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從低谷到巔峰，2009年樓市瘋狂漲幅超過了以往任何一年,，其中“剛投”的推動力遠遠超過“剛需”,。如何才能控制房價上漲的步伐？消費者都寄希望于政府能出重手抑制投機,。
昨日國務院常務會議出臺的房產新政,，雖然被諸多專家和網絡媒體稱為“優(yōu)惠終止”，但恐怕很難完全達到大眾所期待的效果,。因為將2年的營業(yè)稅征免時限恢復到5年,，只是將2008年底出臺的優(yōu)惠政策收緊了“一小半”，對投機者優(yōu)惠更大的“差額征收”政策依然被保留了下來,。
讓我們回顧一下一年前的另一次國務院常務會議吧,，當時的新政規(guī)定：將原來個人轉讓普通住房免征營業(yè)稅的時限，由超過5年改為超過2年,。
但更重要一條政策往往為人忽視：滿2年的非普通住宅和不滿2年的普通住宅出售,，所繳納營業(yè)稅的數(shù)額，不再是之前的總價的5.5%,而是買賣差價的5.5％,。
被昨日常務會議保留的這條政策，實際優(yōu)惠力度是免征時限的數(shù)倍,！
例如：一套2005年以160萬元購入的普通住宅,，2008年以200萬元賣出，營業(yè)稅是200萬元×5.5％＝11萬元,；2009年以200萬元賣出,，營業(yè)稅全免為零；如果到2010年,，還是以200萬元賣出,，那么所需繳納的營業(yè)稅是（200萬－160萬）×5.5%＝2.2萬元。
可見此次政策調整后,，賣方只增加了很低的成本,，與2008年相比仍享受了巨大的優(yōu)惠。
對于非普通住宅來說,，投機者增加的成本也微乎其微,。滿5年的非普通住宅,，2010年與2009年相比，仍然只需繳納差價5.5％的營業(yè)稅,，成本不變,；2年至5年間的非普通住宅，增加了相當于差價5.5％的營業(yè)稅成本,。
算完這個簡單的算術,，我們不妨大膽預測一下明年的樓市走向吧。
2009年投機樓市最“合理”的理由,，莫過于“防通脹”,，因此產生了大量“剛性投資需求”。對于“剛投”們來說,，既然買房是為了防止長期通脹導致的財富縮水,，為了“老有所養(yǎng)”，預設的投資周期一般較長,，大多不會低于5年,；既然要保值增值，地段稀缺,、產品稀缺的豪宅自然是最受青睞的投資品,。在這樣的邏輯下，新政沒有增加投資的任何成本,，對豪宅的需求怎么會減少,？在豪宅的帶動下，增加了少量成本的普通住宅會不會水漲船高,？
當然這是站在純粹數(shù)字理性的角度來簡單推斷,，從10多年的發(fā)展歷程來看，中國房地產市場從來都是感性大過理性的,。
對政策的風向也就是后續(xù)政策的預判,，往往比現(xiàn)實政策對市場心理的影響更大，而中國消費者往往會過度解讀政府政策,。市場參與各方在明年第一季度,，將會有個觀望期，成交量在2009年底爆發(fā)后歸于沉寂,，二季度后當看到宏觀經濟仍然紅火,，通脹開始顯露，而交易成本增加有限,，房地產市場可能會掀起又一波高峰,。 |