最高人民法院7月19日發(fā)布《做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》,，對(duì)于買受人請(qǐng)求解除商品房合同糾紛案件，要求嚴(yán)格依法審查,，對(duì)不符合解除條件的不能解除,。據(jù)悉,，今年1-6月，全國(guó)法院受理房產(chǎn)糾紛案同比上升10.58%,。出現(xiàn)退地潮,、停建潮、斷供潮,、退房潮,。(昨日《華商報(bào)》)
從這份《意見(jiàn)》來(lái)看，嚴(yán)格審查退房案件是出于“保增長(zhǎng),、保民生,、保穩(wěn)定”的考慮,。但我以為，“要嚴(yán)格依法審查,，對(duì)不符合解除條件的不能解除”這樣的“意見(jiàn)”,，反而有可能產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，必須三思而后行,。
今年1到6月出現(xiàn)的退房案件,，原因其實(shí)是多方面的，有的是因?yàn)榉績(jī)r(jià)縮水,，有的則是因?yàn)榉课葙|(zhì)量,、延遲交房、配套不全等問(wèn)題,。如果是房?jī)r(jià)縮水引發(fā)的退房案件,，在現(xiàn)在市場(chǎng)回暖的情況下，我相信法院調(diào)解起來(lái)不費(fèi)事;但如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因?qū)е碌耐朔�,，比如類似上海塌樓等房屋質(zhì)量引發(fā)的糾紛案件,，責(zé)任在開(kāi)發(fā)商，司法機(jī)構(gòu)就不能影響購(gòu)房人退房,。
最高人民法院要求嚴(yán)格審查退房案件,，在不少人看來(lái)，是變相保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益,。這一觀點(diǎn)雖然有些偏激,，但也不是一點(diǎn)道理都沒(méi)有。因?yàn)椤皣?yán)格審查”傳遞的信號(hào),，似乎是不支持退房,。我以為，這一《意見(jiàn)》不排除影響一些基層法院的公正審查,，從而使司法的天平倒向開(kāi)發(fā)商一邊,，甚至?xí)L(zhǎng)某些開(kāi)發(fā)商的囂張氣焰。
首先,，司法機(jī)構(gòu)要認(rèn)清當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì),。據(jù)報(bào)道，最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人表示,，當(dāng)前,，商品房交易市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂……眾所周知的事實(shí)是,，當(dāng)前商品房交易市場(chǎng)不僅不低迷,，反而異常火爆，如果法院認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤,，就可能影響公正審理,。
其次是司法機(jī)構(gòu)必須堅(jiān)持公正法則。只要購(gòu)房人有充分理由和證據(jù)要求退房,，法院就不能以“嚴(yán)格審查”的名義影響退房,，而是應(yīng)該依法支持退房。因?yàn)楝F(xiàn)有的制度有不少缺陷,，當(dāng)購(gòu)房人沒(méi)有其他路徑尋求退房時(shí),，只能求助于司法機(jī)構(gòu),，而司法機(jī)構(gòu)偏愛(ài)開(kāi)發(fā)商或者偏愛(ài)購(gòu)房人都會(huì)影響司法公信力,。
《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，各級(jí)法院要準(zhǔn)確把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生的客觀變化,，在法律和國(guó)家政策規(guī)定框架內(nèi),，適用原則性和靈活性相統(tǒng)一的方法，妥善審理房地產(chǎn)案件,。顯然,，原則性中就包括公正性，即依法公正審理,，而靈活性則要結(jié)合現(xiàn)實(shí),，現(xiàn)實(shí)是樓市異常火爆,，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商相比處于明顯弱勢(shì)地位,，認(rèn)識(shí)不到這一點(diǎn)，退房案件審理的公正性就可能打折扣,。
其實(shí),，不僅審理金融危機(jī)背景下的房地產(chǎn)糾紛案件需要堅(jiān)持司法公正，審理日常房地產(chǎn)糾紛案件同樣如此,。這就要求我們的司法機(jī)構(gòu)要始終堅(jiān)守法律的公平原則與統(tǒng)一原則,，不因?yàn)榻鹑谖C(jī)、市場(chǎng)起伏而打折扣,。我們必須認(rèn)識(shí)到,，只有堅(jiān)持司法公正，才是真正的“保增長(zhǎng),、保民生,、保穩(wěn)定”。
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