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在目前高房價(jià)的背景下,，無論是高價(jià)拿地的房地產(chǎn)開發(fā)商,，攥著多套房的投資客，還是放出大量開發(fā)貸款和按揭貸款的商業(yè)銀行,，以及得到大量土地財(cái)政的地方政府,，誰都不愿看到市場形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。不過,，這種脫離基本需求面和承受力的“房地產(chǎn)繁榮”還能維持多久,？這是每一個(gè)關(guān)心中國經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展和最廣大人民福祉的國人需要思考的問題,。
筆者認(rèn)為,，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè),，解決廣大中低收入居民的安居問題,，區(qū)分住房的基本生活消費(fèi)品和奢侈品及投資品兩種屬性，區(qū)分兩種不同的需求群體,，形成多層次保障性住房市場和住房的奢侈品及投資品市場,，隔離兩個(gè)市場價(jià)格的聯(lián)動(dòng)傳導(dǎo)機(jī)制，這是當(dāng)前高房價(jià)下,，既能解決最廣大群眾基本住房需求,，又能避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的唯一出路，也是治理高房價(jià)頑疾的一劑“猛藥”,。
首先,，純粹增加供給是不可能抑制高房價(jià)的，因?yàn)楣┙o永遠(yuǎn)趕不上人們對(duì)房地產(chǎn)增值的預(yù)期,。當(dāng)前房價(jià)過高是由于大量的投資資金造成的虛假需求所致,，基于對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的升值預(yù)期，不僅國內(nèi)的資金熱炒房地產(chǎn),，更有大量的國際投機(jī)游資在枕戈以待,，縱使有再多的土地供應(yīng)，也無法吸收全世界的游資,。在“住者有其屋”的最本能的生存安全感需要下,，大量無房的中低收入群體在房價(jià)將進(jìn)一步狂漲的市場氛圍下，花費(fèi)一輩子甚至幾代人一輩子的積蓄購得一個(gè)安身之所,，而開發(fā)商和投資客迅速成為一個(gè)暴富的群體,。在“房價(jià)升高-租金升高-投資回報(bào)率升高-投資增加-房價(jià)進(jìn)一步升高”的價(jià)格盤旋上升的正反饋機(jī)制中，最廣大的中低收入居民被迫地參與了一場注定被剝奪的財(cái)富再分配游戲。因此,，政府要建立起住房保障體系,，滿足中低收入群體的基本居住需求，形成相對(duì)獨(dú)立的多層次保障住房體系,，在普通百姓的基本安居需求和高房價(jià)投資游戲之間建立起一道防火墻,，從而根本上切斷房價(jià)傳導(dǎo)的正反饋機(jī)制。
其次,，保障性住房市場突出的是住房的基本生活消費(fèi)品特征,，具有準(zhǔn)公共品性質(zhì)。政府根據(jù)當(dāng)?shù)刂械褪杖肴后w的收入和數(shù)量等具體情況,，確定本地區(qū)的保障性住房體系建設(shè)規(guī)劃,，通過市場的核準(zhǔn)進(jìn)入制把住房配給給最需要的群體。這不僅解決了中低收入群體的安居問題,，更避免了中低收入群體不得不參與不公平的財(cái)富再分配游戲,。
第三，在保障性住房之外的商品房市場,，更凸顯出奢侈品和資本品的特性,。由于保障性住房市場的進(jìn)入限制，高收入群體要改善居住條件或要獲得房地產(chǎn)投資回報(bào),，就必須要到這個(gè)市場來,。在這個(gè)市場上，政府就像對(duì)待任何奢侈品或資本品市場一樣,，完全可以放由“看不見的手”指揮（當(dāng)然不排除必要的監(jiān)管）,。在沒有了最廣大中低收入群體潛在“剛性”需求的支持下，高房價(jià)就失去了飆升的基礎(chǔ),。當(dāng)社會(huì)絕大多數(shù)的中低收入者通過保障性住房市場解決了安居需求后,，商品房的租金便會(huì)下降（將主要有高收入者和外來人士租住需求決定），房地產(chǎn)投資回報(bào)率將會(huì)隨之下降,，這必然導(dǎo)致投資性房市的量價(jià)齊跌,。
第四，通過住房市場的“二元化”劃分,，就可以切斷兩個(gè)市場資金和價(jià)格的互動(dòng),，形成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的住房市場系統(tǒng)，從而維護(hù)最廣大的中低收入居民的基本生活權(quán)利,，同時(shí)也保障了高收入群體改善居住條件,、投資房地產(chǎn)獲取投資收益的客觀需要，提高了整個(gè)社會(huì)效率和福利,。當(dāng)然,，在保障性住房市場建設(shè)過程中，要完善法律法規(guī)、施行嚴(yán)格的動(dòng)態(tài)管理,，防止再有“開寶馬買經(jīng)濟(jì)適用房”的不公平現(xiàn)象發(fā)生,，要嚴(yán)刑峻法，讓那些想從事尋租和利益輸送的權(quán)力擁有者通過收益-成本權(quán)衡后不敢違規(guī)違法,。
第五,，中國高房價(jià)的現(xiàn)實(shí)和由此引發(fā)的問題，再次讓人們認(rèn)識(shí)到了住房問題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題,，更是一個(gè)民生問題和一個(gè)社會(huì)問題,。政府在商品房市場得到了大量土地財(cái)政和交易稅收，政府有義務(wù)和責(zé)任拿出一部分用于中低收入居民基本生活需求的保障房建設(shè),。市場在調(diào)節(jié)基本生活消費(fèi)品住房供求方面是失靈的,，完全市場化的房地產(chǎn)市場的結(jié)果就是市場畸形，逆向選擇掉了真正的需求者,，產(chǎn)生效率損失和社會(huì)嚴(yán)重不公,。
筆者認(rèn)為，由于土地資源的稀缺性和長周期性,、居民素質(zhì)（如大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量）的顯著提高,、區(qū)域發(fā)展極不平衡，人才會(huì)不斷向工作機(jī)會(huì)多,、發(fā)展空間大的大中城市集聚,，大中城市尤其是北京,、上海等一線城市的房價(jià)會(huì)進(jìn)一步上升,。只有建立健全住房市場的“二元體制”，保障廣大中低收入居民的基本安居條件,，使不同群體的居住需求者各得其所,，防止房地產(chǎn)市場上不公平的社會(huì)財(cái)富再分配效應(yīng)，社會(huì)發(fā)展與和諧才有現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ),。 |