房地產(chǎn)業(yè)的“金九銀十”已成泡影，剛過去的“十一”黃金周期間,，京,、滬、廣,、深四大一線城市樓市成交無一例外地陷入“量跌價(jià)滯”的局面,，除了泡沫較溫和的廣州樓市在9月有略微的成交環(huán)比增長，北京,、上海及深圳都已經(jīng)連續(xù)多個月成交劇烈下滑,，其中深圳成交下滑更是長達(dá)4個月。
“量跌價(jià)滯”是否是房價(jià)拐點(diǎn)的一個重要信號,？坦率地說,，從短期看這里面存在巨大的變數(shù)。房地產(chǎn)商及其房地產(chǎn)投資多頭派一直堅(jiān)定地以城市化,、土地稀缺和房屋供應(yīng)量不足繼續(xù)勾勒“房價(jià)上漲”不敗的神話,，而空頭派則希望房價(jià)變動延續(xù)2008年的軌跡，“量跌帶動價(jià)跌”,。
實(shí)際上,，我們一直批判市面上流行的“房價(jià)動力學(xué)”，一種房地產(chǎn)“恒久的稀缺觀”,。任何稀缺都會在價(jià)格上得到必要的反映,，既是給生產(chǎn)者以信號，也是給消費(fèi)者以評價(jià),。假設(shè)房地產(chǎn)市場不存在投機(jī)的話,，那么房價(jià)在價(jià)格上的增量將是邊際增加的購買力推動的,，對一個城市的房價(jià)而言，新卷入城市化的人口將是推動房價(jià)增量的主力軍,。當(dāng)然,，它的前提條件是，新卷入的城市化買房人口（在沒有父母資助下,，一般工作年齡在5年以上）的收入流能夠同房價(jià)飆升導(dǎo)致不斷上升的按揭流相匹配,，如果普通民眾的收入中65%以上要繳納給銀行按揭，那么這種匹配程度是相當(dāng)危險(xiǎn)的,。當(dāng)然,，上升的房地產(chǎn)市場不可能不存在投機(jī)，而投機(jī)房地產(chǎn)的信心來自于兩個,，一個是相信自住型人群的購買力是不斷上升的,，可以匹配不斷上漲的房價(jià)帶來的按揭流上升，另外一個是即使自住型購買力“不濟(jì)”,，但由于投機(jī)資金比較多,，炒作的流動性充足，那么投資者仍有機(jī)會將資產(chǎn)轉(zhuǎn)給高位接盤的投機(jī)“傻錢”,。
既然房價(jià)增量上升的主要“炒作理由之源”是新卷入城市化人口的收入增長情況,，那么在金融危機(jī)肆虐之下，4萬億刺激政策撬動天量信貸予以拯救經(jīng)濟(jì),，也許令2008年下半年的整體收入負(fù)增長轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽甑恼w正增長,。但是它忽略了結(jié)構(gòu)性的變化，經(jīng)濟(jì)刺激政策的受益者大部分是工作年限較長,、具有很強(qiáng)的資產(chǎn)配置能力的人群,，而不是新卷入城市化的青年人。實(shí)際上,，我們認(rèn)為,，自住型購買力的收入流很可能是緩慢下降的，而促使他們在“小陽春”里倉促出手的唯一動因是信貸刺激政策制造的通脹預(yù)期,。我們從四個一線城市房地產(chǎn)交易信息也可以看出,，以今年1-8月份來看，投機(jī)性的房產(chǎn)交易比重正在急劇上升,，而自住型購買者在5,、6月房價(jià)高位積極買房的動力之一并不是因?yàn)槭杖朐鲩L導(dǎo)致的理性決策，而是對于通脹的擔(dān)憂,。但即使如此,，7月份以后的成交投機(jī)性買盤開始大幅度攀升，原因在于7月份以后的銀行信貸額開始下降，自住型民眾部分地?cái)[脫了對通脹的恐慌情緒來審視高房價(jià)同收入流的匹配情況,。
高房價(jià)將自住型購買力大幅度“排斥”出去,，不僅“炒作理由之源”開始動搖，導(dǎo)致后續(xù)投機(jī)資金不敢進(jìn)場,，而且降低了房地產(chǎn)交易的流動性,，使得維持高價(jià)的賣盤不能成交，構(gòu)成“量跌價(jià)滯”,�,！傲康鴥r(jià)滯”其實(shí)是一種流動性大幅度萎縮的狀態(tài)，之所以沒有立即的“價(jià)跌”而能維持格局,，一個很重要的原因是巨額信貸刺激性政策以及房地產(chǎn)利好修復(fù)了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表,，改善了2008年房地產(chǎn)商普遍遭遇的“資金鏈斷裂”之困，使得房地產(chǎn)商不需要通過“緊急推盤”來獲得現(xiàn)金流,，從而在和民眾博弈房價(jià)上占據(jù)有利的位置,。
所以，從這個意義上說,，短期內(nèi)巨大的變數(shù)是政府的政策。如果不惜通過通脹升級的方式來幫助房地產(chǎn)業(yè)提高流動性,，那么高房價(jià)的格局將會得到鞏固,，而如果政府嚴(yán)格執(zhí)行穩(wěn)定幣值的中性貨幣政策，拒絕將“凱恩斯主義”升級的話,，那么房價(jià)將必然進(jìn)入下降通道,，從而我們回過頭來看今年1-8月份的房地產(chǎn)走勢，類似于“反彈時(shí)期的套牢盤”,，即1-8月份是敏感的前期“套牢出貨者”,，他們解套之后將是沒有增量資金大規(guī)模進(jìn)入的過程，是一個漫長下跌的過程,。
以深圳為例,。1-8月份，深圳新房成交量525.06萬平米,、二手房成交面積為721.82萬平米,，總共為1300萬平米，以總體均價(jià)1.2萬/平米計(jì)算（關(guān)內(nèi)關(guān)外加總）,，成交總額大約1600億,，但是1-8月份銀行貸款為500多億，這差不多就是新房的按揭額,，也就是說二手房信貸在“小陽春”的井噴里面幾乎沒有實(shí)質(zhì)性增長,。這里面隱含著一個判斷是，這些二手房很可能是在2007年價(jià)格相似高位時(shí)期買入的，然后賣家將其“平移”賣給新的買家,，造成了銀行新增信貸額沒有太大的增長,，這是典型的“反彈時(shí)期的套牢盤”。因?yàn)榈蛢r(jià)買樓的放盤者不會著急,，他們傾向于“捂盤”換取更大的利潤,，而敏感的“解套者”則會在高點(diǎn)將“博傻之棒”傳出�,！胺磸棔r(shí)期的套牢盤”在很多國家房地產(chǎn)歷史上屢見不鮮,，它意味著一種趨勢性的下降力量正在匯集，并將上演,。
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