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中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亮點(diǎn)之一是要推進(jìn)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展,。但城鎮(zhèn)化有兩大前提條件：進(jìn)城的農(nóng)民要買得起房；通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)能為農(nóng)民提供經(jīng)濟(jì)保障,。城鎮(zhèn)化對(duì)增加城市住房需求和調(diào)整供求關(guān)系等都將產(chǎn)生深刻影響,。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛剛結(jié)束。這次會(huì)議的亮點(diǎn)之一就是要加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展,，即要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù),，并放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。由此,，城鎮(zhèn)化發(fā)展為中國經(jīng)濟(jì)指明了一個(gè)發(fā)展方向,，并有望繼續(xù)成為未來中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?
確實(shí)，城市化進(jìn)程早已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ�,。�?998年中國住房制度重大改革以來,，城市化發(fā)展突飛猛進(jìn)。由2004年統(tǒng)計(jì)資料顯示,，百萬人口以上的城市在美國只有9個(gè),，在中國則有166個(gè),。聯(lián)合國人口發(fā)展報(bào)告也曾指出，中國的城鎮(zhèn)人口正在以每年25%速度增加,，中國成了世界上城市化增長(zhǎng)最快的國家,。
中國的城市化進(jìn)程，一方面,，促進(jìn)了不少城市的快速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)繁榮,，并帶來或幫助成千上萬的中國農(nóng)民擺脫了貧困；另一方面,，戶籍制度限制和農(nóng)村與城市的二元化結(jié)構(gòu)等因素導(dǎo)致農(nóng)村居民在城市中很難生根下來,，成為城市經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)與消費(fèi)的動(dòng)力，從而減緩了城市化進(jìn)程,，抑制了以農(nóng)村居民為主體的消費(fèi),。有研究表明，在居民消費(fèi)支出中,，城市居民消費(fèi)所占比重從1952年的31.1%上升到2008年的74.4%,，但農(nóng)村居民消費(fèi)支出所占比重由1952年的68.9%下降到2008年的25.6%。
透過上述數(shù)據(jù),，一是受經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及城市化率提高等因素影響,，城市居民消費(fèi)增長(zhǎng)的占比遠(yuǎn)高于中國城市化率增長(zhǎng)，這意味著農(nóng)村居民消費(fèi)水平的相對(duì)降低,；二是分化的二元城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu),，不僅不利于農(nóng)村居民消費(fèi)，而且也不利于農(nóng)民分享中國改革的經(jīng)濟(jì)成果,；三是制度安排和城鄉(xiāng)二元分化結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了農(nóng)村居民消費(fèi)水平過低,。所以，只有改革不合理的戶籍制度及利益分配關(guān)系,，增加農(nóng)民收入,，才能有效促進(jìn)農(nóng)民消費(fèi)的快速增長(zhǎng)。從這個(gè)角度分析,，放寬中小城市的戶口限制,，是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重大改革舉措之一。
之所以說加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將成為現(xiàn)在和將來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動(dòng)力,，是因?yàn)?
“城鎮(zhèn)化”主要包括兩方面內(nèi)容：一是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，即通過大規(guī)模的城市基礎(chǔ)建設(shè)來帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,；二是基本住宅建設(shè),，以住房產(chǎn)業(yè)為龍頭來帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外,，城鎮(zhèn)化還有助于集約性使用土地和解決當(dāng)前土地矛盾問題,。
值得注意的是,，以農(nóng)民進(jìn)城的方式帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必須基于農(nóng)民有支付能力去購買他們希望進(jìn)入城市的住房,。但近幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與火爆,，導(dǎo)致各地城市的房?jī)r(jià)全面飆升，不要說大中型城市房?jī)r(jià)的快速飆升,，就連中小城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)快速上漲,。
據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，85%以上城鎮(zhèn)家庭無能力購買當(dāng)前房?jī)r(jià)高企的住房,。因?yàn)�,，城市居民的房�(jī)r(jià)收入比已達(dá)到8.31倍，農(nóng)村居民的房?jī)r(jià)收入比更是高達(dá)29.44倍,。如果說城市中都有85%以上家庭購買不起住房,，那么要想讓農(nóng)民進(jìn)城購買所需要的住房只能是“天方夜譚”了。所以,，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程,，最為關(guān)鍵的前提條件之一是要使進(jìn)城的農(nóng)民購買得起住房。
事實(shí)上,，要讓進(jìn)城農(nóng)民真正能在城市中“生根落地”,，不僅需要有適度的房?jī)r(jià)以符合他們的購房支付能力，而且還要推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革和土地流轉(zhuǎn),，由此形成有效的農(nóng)村土地市場(chǎng),。因?yàn)椋r(nóng)村土地市場(chǎng)不僅可以增加土地供給或給土地定價(jià),，而且也可以為農(nóng)民進(jìn)城提供一種經(jīng)濟(jì)保障,。
在筆者看來，只有在上述兩個(gè)前提條件得到滿足的情況下,，放寬中小城鎮(zhèn)居民戶口限制才能達(dá)到推進(jìn)城鎮(zhèn)化的預(yù)期效果,。否則，這個(gè)制度改革所能起到的作用將是十分有限的,。
放寬中小城鎮(zhèn)居民戶口限制的城鎮(zhèn)化,，對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是多方面的。確實(shí),，通過放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制,、解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)落戶，這樣的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將增加農(nóng)民對(duì)城市住房的很大需求,，但前提條件是城市房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)接近當(dāng)下農(nóng)村居民的購房支付能力,。還有，農(nóng)村土地要能夠流轉(zhuǎn)，并能成為農(nóng)村居民生活的一種經(jīng)濟(jì)保障,。這樣,，如果農(nóng)村土地能夠流轉(zhuǎn)的話，土地資源就能起到增加住房供給的作用,，并能改變當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系,。當(dāng)然，這個(gè)市場(chǎng)方向究竟會(huì)向何處發(fā)展,，還要看下一步政策細(xì)化而定,。
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