最危險(xiǎn)的泡沫也就形成了,。
寬松的信貸政策拉長(zhǎng)了金融杠桿,，給房地產(chǎn)泡沫火上加油。
中國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生強(qiáng)調(diào)
“2009年房地產(chǎn)資金杠桿率提高”,，依據(jù)是今年國(guó)內(nèi)貸款的增幅快速增加,，2008年四季度增量是-10%，今年三季度到9月底是90%,；定金和預(yù)售款去年4月份是-40%,，2009年三季度是100%。如果以自有資金率35%為基準(zhǔn)線,，1~9月份熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)成本的資金杠桿率已從2.86倍大幅提高到6.67倍,。若考慮在土地環(huán)節(jié)上存在的資金杠桿（各種形式的股權(quán)基金、分期拿地等）,，這意味著提高自有資金成本杠桿率將翻一番,。如果年底房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，那么自有資金相對(duì)于總價(jià)值的杠桿率在熱點(diǎn)城市將沖到20倍以上,。
房地產(chǎn)的金融杠桿有可能更高,。從去年開始，刺激房地產(chǎn)政策出臺(tái),，全國(guó)各個(gè)城市對(duì)于分期繳納土地出讓價(jià)款及首付比例大幅放松,，出讓土地會(huì)分別簽訂合同，約定首付比例和分期繳納時(shí)間,，大部分是在20%~30%之間,，遠(yuǎn)低于5部委通知的規(guī)定。而今年5月國(guó)務(wù)院將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%,，同樣拉長(zhǎng)了資金杠桿,。
房地產(chǎn)金融杠桿下降，對(duì)土地市場(chǎng)的價(jià)格有一定沖擊,，雖然今年樓市大旺,，開發(fā)商不缺錢。據(jù)2009年三季報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，前三季度,，91家A股房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~總額為474.28億元，而去年同期，這一數(shù)據(jù)為-389.85億元,。但是,，由于大塊溢價(jià)拿地，考慮到明年開發(fā)資金,，開發(fā)商的現(xiàn)金流并不充沛,。
控制融資杠桿，地價(jià)恢復(fù)平衡,，資產(chǎn)品高估的源頭無水,，投資品泡沫自然破滅。有人說,，房地產(chǎn)銀行融資正在轉(zhuǎn)向民間融資,，因此此舉效果不大。簡(jiǎn)單地說,，如果銀行這個(gè)“傻大個(gè)”不為房地產(chǎn)市場(chǎng)舉啞鈴，那么民間投資者就不會(huì)太起勁,，充其量是茶杯里的泡沫,。
上述分析建立在地方政府與金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行政策的基礎(chǔ)上，如果各地陽奉陰違,，銀行繼續(xù)把房地產(chǎn)開發(fā)貸款當(dāng)搖錢樹,，則另當(dāng)別論。 |