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高房價(jià)再次成為眾矢之的，那么,，是誰制造了高房價(jià),？各方展開了一場數(shù)據(jù)大戰(zhàn)，紛紛用自己的數(shù)據(jù)來摘清自己,，把責(zé)任推給別人：
國土資源部公布了全國620個(gè)調(diào)查項(xiàng)目的數(shù)據(jù),，其中北京的21個(gè)項(xiàng)目中，地價(jià)占房價(jià)的最高比例為51.36%,，最低為14.33%,，平均為25%。全國地價(jià)占房價(jià)的比例平均為23.2%,。言外之意是,，高房價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)商制造的，是其瘋狂追逐利潤的產(chǎn)物,。
參加這620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本調(diào)查的中國地質(zhì)勘測規(guī)劃院地價(jià)所將這一意思說得明明白白：開發(fā)商的建安成本,、管理成本、銷售成本最高不會(huì)超過30%,，加之稅費(fèi)成本10%和平均土地成本23.2%,，開發(fā)商最終的直接利潤應(yīng)該在40%左右,，即便算上增值稅，流向政府的也不會(huì)超過40%,。所以,，房價(jià)之所以高，完全是因?yàn)殚_發(fā)商心太黑,。
開發(fā)商卻不同意這種說法,。積極充當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商代言人的任志強(qiáng)一直強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)商其實(shí)是在為政府打工,。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)查顯示,，地價(jià)房價(jià)比高達(dá)58.2%，認(rèn)為地價(jià)推高了房價(jià),。鄭州一位開發(fā)商則通過央視公開了一份房地產(chǎn)成本清單：樓面地價(jià)占到售價(jià)的40%,，建安成本占30%。該開發(fā)商特別強(qiáng)調(diào),，各級行政部門的稅費(fèi)占房價(jià)的20%,，收費(fèi)項(xiàng)目至少30項(xiàng)，且存在重復(fù)征收,、變相征收現(xiàn)象,。結(jié)論是：房價(jià)之所以高，主要是因?yàn)檎濆X,。
說實(shí)在話,，一個(gè)行業(yè)與政府如此公開地以數(shù)據(jù)論證對方對一件大家都覺得不那么好的事情的責(zé)任，還是很新鮮的,，也是一件好事,。也許，隨著這場數(shù)據(jù)戰(zhàn)逐漸升級,，人們當(dāng)能對房地產(chǎn)行業(yè)的政-商關(guān)系現(xiàn)狀有更清楚的認(rèn)識(shí),。
不過，要弄清誰對高房價(jià)承擔(dān)責(zé)任,，其實(shí)用不著如此大動(dòng)干戈,。事實(shí)上，雙方如此引用數(shù)據(jù),，說明雙方都沒有理解經(jīng)濟(jì)行為的內(nèi)在邏輯,，沒有理解價(jià)格的形成機(jī)制。開發(fā)商大談地價(jià)數(shù)據(jù),，隱含了這樣一個(gè)預(yù)設(shè)：房價(jià)是由生產(chǎn)它的成本(這其中很重要的一部分是地價(jià))決定的,。政府揭露開發(fā)商的利潤率數(shù)據(jù)隱含了這樣的預(yù)設(shè)：利潤可以決定房價(jià)，開發(fā)商可以隨心所欲地獲取高利潤,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理不支持這兩個(gè)預(yù)設(shè),。首先,，應(yīng)當(dāng)假定，市場活動(dòng)的各方主體都具有正常理性,，具體地說,，購房者不是傻子，怎么可能無緣無故地讓開發(fā)商賺取高利潤率,？其次,，價(jià)格也不可能由成本來決定。如果是這樣的話,，那采購了價(jià)格最高原料的最傻的采購經(jīng)理,，豈不是可以為企業(yè)帶來最大利潤？
要弄清高房價(jià)的責(zé)任,，需要了解價(jià)格的形成機(jī)制,。簡單地說，一棟房屋的價(jià)格既不完全是由生產(chǎn)成本決定的,，也不完全是由供需決定的,。從某種程度上說，在一個(gè)競爭性市場上,，價(jià)格決定供需,，價(jià)格也決定成本。當(dāng)然,，更準(zhǔn)確地說，價(jià)格是由交易雙方關(guān)于市場情勢的預(yù)期所決定的,。
最近的局面有助于我們理解這一經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,。今年初，房屋市場恢復(fù)繁榮,，房價(jià)開始回升,。開發(fā)商購買土地的欲望陡然提高，土地價(jià)格攀升,，各地不斷出現(xiàn)“地王”,。從這里看得很清楚，先有高房價(jià),，然后有了高地價(jià),。當(dāng)然，反過來,，高地價(jià)又給開發(fā)商發(fā)出一個(gè)明確的信號：房屋的價(jià)格將會(huì)上漲,，準(zhǔn)備售房的開發(fā)商于是繼續(xù)提高房屋的價(jià)格。高地價(jià)也給購房者發(fā)出強(qiáng)烈的信號：以后的房價(jià)還要上漲,，現(xiàn)在趕緊買吧,。即便開發(fā)商已提高了價(jià)格,，購買人也瘋狂入市，甚至形成搶購的局面,，開發(fā)商因此獲得高額利潤率,，但購房者也覺得自己賺了，因?yàn)橐院蠓績r(jià)還會(huì)漲,。此后開盤的開發(fā)商就會(huì)再次提高價(jià)格,，地價(jià)又會(huì)再度上漲。開發(fā)商,、購房人,、地方政府共同推動(dòng)形成了房價(jià)、地價(jià)輪番上漲的格局,。
因此,，高房價(jià)的根源就是最初導(dǎo)致高房價(jià)的因素。通過本輪價(jià)格上漲,，可以十分清楚地看到一個(gè)關(guān)鍵因素：寬松的貨幣政策,。任何時(shí)候，房屋市場的繁榮,、尤其是畸形繁榮,，都離不開過于寬松的貨幣政策之助。大量貨幣流入經(jīng)濟(jì)體,，必然首先流入房屋市場,。
不過，房價(jià)漲到畸形的程度,，且房地產(chǎn)市場成為第一個(gè)復(fù)蘇的市場,，還有另一個(gè)制度性因素：土地壟斷。地方政府壟斷著商品房的土地供應(yīng),，因而,，對于房價(jià)下調(diào)的任何跡象都會(huì)盡力阻止，對于房價(jià)上漲的任何跡象都表示歡迎,，且傾向于放任而不采取任何抑制措施,，因?yàn)榉績r(jià)上漲將推高地價(jià)，而地方政府將從中獲益,。
所以,，歸咎高房價(jià)的責(zé)任：首先，寬松的貨幣政策推動(dòng)房價(jià)進(jìn)入上漲周期,，而地方政府對此傾向于不作為,，甚至推波助瀾，盡可能延長房價(jià)上漲周期,。這樣,，在絕大部分時(shí)間,，房價(jià)都在上漲，而且是畸形地上漲,。唯一的問題是：這個(gè)世界上真的存在永遠(yuǎn)畸形上漲的資產(chǎn)嗎,？(作者系北京學(xué)者) |