中房指數(shù)系統(tǒng),、中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布研究報(bào)告預(yù)測(cè)，下半年全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上漲,，個(gè)別城市可能會(huì)出現(xiàn)較快增長(zhǎng),。在當(dāng)下，這顯然是一則非常觸動(dòng)眾人神經(jīng)的消息,。
進(jìn)入2009年春天以后,，沉寂了一年的各地樓市突然重新爆發(fā)，特別是北京,、上海兩個(gè)全國(guó)最大城市的商品房交易量和價(jià)格呈猛烈上升的態(tài)勢(shì),。而近來一再見諸報(bào)端的大型國(guó)有企業(yè)“天價(jià)”拿得“地王”的新聞，讓老百姓平添了對(duì)未來房?jī)r(jià)進(jìn)一步快速上漲的擔(dān)心和不滿,。
在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯復(fù)蘇的大前提下,，過去一年受到壓抑的樓市需求為什么會(huì)在此時(shí)集中釋放？對(duì)此,，“剛性需求”是不少業(yè)界人士用來解釋的理由,。但我不認(rèn)為所謂“剛性”需求是主要原因。老百姓改善住房的需求確實(shí)是剛性的,，但這并不意味著許多急需改善的居民家庭已經(jīng)“捱”過了2008年一年就一定不能再“捱”一兩年,。根本的原因恐怕是：大家看到，2008年以來房地產(chǎn)開發(fā)量也隨交易量一起急劇萎縮,，許多原本堅(jiān)信房?jī)r(jià)會(huì)下跌的人預(yù)計(jì)未來供應(yīng)量可能大幅度下降,，于是立場(chǎng)開始動(dòng)搖，并“空翻多”加入到搶購的行列,。政府土地批租的詳實(shí)數(shù)據(jù)很難找到,，但從上海去年一年里國(guó)有土地公開轉(zhuǎn)讓多次流標(biāo)以及有開發(fā)商向政府退回已批租地塊的公開報(bào)道中，我們可以得到的結(jié)論是,，這一年的土地批租市場(chǎng)也是急劇萎縮的,。另據(jù)報(bào)道，今年5月份全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市土地成交量比去年同期猛增73%,，這也反襯出去年土地市場(chǎng)的萎縮狀況,。土地供應(yīng)的減少必定會(huì)導(dǎo)致未來商品房供應(yīng)量的同步減少，這當(dāng)然強(qiáng)化了未來房?jī)r(jià)難以下降甚至?xí)^續(xù)上漲的預(yù)期。
今年前幾個(gè)月樓市的“量?jī)r(jià)齊升”是去年壓抑的需求及對(duì)未來供應(yīng)量減少的預(yù)期這一雙重因素造就的——如果認(rèn)可這種分析,，那么我們就能夠清晰地看出今后一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能趨勢(shì),。上述研究報(bào)告還表明，今年上半年全國(guó)的土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)量雖然比去年下半年有所回暖,，但同比仍有較大幅度的下降,。這就意味著下半年市場(chǎng)上可賣的商品房是很有限的，本市媒體有報(bào)道說,，上海,、杭州、深圳等城市的存量房只夠賣3至6個(gè)月,。據(jù)此,，我的判斷是：未來幾個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)幾乎沒有可能下降，而且仍有繼續(xù)上漲的可能性,，但其代價(jià)是成交量短暫放大之后再度萎縮,。中國(guó)的商品房也許將變?yōu)槊逼鋵?shí)的“奢侈品”，今后不要說普通人,，就連家境殷實(shí)的所謂中產(chǎn)階級(jí)也可能越來越買不起房了,。
此外，本輪行情應(yīng)該還受到了另外兩個(gè)相互關(guān)聯(lián)的因素的共同推動(dòng),。第一,，4萬億刺激計(jì)劃難以避免地制造了經(jīng)濟(jì)體內(nèi)泛濫的流動(dòng)性。它們中有相當(dāng)一部分并未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),，而是流入了投資市場(chǎng),，這帶動(dòng)了股市和樓市一同牛氣,。第二,，銀行利息的降低和信貸門檻的放寬是樓市量?jī)r(jià)齊升的另一個(gè)重要原因。因?yàn)槔⒌慕档褪雇患唇忆N售的物業(yè)的總價(jià)得以下降,，而信貸的放松使原先一部分不符合放貸標(biāo)準(zhǔn)的資金有機(jī)會(huì)進(jìn)入樓市,，其中有不少是投資或投機(jī)型的。但是,，從銀行那里得到的一些信息已經(jīng)表明,，上述兩條“利好”都正在孕育著日益膨脹的金融風(fēng)險(xiǎn)。而從另一方面來看,，這種通脹的預(yù)期又是推動(dòng)樓市短期內(nèi)猛烈上漲的重要?jiǎng)右颉?BR> 在剛剛召開的中共上海九屆市委八次全會(huì)上,，市委書記俞正聲強(qiáng)調(diào)“要高度關(guān)注房地產(chǎn)問題，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展”,。而不久前,，上海住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生也曾在市政府例行新聞發(fā)布會(huì)上表示，上海政府不希望房?jī)r(jià)太高，為此政府將“有所作為”,。
一片“漲聲”之中,，政府將如何通過“有所作為”來平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，的確是個(gè)考驗(yàn),。
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