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“房?jī)r(jià)像脫韁的野馬,，怎么拉也拉不住了”,，這應(yīng)該是大多數(shù)希望買(mǎi)房而買(mǎi)不起房的人的最大感受。最近十年時(shí)間，居民收入的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房屋價(jià)格的上漲幅度,。以上海為例，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年上海城鎮(zhèn)居民可支配收入為11718元，2008年的數(shù)字為26675元,，增長(zhǎng)130%。而同期房屋均價(jià)從每平米3252元攀升至14026元,，漲幅為330%,。房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)收入增幅，根本原因在于目前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式出現(xiàn)了問(wèn)題,。
中國(guó)的住房供給有兩大模式：一個(gè)是住房產(chǎn)品市場(chǎng)化,，即絕大多數(shù)居民的住房需求都通過(guò)市場(chǎng)的手段來(lái)解決,；另一個(gè)是住房產(chǎn)品社會(huì)化,，即政府提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房,，解決中低收入家庭的住房困難,。因此有人就認(rèn)為，目前房地產(chǎn)價(jià)格虛高,，是中國(guó)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建的太少,，政府的房地產(chǎn)政策放得太開(kāi)。要解決中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題,，政府應(yīng)為絕大多數(shù)工薪階層提供住房,，高收入家庭則可以去購(gòu)買(mǎi)商品房。此類觀點(diǎn)實(shí)際上是讓中國(guó)學(xué)習(xí)新加坡模式或香港模式,，加大政府提供的住房福利保障,。其實(shí)這種模式并不適合中國(guó)的發(fā)展情況。
首先,，香港的房地產(chǎn)發(fā)展模式是高地價(jià)模式,。在這種模式下，政府以高價(jià)將土地出賣(mài)給開(kāi)發(fā)商,，開(kāi)發(fā)商再以高房?jī)r(jià)在市場(chǎng)上交易,。這種模式的直接后果是社會(huì)絕大多數(shù)財(cái)富通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)分別流向政府與開(kāi)發(fā)商，造成嚴(yán)重的社會(huì)財(cái)富兩極分化,。國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式基本上就是香港模式,。但是，人多地廣,、資源有限等現(xiàn)狀都決定了未來(lái)中國(guó)不可能支持這類模式,。其次，新加坡模式主要走政府提供公房的路線,。這類模式是先把老百姓能承受的價(jià)格算出來(lái),，以此價(jià)格為基礎(chǔ),，扣除建筑成本、房地產(chǎn)商一定比例的利潤(rùn)之后就是土地價(jià)格了,。房地產(chǎn)商賣(mài)房子拿不到暴利,，政府賣(mài)土地也不要暴利，這樣老百姓就能買(mǎi)得起房了,。不過(guò)這也有不適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的地方,。如果把住房的問(wèn)題完全扔給政府的話，不就又回到以前政府包辦住房的老路嗎,？這類模式的特點(diǎn)是效率低下,，政府的權(quán)力過(guò)于集中。對(duì)于新加坡這類地方小,、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),、政府能力較強(qiáng)的國(guó)家是適用的，但中國(guó)這種各地發(fā)展非常不平衡,，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠強(qiáng)大的大國(guó)是很難付諸實(shí)施的,。
那么有人就要問(wèn)了，難道就沒(méi)有適合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的模式了么,？答案是否定的,。歐美國(guó)家在這方面的經(jīng)驗(yàn)就十分值得借鑒。以美國(guó)為例,，其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要采取的是“小政府,，大市場(chǎng)”的二元住房體系�,！靶≌笔侵刚幌抻趲椭切o(wú)能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問(wèn)題,。“大市場(chǎng)”是指95%以上的美國(guó)家庭住房是通過(guò)市場(chǎng)解決的,。美國(guó)用《住宅法》明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宗旨,，政府通過(guò)信貸政策、住房政策,、住房規(guī)劃政策來(lái)保證絕大多數(shù)居民有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),，突出住房的居住屬性、福利屬性,，弱化其商品屬性,。最有代表性的政策即是物業(yè)稅，通俗的說(shuō)就是持有稅,。把本來(lái)一次性征收的稅賦分?jǐn)偟矫恳荒�,，稅額會(huì)隨著房?jī)r(jià)上升而升高。買(mǎi)的房子越多、越貴,，每年交的稅就越多,。打擊炒作、投機(jī)等行為,，回歸其居住的原始屬性,。總而言之,，只有從廣大人民的根本利益出發(fā),，用法律方式把房地產(chǎn)發(fā)展模式制度化，才能找到房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展之路,。
（作者單位：上海交大高級(jí)金融學(xué)院） |