|
12月14日國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議專門研究房地產(chǎn)調(diào)控政策。在此時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策是相當(dāng)超預(yù)期的，因?yàn)椋旱谝�,，剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有什么明顯提示，甚至連暗示的話都沒(méi)有,。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是為2010年的經(jīng)濟(jì)工作作總體安排，在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上沒(méi)有提及對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控,，市場(chǎng)預(yù)期中央不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取調(diào)控措施,，因此，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神一公布,，地產(chǎn)股出現(xiàn)明顯上漲,。
第二，在過(guò)去的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)看,，政策的出臺(tái)一般都在三月份兩會(huì)之后,，2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控都是在三月份之后出臺(tái)的,，在年末出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策還是第一次,。
第三，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后,，在研究部署刺激消費(fèi)的一系列政策是,，將二手房稅收優(yōu)惠政策取消,，市場(chǎng)普遍預(yù)期這已經(jīng)是政府對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的最重的“藥”了。
為什么房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)不期而至?也許有以下兩點(diǎn)原因：其一是迪拜世界債務(wù)違約事件,。該事件發(fā)生的時(shí)間正好在我國(guó)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)前夕,，但經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)是在之前的政治局會(huì)議上定的，在中央政治局確定2010年經(jīng)濟(jì)政策時(shí)迪拜世界的債務(wù)違約事件還沒(méi)有發(fā)生,，因此,，迪拜世界事件對(duì)決策的影響沒(méi)有反映在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神里。
迪拜世界公司的債務(wù)違約事件為什么對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)決策產(chǎn)生如此大的影響,？道理并不復(fù)雜,，迪拜的表面繁榮主要依靠房地產(chǎn)與金融，資金是靠借來(lái)的,，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是靠借錢來(lái)大肆投資制造了經(jīng)濟(jì)泡沫,，在全球金融危機(jī)的打擊下，借錢成為一件難事,，于是資金鏈出現(xiàn)斷裂,，維持泡沫膨脹的游戲就會(huì)戛然而止。相比之下,，迪拜借的錢并不十分龐大，只是1000多億美金而已,，而我國(guó)的不少城市借錢的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)迪拜,，2009年近10萬(wàn)億的貸款中有6萬(wàn)億貸給了地方政府的融資平臺(tái)，這些融資平臺(tái)和迪拜世界實(shí)際上是性質(zhì)類似的公司,，按照當(dāng)前的財(cái)政收入水平,，我國(guó)不少城市的地方財(cái)政負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)與迪拜世界實(shí)際是非常類似的。就在迪拜世界債務(wù)違約事件爆發(fā)之前,，我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)地方政府的融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始控制,。
其二是11月份房?jī)r(jià)上漲數(shù)據(jù)過(guò)快。12月11日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了11月份主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),，從全國(guó)的平均數(shù)據(jù)看,，11月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了1.2%，年化漲幅接近15%,，個(gè)別城市的環(huán)比漲幅超過(guò)2%,，年化漲幅超過(guò)25%。從筆者的實(shí)際考察看,，北京不少樓盤的價(jià)格在11月份環(huán)比漲幅應(yīng)該在10%左右,，年化漲幅超過(guò)100%。面對(duì)房?jī)r(jià)如此迅猛的上漲,，決策者當(dāng)然坐不住了,。
不僅從時(shí)間上講這次房地產(chǎn)調(diào)控是超預(yù)期,，從內(nèi)容上看，同樣是有些新意的,，主要表現(xiàn)在調(diào)控思路與手段的變化上,。以前的幾次房地產(chǎn)調(diào)控主要手段是控制“兩個(gè)閘門”，即通過(guò)控制土地供給和信貸數(shù)量來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng),，控制的主要對(duì)象是供給,。而對(duì)住房需求的控制則相對(duì)較輕，主要手段是增加二手房交易的稅收負(fù)擔(dān),，以此來(lái)抑制炒房行為,。在供不應(yīng)求的格局下，壓縮供給的結(jié)果當(dāng)然是價(jià)格的繼續(xù)上漲了,。這就是2005年以來(lái)房?jī)r(jià)越調(diào)越高的重要原因之一,。
之所以在2005年至2008年的房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)政策著力點(diǎn)主要放在控制住房的供給上，有其特定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,，當(dāng)時(shí)的背景是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱,，必須控制投資增長(zhǎng)速度，因此,，壓縮房地產(chǎn)投資是宏觀調(diào)控的總體要求,。
本次房地產(chǎn)調(diào)控的背景與前幾年有較大的差異，宏觀經(jīng)濟(jì)不存在過(guò)熱的問(wèn)題,，政府調(diào)控房?jī)r(jià)就可以從供給與需求兩方面著手,，可以在增加供給（增加普通住房的供給）的同時(shí)抑制需求的膨脹（實(shí)行差別化的信貸政策）。因此,，當(dāng)前政府控制房?jī)r(jià)的手段和方法比以前更加豐富,，控制房?jī)r(jià)的效果當(dāng)然也會(huì)比以前幾次房地產(chǎn)調(diào)控要好。在市場(chǎng)普遍預(yù)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然倚重房地產(chǎn)的時(shí)候,，中央果斷出手,，這本身就說(shuō)明這次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心是超預(yù)期的。 |