有三分之一的開發(fā)商只囤地不蓋房,，這是房地產(chǎn)界著名的小潘同志給出的數(shù)字,。
北京核心城區(qū)的工體四號地塊被李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司盈科大衍地產(chǎn)公司拿走,，按照約定此地塊開工日期為2006年9月20日,，竣工日期為2008年3月31日,，合同成為一紙空文,，該地塊于今年8月21日被轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè),。
僅此一項轉(zhuǎn)讓,，盈科大衍賺了多少呢,？轉(zhuǎn)讓價為1.18億美元，當(dāng)初拍賣價為5.1億人民幣，按照當(dāng)時的匯率,，僅為0.6414億美元,，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元,，考慮到中間費(fèi)用,，“小超人”大概賺了0.5億美元，3年利潤在78%以上,。這樣好的買賣,，還有誰會不囤地呢？
如果“小超人”囤金,，他的收益又有多少,？2006年9月15日的現(xiàn)貨金為每盎司572.35美元，2009年8月21日為953.85美元,，盈利381.50美元,，盈利為60%左右。也就是說,，在中國一線城市核心區(qū)域囤地收益好于囤金,。
這不是“小超人”第一次玩轉(zhuǎn)土地市場，香港的數(shù)碼港項目就是玩轉(zhuǎn)土地與資本市場的典型,。來看看香港理工大學(xué)會計學(xué)與金融學(xué)院副教授林本利先生的分析,。1998年，盈科拓展（盈拓）向特區(qū)政府提出數(shù)碼港計劃,，1999年3月時任香港特區(qū)財政司長的曾蔭權(quán)先生宣布有關(guān)計劃,，電訊盈科免費(fèi)得到土地住宅部分（名為貝沙灣）和商場的發(fā)展權(quán)，條件是需要為政府發(fā)展數(shù)碼港,，然后便交給由政府全資擁有的數(shù)碼港有限公司,。
此后一連串的資本運(yùn)作，可以上MBA教材,。在取得香港“數(shù)碼港”資訊園區(qū)開發(fā)權(quán)后,，盈拓成立盈科數(shù)碼動力（盈動），借“得信佳”的殼上市,，股價一天狂升23倍,，一天就賺了300多億，轟動全球金融業(yè),。不僅上市后股價從停牌前的1角多,，飆升至3元多,，此后借科網(wǎng)與地產(chǎn)雙重概念,，很快攀升到20元。2000年2月,，盈動宣布舉債900億元收購百年老店香港電訊,，令股價沖上28元5角
（相當(dāng)于現(xiàn)在的142元5角）,，到達(dá)高潮。在科網(wǎng)泡沫崩潰,、收購計劃于2000年8月完成后,，新公司電盈大股東及高層行使認(rèn)股權(quán)與出售手上股票，套現(xiàn)40多億港元,，而后股價足足跌去九成以上,。其中的關(guān)鍵就是地產(chǎn)項目，在借殼得信佳時,，李澤楷以香港數(shù)碼港發(fā)展權(quán)無償注入及總值24.6億港元的地產(chǎn)項目為代價,，換取得信佳75%股權(quán)并握有一批可換股債券。
由于電盈業(yè)績大滑坡,，李澤楷提出私有化方案,，通過承擔(dān)公司債務(wù)，幾乎“不費(fèi)分毫”就可換取電盈全部股權(quán),。當(dāng)時的背景是香港地產(chǎn)市場在2007年下半年在減息刺激下強(qiáng)勢轉(zhuǎn)暖,，在港上市的地產(chǎn)股紛紛獲得大股東在二級市場上增持，所謂電盈私有化,，主要是將其中主要盈利部分盈大地產(chǎn)私有化,。由于香港證監(jiān)會出具證據(jù)反對，私有化動議被法院駁回,，電盈小股東激動得落淚,。
現(xiàn)在我們可以理解為什么囤地好于蓋房�,！懊娣邸辟F過面包,，說明通脹預(yù)期十分強(qiáng)烈，此時面粉也好,，面包也好,，他們的稀缺程度相同，但是囤積面粉有無數(shù)好處：面粉既可以像面包一樣暢銷,，還可以免去開發(fā)成本,，減少在開發(fā)過程中房價漲跌的不確定性。
潘石屹先生所說的三分之一開發(fā)商囤地不蓋房,，如果屬實,，這是一個可怕的數(shù)據(jù)，說明中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)徹底資本化,、泡沫化了,。上游開發(fā)商與某些地方政府一起囤地待價而沽，下游追求資產(chǎn)保值的投資者大買高檔住宅與豪宅，業(yè)已占據(jù)購房者的35%以上,，這絕不是普通的消費(fèi)品市場,，而是一個土地與現(xiàn)金為王的投資市場，土地成為重要的期貨品種,。
政府有針對開發(fā)商囤地的專門政策,，2007年年中，國土資源部發(fā)出內(nèi)部通知,，要求各地加快處置利用閑置土地：土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收,；依法可以無償收回的，堅決無償收回,。對于違法審批而造成土地閑置的,，要在2007年年底前完成清退。但從北京工體四號地塊,、上海的樓脆脆等案例來看,，收回閑置土地的政策在多數(shù)時候成為一紙空文。更令人震驚的是如下數(shù)據(jù),，2007年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，不僅開發(fā)商囤地了10億平方米，國家土地儲備中心也在囤積大量土地,，從2002年到2006年全國計劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米,，而所有房地產(chǎn)商購置土地總量僅14.5億平方米。
如此泡沫,、如此混亂的土地市場不改革,，所有的人都會變成囤積者，最終將經(jīng)濟(jì)囤成一潭死水,。
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