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單從社會(huì)學(xué)角度看，高房?jī)r(jià)從來不是什么好東西，人人皆可批之,。近日,，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)某副主任委員在接受央視采訪時(shí)認(rèn)為，造成當(dāng)今房地產(chǎn)泡沫的主要原因是：政府炒地和民間炒房,；與之相適應(yīng)的解決對(duì)策是：地方政府的土地出讓金全歸中央財(cái)政,，對(duì)炒房收益征收80%的懲罰重稅。該報(bào)道一經(jīng)推出,，便為網(wǎng)絡(luò)媒體所廣泛轉(zhuǎn)載,，深受高房?jī)r(jià)之苦的網(wǎng)友更是報(bào)之以贊譽(yù)之聲。平心而論,，該委員的觀點(diǎn)不能說全錯(cuò),，卻有簡(jiǎn)單化推理、道德化評(píng)判之嫌,。
房?jī)r(jià)確實(shí)偏高,，尤其是少數(shù)東部大城市，所以12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議才會(huì)旗幟鮮明地表示要“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”,。但導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的原因?qū)嵲谑清e(cuò)綜復(fù)雜,，僅從需求方面分析，就包括：城市化和傳統(tǒng)婚姻觀導(dǎo)致的剛需,、居民收入增加帶來的改善需求,、流動(dòng)性過剩和通脹預(yù)期帶來的投資投機(jī)需求，這其中只有部分需求屬于不健康的投機(jī)需求,。
從供應(yīng)上講,，近幾年持續(xù)的供不應(yīng)求（今年情形尤甚），直接推高了房?jī)r(jià),。商品住宅供應(yīng)不足,，同樣原因很多，比如有些開發(fā)商喜歡囤地,、捂盤惜售等,；比如人多地少是特殊國(guó)情，18億畝耕地紅線制約了大城市建設(shè)用地的增加,，上海已快把2020年的指標(biāo)用完,；又如，分稅制改革后,，地方稅少事多,，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和進(jìn)行城市建設(shè)的部分資金缺口，形成了對(duì)土地出讓金的高度依賴,，也確有地方政府會(huì)在如何賣高地價(jià)上動(dòng)腦筋,；另如,，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)“光打雷，不下雨”,，巨量的宅基地處于閑置狀態(tài),，而城市建設(shè)用地卻在鬧“地荒”。
把房?jī)r(jià)上漲的罪責(zé)完全扣在地方政府和炒房者的頭上,，未免有失公允,。如此，則兩條對(duì)策亦失之簡(jiǎn)單,。
第一條,，地方政府的土地出讓金全歸中央財(cái)政。從法理上講,，城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)有,，其收益全部收歸財(cái)政部無可厚非，但實(shí)際情況遠(yuǎn)非這么簡(jiǎn)單,。中央和地方的關(guān)系,，是一個(gè)宏大而復(fù)雜的命題，不宜在此展開論述,。
與房地產(chǎn)相關(guān)的情況是,，中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，無論什么樣的治理模式,，總歸要地方政府保持發(fā)展經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的積極性,，而房地產(chǎn)業(yè)天生的區(qū)域?qū)傩裕⒍似浒l(fā)展與地方政府密切相關(guān),。美國(guó)州政府和更低級(jí)別的地方政府并不依賴土地出讓金,，但物業(yè)稅卻是各級(jí)政府最主要的財(cái)政來源，年稅率為房屋總價(jià)值的1%～2%,，而且越是優(yōu)秀學(xué)區(qū),、高檔社區(qū)，稅率越高,，因?yàn)檎弥@些錢去搞好治安,、綠化、清潔,、教育等,。
所以，美國(guó)的總體房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)低于我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià),，但持有成本卻比我們高得多,。而我國(guó)尚未開征物業(yè)稅，土地出讓金的性質(zhì)相當(dāng)于前者,。政府拿了土地出讓金去修地鐵,、建公園,、搞大學(xué)城等，何罪之有,？當(dāng)然了，以前土地出讓金沒有實(shí)行收支兩條線管理,，中央難察詳情,，部分錢款花在了門面工程、政績(jī)項(xiàng)目上,，甚至還形成了部門小金庫(kù),，滋生腐敗等不良現(xiàn)象。但在物業(yè)稅開征之前,，把土地出讓金全部收歸中央,，不近情，不合理,。
第二條,，對(duì)炒房收益征收80%的懲罰性重稅。這句話聽起來讓人很解氣,，如同抓到小偷就該槍斃,。韓國(guó)曾有相似實(shí)踐。前幾年韓國(guó)房?jī)r(jià)飛漲,，為了限制炒房,，2006年政府加大征稅力度，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9%～36%提高到50%,�,？山Y(jié)果是房屋供應(yīng)量急劇下降，房?jī)r(jià)反而迎頭直上,。以至于李明博在競(jìng)選總統(tǒng)期間,，強(qiáng)烈批評(píng)說：“政府的房地產(chǎn)政策如同不精明的獵人，為打一只野豬滿山亂跑,，結(jié)果禍害了山里其他動(dòng)物,。”李明博上臺(tái)后轉(zhuǎn)而通過擴(kuò)大供給來穩(wěn)定房?jī)r(jià),。
房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜,，在賣方市場(chǎng)中，賣方很容易把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買方頭上,。況且,，當(dāng)前在我國(guó)住宅市場(chǎng)中，很難辨別哪些是自住,，哪些是投資,，哪些是投機(jī),。由于征信系統(tǒng)不健全，很難知道一個(gè)人在全國(guó)到底有幾套房子,。有些溫州人拿著一堆身份證去炒房,，靠戶主名字去審查誰是投機(jī)者，能有用嗎,？
國(guó)務(wù)院會(huì)議說得很明白,，還要繼續(xù)增加普通商品住房的有效供給和大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，這兩條其實(shí)是緩解高房?jī)r(jià)的“基本功”,；此外,，才是通過有差別的信貸政策、稅收政策,，抑制投資投機(jī)需求,。
(作者系房地產(chǎn)業(yè)研究人士)
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