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中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“支持居民改善性購(gòu)房需求”的聲音還在耳旁——這句話被開(kāi)發(fā)商理解為“利好”,因?yàn)楝F(xiàn)有政策環(huán)境下,誰(shuí)也分不清什么是“改善性購(gòu)房”,、什么又是“投資性購(gòu)房”乃至“投機(jī)性購(gòu)房”,。而國(guó)家發(fā)改委主任張平昨日就站出來(lái)表態(tài):我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策,增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng),抑制投機(jī)性購(gòu)房——這句話自然又引發(fā)了無(wú)限遐想,。
“價(jià)格”是發(fā)改委管的“大頭”,不過(guò)“房?jī)r(jià)”這個(gè)東西跟電價(jià),、水價(jià)、油價(jià)都不一樣,。所謂“中低價(jià)位商品房”——相信這也是基于當(dāng)前市價(jià)的“中低價(jià)位”,絕非基于老百姓收入的“中低價(jià)位”,但即使是這樣的房,發(fā)改委又如何增加它的供應(yīng)量,？
發(fā)改委不太可能采納博鰲亞洲論壇秘書(shū)長(zhǎng)龍永圖那個(gè)知名的建議,讓地方政府去提供“2/3的住房”、外帶這些便宜房子還都建在“交通方便的地方”——雖然龍永圖的建議曾贏得了那么多人鼓掌,但鼓掌的人里頭肯定沒(méi)有省長(zhǎng)市長(zhǎng);發(fā)改委也不太可能推廣寧夏的最新做法——“要求已備案的商品房半年內(nèi)不許漲價(jià)”,因?yàn)樵蹅兌贾酪粋�(gè)詞——“囤房”,更何況開(kāi)發(fā)商完全可以選擇就高定價(jià)——大不了定太高了之后再稍微往下降降;發(fā)改委更不太可能接受網(wǎng)友們的意見(jiàn),規(guī)定“一家一套自住房,一套之外的房子都是投資房,投資房每年繳物業(yè)稅,、賣(mài)的時(shí)候繳土地增值稅”,因?yàn)橹辽購(gòu)闹醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議的內(nèi)容看來(lái),國(guó)家依然擔(dān)心明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),需要“改善性購(gòu)房”的煙幕來(lái)掩護(hù)“投資性購(gòu)房”乃至“投機(jī)性購(gòu)房”,結(jié)果是只字不提“泡沫”,、只在營(yíng)業(yè)稅減免這樣的小地方做做文章。
發(fā)改委憑空變不出來(lái)“中低價(jià)位商品房”,因?yàn)檫@種房子,首先得建在土地上,。
而國(guó)土資源部前天公布的《今年前三季度土地市場(chǎng)運(yùn)行情況通報(bào)》顯示,今年前三季度我國(guó)住宅用地供應(yīng)40192公頃,同比增加8.7%,。其中普通商品房用地供應(yīng)33183公頃,同比增加4.3%,占住宅用地供應(yīng)總量的82.6%,比重較去年同期下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)。更要命的是,這里頭中低價(jià)位,、中小套型普通商品房用地供應(yīng)為6002.94公頃,較去年同期大幅減少了45%,僅占住宅用地供應(yīng)量的14.9%,。
按我國(guó)的土地市場(chǎng)出讓規(guī)則,住宅用地出讓前容積率、建設(shè)密度等就已經(jīng)劃定,什么樣的地就決定了這塊地上會(huì)建出什么樣的房,。中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地少了,當(dāng)然也不會(huì)有多少中低價(jià)位,、中小套型的普通商品房,。因此,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議說(shuō)要增加“普通商品房”供應(yīng),國(guó)家發(fā)改委說(shuō)要增加“中低價(jià)位商品房”供應(yīng),但實(shí)際上最迫切的事兒是扭轉(zhuǎn)“普通商品房”不斷減少的趨向——如果可以的話,讓賣(mài)地賣(mài)到手軟的地方政府稍微收一下韁,即使不肯按規(guī)矩把賣(mài)地錢(qián)的10%掏出來(lái)建保障房,也要加大普通商品房的供地量,不要只一門(mén)心思盯著地王。在這里,要完善的不是什么“消費(fèi)政策”,而是“土地政策”,。
前幾天有報(bào)道稱,深圳開(kāi)始實(shí)施新的“城市更新辦法”,公開(kāi)默許重新采用“協(xié)議出讓”而非“招拍掛”的形式賣(mài)地,辦法的核心是“最終地價(jià)提前被確定,、不需要再不斷競(jìng)價(jià)搶來(lái)?yè)屓ァ薄Ｒ苍S有人會(huì)說(shuō),“協(xié)議出讓”將重導(dǎo)貓膩,但咱們也不能否認(rèn),這種政府直接利益減少的結(jié)果是政府可以主導(dǎo)市區(qū)內(nèi)商品房供應(yīng),可以對(duì)工期和房?jī)r(jià)有更大的影響力,這種方式未必很科學(xué),卻符合老百姓的部分愿景——地方政府部分讓利,改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),、緩解市場(chǎng)供應(yīng)不足——沒(méi)有這一步,增加“普通商品房”或“中低價(jià)位商品房”供應(yīng)都只是口頭上的“鎮(zhèn)靜劑”,。 |