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高房價再次成為眾矢之的,，那么，是誰制造了高房價,？各方展開了一場數據大戰(zhàn),，紛紛用自己的數據來摘清自己，把責任推給別人：
國土資源部公布了全國620個調查項目的數據,，其中北京的21個項目中,，地價占房價的最高比例為51.36%，最低為14.33%,，平均為25%,。全國地價占房價的比例平均為23.2%。言外之意是,，高房價是房地產開發(fā)商制造的,，是其瘋狂追逐利潤的產物。
參加這620個房地產項目土地成本調查的中國地質勘測規(guī)劃院地價所將這一意思說得明明白白：開發(fā)商的建安成本,、管理成本,、銷售成本最高不會超過30%，加之稅費成本10%和平均土地成本23.2%,，開發(fā)商最終的直接利潤應該在40%左右,，即便算上增值稅，流向政府的也不會超過40%,。所以，房價之所以高,，完全是因為開發(fā)商心太黑,。
開發(fā)商卻不同意這種說法。積極充當房地產開發(fā)商代言人的任志強一直強調,，房地產開發(fā)商其實是在為政府打工,。全國工商聯(lián)房地產商會調查顯示,，地價房價比高達58.2%，認為地價推高了房價,。鄭州一位開發(fā)商則通過央視公開了一份房地產成本清單：樓面地價占到售價的40%,，建安成本占30%。該開發(fā)商特別強調,，各級行政部門的稅費占房價的20%,，收費項目至少30項，且存在重復征收,、變相征收現(xiàn)象,。結論是：房價之所以高，主要是因為政府太貪錢,。
說實在話,，一個行業(yè)與政府如此公開地以數據論證對方對一件大家都覺得不那么好的事情的責任，還是很新鮮的,，也是一件好事,。也許，隨著這場數據戰(zhàn)逐漸升級,，人們當能對房地產行業(yè)的政-商關系現(xiàn)狀有更清楚的認識,。
不過，要弄清誰對高房價承擔責任,，其實用不著如此大動干戈,。事實上，雙方如此引用數據,，說明雙方都沒有理解經濟行為的內在邏輯,，沒有理解價格的形成機制。開發(fā)商大談地價數據,，隱含了這樣一個預設：房價是由生產它的成本(這其中很重要的一部分是地價)決定的,。政府揭露開發(fā)商的利潤率數據隱含了這樣的預設：利潤可以決定房價，開發(fā)商可以隨心所欲地獲取高利潤,。
經濟學的基本原理不支持這兩個預設,。首先，應當假定,，市場活動的各方主體都具有正常理性,，具體地說，購房者不是傻子,，怎么可能無緣無故地讓開發(fā)商賺取高利潤率,？其次，價格也不可能由成本來決定,。如果是這樣的話,，那采購了價格最高原料的最傻的采購經理,，豈不是可以為企業(yè)帶來最大利潤？
要弄清高房價的責任,，需要了解價格的形成機制,。簡單地說，一棟房屋的價格既不完全是由生產成本決定的,，也不完全是由供需決定的,。從某種程度上說，在一個競爭性市場上,，價格決定供需,，價格也決定成本。當然,，更準確地說,，價格是由交易雙方關于市場情勢的預期所決定的。
最近的局面有助于我們理解這一經濟學原理,。今年初,，房屋市場恢復繁榮，房價開始回升,。開發(fā)商購買土地的欲望陡然提高,，土地價格攀升，各地不斷出現(xiàn)“地王”,。從這里看得很清楚,，先有高房價，然后有了高地價,。當然,，反過來，高地價又給開發(fā)商發(fā)出一個明確的信號：房屋的價格將會上漲,，準備售房的開發(fā)商于是繼續(xù)提高房屋的價格,。高地價也給購房者發(fā)出強烈的信號：以后的房價還要上漲，現(xiàn)在趕緊買吧,。即便開發(fā)商已提高了價格,，購買人也瘋狂入市，甚至形成搶購的局面,，開發(fā)商因此獲得高額利潤率,，但購房者也覺得自己賺了，因為以后房價還會漲,。此后開盤的開發(fā)商就會再次提高價格,，地價又會再度上漲。開發(fā)商,、購房人,、地方政府共同推動形成了房價、地價輪番上漲的格局,。
因此,，高房價的根源就是最初導致高房價的因素。通過本輪價格上漲,，可以十分清楚地看到一個關鍵因素：寬松的貨幣政策,。任何時候，房屋市場的繁榮,、尤其是畸形繁榮,，都離不開過于寬松的貨幣政策之助。大量貨幣流入經濟體,，必然首先流入房屋市場,。
不過，房價漲到畸形的程度,，且房地產市場成為第一個復蘇的市場,，還有另一個制度性因素：土地壟斷。地方政府壟斷著商品房的土地供應,，因而,，對于房價下調的任何跡象都會盡力阻止，對于房價上漲的任何跡象都表示歡迎,，且傾向于放任而不采取任何抑制措施,，因為房價上漲將推高地價，而地方政府將從中獲益,。
所以,，歸咎高房價的責任：首先，寬松的貨幣政策推動房價進入上漲周期,，而地方政府對此傾向于不作為,，甚至推波助瀾，盡可能延長房價上漲周期,。這樣,，在絕大部分時間，房價都在上漲,，而且是畸形地上漲,。唯一的問題是：這個世界上真的存在永遠畸形上漲的資產嗎？(作者系北京學者) |