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當(dāng)前,我國(guó)房市的迅速反彈得益于政府的積極政策,同時(shí)也來(lái)源于需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。需求的強(qiáng)勢(shì)不僅僅是因?yàn)橥浀念A(yù)期,、剛性需求的釋放,更多的層面則在于民眾對(duì)政府的預(yù)期,來(lái)源于購(gòu)房者與政府的博弈,。
購(gòu)房者之所以買(mǎi)房,是因?yàn)樗麄兿嘈欧績(jī)r(jià)在未來(lái)還會(huì)上漲,雖然目前房?jī)r(jià)很高,但將來(lái)會(huì)更高。這些購(gòu)房者中間,既包括投機(jī)客,也包括普通自住者,。一些剛性購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為,“我去年沒(méi)有買(mǎi),現(xiàn)在后悔,。我現(xiàn)在買(mǎi),為的是明年不后悔”。他們?nèi)绱讼嘈欧績(jī)r(jià)會(huì)上漲,大多不是基于經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的分析,而是相信政府會(huì)支持房?jī)r(jià)的上漲,�,！胺康禺a(chǎn)貢獻(xiàn)高的GDP增長(zhǎng)率、地方政府的財(cái)政收入依靠房地產(chǎn),、政府不希望銀行出現(xiàn)不良貸款……”在某種層面上,政府和房地產(chǎn)商是有著共同利益的,所以人們相信政府會(huì)支持房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)這么漲下去,。越來(lái)越多的民眾加入到購(gòu)房者的行列中去,從而推動(dòng)著房?jī)r(jià)無(wú)理性的上漲,泡沫越吹越大,如此下去,會(huì)達(dá)到非常危險(xiǎn)的程度。另外,房?jī)r(jià)的上漲會(huì)引致其他商品價(jià)格的上漲,形成通貨膨脹,。
那么,政策真的如大眾所預(yù)期的那樣嗎,？筆者認(rèn)為,政府是完全有可能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候出臺(tái)調(diào)控非理性房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。為什么呢,？我們用股市來(lái)做個(gè)例子,當(dāng)眾多的股民預(yù)期奧運(yùn)概念,、國(guó)慶概念的時(shí)候,政策托市了嗎,？沒(méi)有。在我國(guó),股市是大眾認(rèn)為政策市的一個(gè)典型的市場(chǎng),他們總是天真地去猜想政府不會(huì)容忍發(fā)生的事,。而政府呢,更多時(shí)候是還自由給市場(chǎng),用事實(shí)表明了自己的立場(chǎng),逐漸地建立了自己的公信力,。筆者認(rèn)為,在逐步建立和完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)程中,政府會(huì)逐漸退出市場(chǎng)參與者的角色,而更堅(jiān)實(shí)的承擔(dān)起宏觀(guān)調(diào)控的職責(zé),來(lái)維護(hù)和鞏固市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的成果。
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,而忘記了股市里的教訓(xùn),這是因?yàn)槲覀冞�沒(méi)有看到房地產(chǎn)市場(chǎng)里政府調(diào)控的實(shí)踐,本來(lái)要有的調(diào)控因?yàn)榻鹑谖C(jī)而擱置了,。因?yàn)檫�沒(méi)有,所以相信以后也不會(huì)有——這種認(rèn)識(shí)是盲目的,。筆者相信,政府對(duì)于房市的調(diào)控一定會(huì)到來(lái)的,而且一定能夠成功的。理由如下:
房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)的確很大,但要GDP長(zhǎng)期持續(xù)地增長(zhǎng),需要的是健康良性的房地產(chǎn)市場(chǎng),。房?jī)r(jià)的非理性上漲遏制了其他消費(fèi)的增長(zhǎng),會(huì)加重我們的內(nèi)需不足;房?jī)r(jià)的泡沫如果不及早解決,會(huì)越吹越大,最后破滅時(shí)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的破壞性;隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整,隨著其他行業(yè)的成長(zhǎng),房地產(chǎn)行業(yè)的顯著性會(huì)越來(lái)越低,。
不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)并不大。新樓盤(pán)的貸款是房?jī)r(jià)的七成,二手房的貸款大概是房?jī)r(jià)的五折左右,。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和房?jī)r(jià)的適當(dāng)降低,并不一定會(huì)產(chǎn)生大規(guī)模的不良貸款�,，F(xiàn)在進(jìn)行調(diào)控,房地產(chǎn)并不會(huì)出現(xiàn)崩潰。這是因?yàn)閷?shí)際的需求依然很大,只要房?jī)r(jià)降到合理范圍,房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)發(fā)展很好,不會(huì)出現(xiàn)大量的不良貸款,。但如果一直不進(jìn)行調(diào)控,等泡沫大到無(wú)法控制時(shí)再破滅,那個(gè)時(shí)候才會(huì)有大規(guī)模的不良貸款,。另外,即使有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生,作為市場(chǎng)參與主體的銀行和購(gòu)房者本就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。這樣也有助于他們作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的意識(shí),。這也是在樹(shù)立政府的公信力,有了公信力,銀行在放貸時(shí)自然會(huì)考慮到風(fēng)險(xiǎn),把風(fēng)險(xiǎn)掌握在可控之內(nèi),。
應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,盡管地方政府和房地產(chǎn)商之間有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,但地方政府卻不是政策的制定者。合理政策的出臺(tái),在一定的制度引導(dǎo)下,種種利益關(guān)系的紐帶自然會(huì)瓦解,。這不能成為不調(diào)控的理由,。
如果政府出臺(tái)政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),使房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著健康良性的方向發(fā)展,那么,政府就在公眾當(dāng)中樹(shù)立了良好的公信力。政府在公眾預(yù)期中的威信,會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)走向理性,。當(dāng)市場(chǎng)再次出現(xiàn)不合理的近乎瘋狂的現(xiàn)象時(shí),人們就會(huì)預(yù)期政府一定會(huì)來(lái)調(diào)控,這種預(yù)期會(huì)阻止人們參與非理性的投機(jī)行為,。
（作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院博士） |