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國務(wù)院總理溫家寶12月9日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,，研究完善促進消費的若干政策措施。會議決定：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年,，其他住房消費政策繼續(xù)實施,。
與此同時，國家發(fā)展改革委主任張平也于昨日表示,，我國將完善住房消費和調(diào)控政策,，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機性購房,。
這兩條消息,，均與完善住房消費措施密切相關(guān)，也與未來樓市價格的走勢相關(guān),。在全國各地,，尤其是一線城市房價高企，“高燒”久久難退的背景下,，上述消息透露出的信號十分明顯,，即通過增加樓市供給和抑制投機的“兩手”,，來達到穩(wěn)定樓市價格的目的。
樓市的持續(xù)“高燒”,，原因種種,。包括推進城鎮(zhèn)化背景下的剛性需求的釋放、為抵御金融危機實施的房地產(chǎn)政策放松的舉措,、未來一階段通貨膨脹的預(yù)期,，以及來勢兇猛的投機性需求等，共同制造出樓市的一片“繁榮”,。在此之外,，流動性的寬松、地方政府對“土地財政”的依賴,，以及相關(guān)土地政策,，進一步推動了房價的上行。
從穩(wěn)定樓市價格角度觀察,，時下所需的“藥方”,，理當針對上述多個方面的問題一一“下藥”，但中國經(jīng)濟的問題是如此復(fù)雜而糾結(jié),。就房地產(chǎn)行業(yè)而言,，其發(fā)展問題往往與整體宏觀經(jīng)濟的命運聯(lián)系起來，與現(xiàn)行財稅體制,，及中央與地方關(guān)系等深層次命題結(jié)合起來,，尤其龐雜而難解。當然,，這個難題也并非無解,，較為實用的辦法就是由簡入繁，先從調(diào)整土地政策和抑制投機入手,。
國內(nèi)某門戶網(wǎng)站所做的一項調(diào)查顯示，多達47％的受訪者認為調(diào)整土地政策是平抑房價的最根本手段,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時常就將地價,、房價上漲的原因歸咎于地方政府的供地不足，不過,，后者并不贊同這一觀點,，而是反駁稱開發(fā)商囤積土地造成了土地供應(yīng)緊張假象。
上述觀點莫衷一是,，輿論也時常為之所左右,，但其背后都反映了土地供應(yīng)對房價預(yù)期的重要影響，今年,，一些熱點城市接連出現(xiàn)天價土地,，周邊在售樓盤坐地漲價的場景已經(jīng)屢見不鮮。應(yīng)該說，上述兩個原因都是存在的,，而前者顯得更為根本,。
如今，國家發(fā)改委強調(diào),，要增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)來進行調(diào)控,，這固然是重要的，但是須看到,，地方政府供地結(jié)構(gòu)的失衡可能正在消解這一政策的效力——這顯然是讓人憂慮的事情,。
國土資源部披露的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度全國住宅用地供應(yīng)40192公頃,，同比增加了8.7%,。但中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)為6002.94公頃,，與去年同期相比大幅減少了45%,。并且，中低價位,、中小套型普通商品房用地占住宅用地供應(yīng)總量的比重僅為14.9%,，同比下降14.6個百分點。對于中低價位普通商品房用地供應(yīng)減少的緣由,，政府部門的分析認為,，主要原因是2008年房地產(chǎn)市場步入低迷以后，各地紛紛出臺了救市政策,，“90/70”政策并沒有得到真正落實,，造成中低價位、中小套型普通商品房用地減少,。
2006年中央政府出臺“90/70”政策的初衷,，就是為了向市場提供更多的中低價位、中小套型普通商品房,，但此后一直掣肘于地方執(zhí)行力度不夠,。即便是在“90/70”全面推行的2007年，上半年全國住宅完成投資同比增長30.8%,，而90平方米以下住宅完成投資僅占住宅投資的19.5%,。
縱觀國內(nèi)樓市近幾年的發(fā)展歷程，每當房價加速上漲,，政策面上就提出調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)來應(yīng)對,，但結(jié)果卻往往是調(diào)整的步伐更為緩慢。這種悖論的由來,，其根源于中央和地方政府政策訴求的不同,，進入21世紀以來,，地方對土地財政的依賴加劇，更是深化了這種失衡,。對于中央政府而言,，要權(quán)衡房價上漲給宏觀經(jīng)濟帶來的收益和損失，而地方政府則更多關(guān)注土地收益和房產(chǎn)稅收,。在土地市場受樓市帶動而升溫之際,，地方政府往往更熱衷于“有節(jié)奏地供應(yīng)土地”，這在客觀上將導(dǎo)致地塊的競爭進一步加劇,，整體地價均被抬升,。
截至前三季度，今年地方政府土地出讓收入已經(jīng)超過6000億元,，重點城市也接連創(chuàng)出歷史新高,，如北京達到了760億元。在這其中,，貢獻最大的是各地“面粉貴過面包”的“地王”,。某種意義上說，我們不能苛求那些高價拿地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，去開發(fā)適合普通居民消費的中低價位,、中小套型普通商品房。但地方政府供應(yīng)的此類住房用地同比減少了45%,，必定將影響明后年普通商品房的市場供應(yīng),。這必然是一個危險的信號。
因此,，求解地方供地結(jié)構(gòu)失衡的問題,，已成當務(wù)之急。在總結(jié)“90/70”政策得失的基礎(chǔ)上,，細化和完善“增加普通商品房供應(yīng)”的相關(guān)政策,，并嚴格監(jiān)督地方執(zhí)行情況，這應(yīng)是避免前車之鑒的理性路徑,。 |