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國(guó)內(nèi)大中城市房?jī)r(jià)畸高，根本原因在于土地出讓金制度,。在房?jī)r(jià)構(gòu)成中,，出讓金占到了25%～30%甚至更高的比例,，今年上海推出的一些地塊，樓板價(jià)甚至就已經(jīng)超過(guò)每平方米3萬(wàn)元,，正因此，才有開(kāi)發(fā)商“今后房?jī)r(jià)超過(guò)5萬(wàn)元”的斷言,，也才有普通民眾拼命購(gòu)房以求擠上末班車(chē)的自我求生,。我們無(wú)法肯定是地價(jià)拉高了房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)拉高了地價(jià)，但是我們卻可以肯定,，如果取消出讓金，至少可以降低房?jī)r(jià),。
土地出讓的本質(zhì)是土地國(guó)有化之后國(guó)家又以競(jìng)價(jià)方式向居民出售土地財(cái)產(chǎn)權(quán),，而出讓金則是對(duì)未來(lái)70年物業(yè)稅的集中提前征收。任何一種資源也好,、服務(wù)也好，如果我們只能向國(guó)家購(gòu)買(mǎi),，且只能按照國(guó)家的定價(jià)購(gòu)買(mǎi),，那就是在向國(guó)家交稅，無(wú)論它的名義是稅還是費(fèi),。但作為費(fèi)的出讓金和作為稅的物業(yè)稅，在以下幾個(gè)方面存在不同：
1.在繳納數(shù)額的確定上,，物業(yè)稅是法定的，事先確定了被征收對(duì)象和數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn),，并且可以有減免和優(yōu)惠。而出讓金則是競(jìng)價(jià)確定,，因人而異，因地而異,，因時(shí)而異，并且有很大的尋租空間,；2.物業(yè)稅是逐年繳納的保有稅,，它不會(huì)加大購(gòu)房成本，卻會(huì)增加閑置成本,，從而有利于抑制投機(jī),，增加房屋供給，達(dá)到降低房?jī)r(jià)的效果,。而出讓金，是對(duì)將來(lái)70年物業(yè)稅的提前征收,，加大了購(gòu)房成本，同時(shí)又因?yàn)楸Ｓ械牡统杀�,，無(wú)法有效地減少閑置和抑制投機(jī),；3.出讓金雖然可以在短期內(nèi)增加政府收入,，但是，卻使后來(lái)的政府面臨無(wú)地可供出讓的巨大財(cái)政風(fēng)險(xiǎn),。而按照房地產(chǎn)的估值逐年繳納物業(yè)稅，則為政府提供了一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流,，有利于財(cái)政安全,；4.政府對(duì)出讓金的攫取以不斷地否定民眾的土地權(quán)利為前提,，所以，會(huì)導(dǎo)致不斷地征收和拆遷,，使政府和民眾的矛盾日益激化,。而物業(yè)稅則以承認(rèn)并保護(hù)民眾的土地權(quán)利為前提，有利于推進(jìn)法制建設(shè),。
我們建議：廢棄出讓金制度,，實(shí)行物業(yè)稅改革。具體措施如下：
1.所有國(guó)民住宅的興建,，一律由國(guó)家無(wú)償提供土地,，房屋所有權(quán)人逐年按照法定的稅率繳納物業(yè)稅，但國(guó)家對(duì)于貧困家庭應(yīng)減少或免征物業(yè)稅,；2.現(xiàn)有已購(gòu)商品房,，在土地出讓使用權(quán)有效期間免征物業(yè)稅，使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期的,，依法繳納物業(yè)稅,；3.現(xiàn)有農(nóng)村集體土地上興建的房屋，不違反土地規(guī)劃的,，依法承認(rèn)其合法所有權(quán),，并允許自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)，對(duì)房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人征收物業(yè)稅,；4.核定現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)人,，對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入狀況不符合取得條件的所有權(quán)人，包括初始不符合以及初始符合但后來(lái)所有權(quán)人收入增加變?yōu)椴环系�,，依法征收物業(yè)稅,。
物業(yè)稅改革的意義，除了降低房?jī)r(jià),，保障政府財(cái)政安全,，還包括：
1.有利于妥善處理小產(chǎn)權(quán)房的合法化問(wèn)題。符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房,，其合法化的障礙主要是國(guó)家如何分享集體土地的收益,。在出讓金制度下,，國(guó)家必須取得集體土地的所有權(quán)，才能夠再予以出讓?zhuān)虼�,，�?guó)家為了壟斷取得土地出讓金,，會(huì)禁止集體土地出讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。而集體為了取得出讓金,，則必須違法出讓和出租,。物業(yè)稅改革后,，通過(guò)規(guī)定國(guó)家和地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體對(duì)物業(yè)稅收的分享,，可以有效地解決這一爭(zhēng)端。
2.可以有效地化解經(jīng)濟(jì)適用房的弊端,。姑且不說(shuō)現(xiàn)實(shí)中存在大量購(gòu)買(mǎi)人條件作假的情形,，即使條件是真的,，也無(wú)法避免購(gòu)買(mǎi)人在購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房后收入增加，因此不再符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的情形,，從而導(dǎo)致了大量的高收入者占據(jù)著經(jīng)濟(jì)適用房而低收入者卻無(wú)房可買(mǎi)的局面。而物業(yè)稅，卻可以根據(jù)所有權(quán)人的收入狀況,，及時(shí)地予以免除和征收,，避免了上述不公平的發(fā)生。
3.有利于減少非法拆遷,。物業(yè)稅的實(shí)施，政府收入的取得不再依賴(lài)于出讓?zhuān)蜎](méi)有動(dòng)力去從事大規(guī)模的非公共利益性質(zhì)的拆遷,。相反，為了征收物業(yè)稅,，必須承認(rèn)并保護(hù)現(xiàn)有的房屋所有權(quán),，這樣，就使因拆遷導(dǎo)致的緊張局面得以化解,。
總之，出讓金制度嚴(yán)重違反了稅收法定原則,，是政府機(jī)會(huì)主義的制度根源，是房?jī)r(jià)高企的罪魁禍?zhǔn)�,，我們呼吁：面�?duì)嚴(yán)重的金融危機(jī),，中國(guó)政府必須當(dāng)機(jī)立斷,，立即停止出讓金制度,，實(shí)現(xiàn)出讓金向物業(yè)稅的制度轉(zhuǎn)型,。
（作者系上海大學(xué)法學(xué)院副教授） |