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部分行業(yè)利用壟斷地位獲得的大量利益,，變成了各種名目的內(nèi)部福利,，這是高房價的最大推手。我們實在已到了非得以公平促發(fā)展不可的時候。房地產(chǎn)有無泡沫,？何時破裂,？都不是真問題�,，F(xiàn)在必須著手的任務(wù)是：改革財政體制,，讓地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫身；打破壟斷,，遏制過高收入階層的不合理形成,；擴(kuò)大有效供給，從速建設(shè)廉租房,，減少經(jīng)適房,。
剛剛過去的十月，全國70個大中城市的商品房價格,，同比上漲了3.9%,這是全國房價連續(xù)7個月上漲,。多家調(diào)查機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，目前的房價,，已讓多數(shù)城市家庭難以接受,，“買房難”已成“口頭禪”。為什么房價能“冒天下之大不韙”,，一騎絕塵,？想必在這背后,，有不以人的意志為轉(zhuǎn)移的因素,。
望房興嘆的人，抱怨的是開發(fā)商,。問題是,，誰是開發(fā)商？
當(dāng)今的房地產(chǎn)業(yè),，是典型的戰(zhàn)國時代,。國企、民企,、外企,，都運(yùn)作于中。不但傳統(tǒng)的建筑企業(yè)在蓋房子,，電力公司,、煤炭公司、糧食公司,，水利公司,、化工公司、外貿(mào)公司,、遠(yuǎn)洋公司,、飛機(jī)制造公司,，都成立了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些企業(yè),，有天然的,、巨大的融資能力，而且融資成本極低,�,！暗赝酢钡念l出，就是明證,。所有這些企業(yè),，自覺不自覺間，結(jié)成了某種聯(lián)盟,，任何降溫房地產(chǎn)的舉措,，不管出自什么權(quán)威部門，都會遭到有效的抵抗,。這已經(jīng)被十?dāng)?shù)年來的博弈所證明,。
地方政府也是房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)者。在現(xiàn)有的財政體制下,，地方政府收入十分有限,。來自土地一級的收入，是其不可或缺的組成部分,�,！暗赝酢保谝欢ㄒ饬x上,，可以看作是房企在向地方政府“示好”,。除了開發(fā)房地產(chǎn)，離不開地方支持外,，房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅費(fèi),，如營業(yè)稅、契稅等,，都是地方政府可以調(diào)節(jié)的,。
十多年前開始的城市住房制度改革，采取的是“穩(wěn)定一批,，放開一片”的方式,。在福利分房體制下，一部分“有單位的人”,，用較低代價獲得了房屋產(chǎn)權(quán)（盡管產(chǎn)權(quán)不完整）,，這些住房，叫法五花八門,，有“成本房”,、“房改房”等等,，這在市場機(jī)制完備的國家是不可想象的。而其余更多的人,，將獲得一定的貨幣補(bǔ)償,，然后自己去市場上買房。貨幣補(bǔ)償,，隨著房價節(jié)節(jié)攀升,，已是杯水車薪。
與房改配套的政策,，還有經(jīng)濟(jì)適用房（經(jīng)適房）,、廉租房等。最初經(jīng)濟(jì)適用房很紅火,，因為地價便宜,，優(yōu)惠多多，地段也好,，開發(fā)商有錢可賺,，后來無利可圖，開發(fā)商熱情就慢慢降溫了,。北京市今年幾塊經(jīng)適房的地塊拍賣,，幾無開發(fā)商響應(yīng)。經(jīng)適房最大的弊端是,，所有的政府部門加起來,，都難以根除申請者的信息造假以及其后的牟利，而且為一些部門自留了很大的尋租空間,。武漢經(jīng)適房搖號事件,，不過冰山一角,。結(jié)果就是,，住經(jīng)適房的人，不是最初政策指向的“夾心層”(不太窮,，但又買不起商品房),，而是高收入階層。其實,，夾心層,，不是政府最需要關(guān)心的，廉租房,，才是政府唯一應(yīng)有作為的領(lǐng)域,，因為關(guān)乎最窮的人。任何國家不可能做到人人擁有房產(chǎn),，但是,，人人都應(yīng)享有居住權(quán),，而這是政府的責(zé)任所在。廉租房沒有產(chǎn)權(quán),，不能出售獲益,，可以有效打擊經(jīng)適房的貓膩。但是,，直到現(xiàn)在,，有關(guān)部門對建造廉租房積極性不高。道理很簡單：沒有利益空間,，比不了經(jīng)適房,。
以上是供給者，再看需求方,。
有人說,，地價不決定房價，這有道理,。只要有人買,，一切都不是問題。那進(jìn)一步問,，誰是購買者,？一定有媒體所宣傳的“剛性需求者”，要結(jié)婚的人,，總要有新房,。可是,，千萬不要以為這些年輕人,，可以買得起一個大房子，起碼在北京,、上海,，很難，實際上,，這是幾個家庭,，幾代人動用多年儲蓄的結(jié)果。如果靠剛性需求,，房地產(chǎn)價格不可能一路凱歌,。肯定存在一個實力強(qiáng)大的購買階層,。
這個階層,，就是富裕人群。各種富豪排行榜，“煤老板”,，“溫州商人”,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，確實造就了一批超級富豪,�,？墒沁@畢竟是其中的一小部分，他們根本沒有能力拉動全國房價,，所謂的“某某炒房團(tuán)”,，有轉(zhuǎn)移公眾注意力的嫌疑。而真正有實力拉動房價的,，是部分行業(yè)的高收入群體,。
中國的行業(yè)收入差距，以及階層收入差距,，近十年來呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大趨勢,。部分行業(yè)，利用壟斷地位,，獲得大量利益,，卻沒有集中于國家財政，而是變成了各種名目的內(nèi)部福利,，包括住房,，這是高房價的最大推手。
商品房,，只是有中國特色的一種說法,。住房不單是商品，還是資產(chǎn),，是可以像金融資產(chǎn)一樣炒作的對象,。這也是理解房價不可忽視的方面。比如,，即使買了房子的人,，也僅有70年的使用權(quán)，而非完全的產(chǎn)權(quán),，住房的壽命還不一定有70年,，所以,，細(xì)想起來,，房價似乎太高，太不值,�,？墒牵绻氲剿琴Y產(chǎn),，就又不難理解了,。我們還發(fā)現(xiàn),，不是全國所有地方的房價都高得離譜，真正高的,，不過是京滬深穗杭等熱點城市,，也就是有炒作空間的地方。當(dāng)各種資金,，都可以便當(dāng)?shù)剡M(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的時候,，房價，就極容易變得如脫韁野馬,，就如美國的次貸衍生品,，在各種名目的包裝和光環(huán)之下，價格脫離其變動的由頭而一路飆升,。富裕階層一天天增長著,，他們的巨大財富總要尋找增值渠道，而目前,，投資渠道十分狹窄,，房地產(chǎn)，是除股市等不多幾個領(lǐng)域外,，唯一的選擇了,。炒房族，在一些城市,，已蔚然成軍,。
有學(xué)者比較了世界多個城市的房價，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格是有周期性的,。有統(tǒng)計學(xué)者計算過,，上世紀(jì)90年代之前，美國的房屋價格,，變化并不大,。可是,，必須指出,，多數(shù)商品或者資產(chǎn)的價格，都有周期性,，即回歸的特征,。但是，人畢竟是活在短期的,，作為資產(chǎn)的炒作獲利,，幾年、十幾年已足夠。為了房價下跌,，難道讓人一直等幾十年不成,？周期，不過是一種事后的總結(jié)和說辭罷了,。
高房價折射出的,，是中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問題，我們實在已到了非得以公平促發(fā)展不可的時候,。房地產(chǎn)有無泡沫,？何時破裂？都不是真問題,。我們必須著手的任務(wù)是：改革財政體制,，讓地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫身；打破壟斷,，遏制過高收入階層的不合理形成,；打擊腐敗,；允許現(xiàn)有的存量房屋上市交易,，擴(kuò)大有效供給；大力從速建設(shè)廉租房,，減少經(jīng)適房,。
（作者系北京航空航天大學(xué)金融研究中心常務(wù)副主任） |