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7月19日,，最高人民法院發(fā)布了《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》（下稱《意見》）,，該意見是最高法院專門針對此前因市場低迷,房地產企業(yè)資金鏈斷裂,，進而引發(fā)退地潮,、停建潮、斷供潮,、退房潮,、房地產糾紛案件數(shù)量迅猛攀升所出臺的司法政策。引人矚目的是,，《意見》要求,，對于購房人要求解除商品房合同的案件，要嚴格依法審查,，不輕易解除合同,。
出臺這個《意見》的背景是全國房產糾紛案件的大幅攀升。據(jù)統(tǒng)計,，2008年全國法院共審結房地產民事案件118564件,，同比上升11.93％；2009年上半年,，全國法院受理房地產民事案件67294件,，同比上升10.58%。房地產糾紛案件成為當前形勢下增幅最快的案件類型之一,，一般分為兩種類型：一個是,，商品房價格下跌，買房人請求解除商品房買賣合同糾紛案件大幅上升,，此類案件往往形成群體性糾紛,，在杭州等地曾經出現(xiàn)，甚至演化成為群體性事件,。另外一個是,，少數(shù)開發(fā)商為了緩解資金壓力，以假按揭等違法手段套取銀行貸款,，加大了銀行業(yè)金融風險,。此外的糾紛主要發(fā)生在工程承包、土地出讓等領域,。
中國地產市場的供求失衡以及不斷持續(xù)的通脹預期,，造成全民恐慌性購房和投資性購房，表現(xiàn)為一種非理性的消費行為,。一旦房價下跌,，購房者遭受明顯的損失，則會大面積的出現(xiàn)退房運動,，這導致開發(fā)商不敢隨市場環(huán)境自動調整價格,，否則，會刺激更多的退房浪潮,，形成群體事件,，從而綁架了樓市的市場調整，并要求房價只能上漲,，不能下跌,。在當前房價重新瘋漲的時候，執(zhí)法部門,、銀行和開發(fā)商都有責任進行更多的合同審查,，要求必須執(zhí)行合同而不能隨便無故解除，抑制非理性的恐慌性購房或者投機性購房,，讓購房者調整心態(tài)趨于理性,，明白自己有承擔風險的義務和準備。
此前,，中國有些法律條款承擔著社會穩(wěn)定的任務而不惜破壞合同本身具有的契約精神,。如2004年11月4日出臺的《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結財產的規(guī)定》,，該司法解釋中第六條明確表示：從2005年1月1日起,，在民事執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封,，但不得拍賣、變賣或者抵債,。這條解釋為銀行業(yè)的信貸安全帶來了極大的不確定性,，如此規(guī)定也會刺激更多的投機或惡意拖欠。當然,，這一解釋在公布不久后就停止實施,。
只有嚴格執(zhí)法才能鼓勵理性的市場活動，建立一個以信用為基礎的市場體系,，如果輕易以各種理由解除合同,，將變相鼓勵包括供需雙方的各種不確定性，從而制造更多更廣泛的紛爭,。因此,，法律要與政策有所區(qū)別，不能額外承擔各種政治性任務,，尤其是與經濟活動有關的各種法律,，法治是市場經濟運行的重要基礎之一。
當然,，減少地產糾紛的前提是銀行部門嚴格的資質審查,。為了擴大業(yè)務，而在資質審查上的走過場,，成為虛假按揭和資質不良者獲得信貸的原因,，銀行若要減少風險，必須承擔起嚴格審查的責任,。應當說,，金融風險的主要來源是銀行本身過于寬松的信貸政策，如美國爆發(fā)的次貸危機,。而中國當前的風險也是銀行大量放貸,，相當一部分流向樓市。一旦房價出現(xiàn)劇烈波動,，那么,，過于寬松的政策可能造成大量壞賬。 |