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隨著12月31日房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)惠政策時限的日益臨近,，有關(guān)取消交易稅費(fèi)優(yōu)惠和上調(diào)房貸最低利率優(yōu)惠的報道不絕于耳,，對于其存廢的爭議成為焦點(diǎn)。
去年底為了擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，國家決定實施房地產(chǎn)交易稅費(fèi)優(yōu)惠以及降低房貸利率優(yōu)惠至最低7折以來,，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量價齊升的現(xiàn)象,，周二統(tǒng)計局公布的10月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%,，漲幅比9月擴(kuò)大1.1個百分點(diǎn),，連續(xù)第5個月出現(xiàn)漲幅擴(kuò)大的現(xiàn)象。
房地產(chǎn)市場的回暖在一定程度上幫助宏觀經(jīng)濟(jì)得以迅速走出谷底,，但由此伴隨而來的則是原本就十分突出的房價收入比這一矛盾在部分大城市體現(xiàn)的更為明顯,，因此不少市場人士均認(rèn)為，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策到期不應(yīng)考慮延續(xù),。
去年的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)優(yōu)惠覆蓋面極大,，對于二套房的房貸利率在實際執(zhí)行中放松的跡象也十分明顯,，由此帶動了投資性購房的再度升溫，而投資性購房這一因素原本就是推動部分大城市房價走高的重要力量,。盡管有部分投行的研究人員認(rèn)為投資性購房也是房產(chǎn)需求的一個重要組成部分,，但在目前國內(nèi)現(xiàn)實的社會環(huán)境下，過高的投資性購房占比會顯著激化社會矛盾,，加重大城市普通居民的購房難度,，在保障性住房尚未成為覆蓋低收入居民住房需求的主要力量的時候，過高的投資性購房比例顯然不符合全社會的利益,，因此,，無論是交易稅費(fèi)亦或是二套房貸利率方面，在年底到期的均不應(yīng)再給予優(yōu)惠,，以免繼續(xù)推高投資性購房的占比,，產(chǎn)生更大的房地產(chǎn)泡沫。
但與此同時,，對于居民首次購房或者換購改善性住房的,，交易稅費(fèi)和利率上的優(yōu)惠仍應(yīng)考慮延續(xù)。應(yīng)當(dāng)看到,，去年以來交易稅費(fèi)的下降和利率上的優(yōu)惠在一定程度上降低了普通居民的購房負(fù)擔(dān),，如果在年底到期時不再延續(xù)，在目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下,，只會變相加重居民實際的購房總體支出,，進(jìn)一步推升房價收入比的數(shù)值。從歷史的經(jīng)驗看,，以高交易稅費(fèi)和利息負(fù)擔(dān)壓制居民的購房需求,，只會將剛性需求的時間暫時延后，一旦市場環(huán)境出現(xiàn)改變,，房價短期之內(nèi)就會大幅攀升,，這一點(diǎn)在2007年和2009年的上海房地產(chǎn)市場都有過非常明顯的表現(xiàn)。
除了在對于居民的房地產(chǎn)交易優(yōu)惠政策上面要體現(xiàn)有保有壓之外,，對于房地產(chǎn)商也應(yīng)采取類似的政策，以進(jìn)一步推動中低價商品房和保障性住房的建設(shè),。雖然國家在去年4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激政策中對于保障性住房著力甚多,，但從今年以來的實施結(jié)果看，效果卻并不理想,，截至8月底的全國保障性住房完成投資率僅為23.6%,，地方政府政策執(zhí)行不力難辭其咎。為了保證財政收入,，地方政府今年以來更傾向于大幅批租商品房用地,，而非在需要大量財政支出的保障性住房上投入精力,，在這種情況下，原本就十分突出的中低收入居民購房難進(jìn)一步出現(xiàn)升溫,。
在流動性極度寬松的情況下,，房地產(chǎn)商天價拿地后囤積的現(xiàn)象重燃，值得注意的是,，隨著一大批內(nèi)資地產(chǎn)商赴港上市,，土地儲備多寡成為其估值和吸引境外投資者的重要籌碼，由此進(jìn)一步推動了房地產(chǎn)商拿地的熱情,，比如近期拿下上海迪斯尼地塊的開發(fā)商據(jù)報道就是為此進(jìn)行準(zhǔn)備,，如果不能對這一現(xiàn)象加以重視，采取適當(dāng)?shù)拇胧┒糁朴萦业牡赝鯛幇詰?zhàn),，2007年地王頻現(xiàn)之后的市場蕭條恐怕又會重新顯現(xiàn),。因此，政府必須通過適當(dāng)?shù)恼吖膭罘康禺a(chǎn)商更多的將精力放在保障性住房方面,，對于大量囤積土地而不開發(fā)的地產(chǎn)商,，在融資途徑等方面應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格加以限制，以防止類似的現(xiàn)象重復(fù)出現(xiàn),，形成更為巨大的房地產(chǎn)泡沫,。
筆者以為，目前的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策如果到期一刀切,，對普通居民可能有一定影響,，但如果不加區(qū)分的一概延續(xù)，也不具備實際的可行性,，如何做到有保有壓,，使房地產(chǎn)這一行業(yè)在繼續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)回升的同時，不再激化目前社會上的住房難這一矛盾,，是決策者應(yīng)當(dāng)深思熟慮的問題,。
（作者系東航金融注冊金融分析師） |