那些喜歡并且得益于高房價(jià)的人,，只看到了房地產(chǎn)可以被變成魚翅的一面,，卻忽視更多的人需要粉絲的實(shí)情,，只看到了魚翅可以賣高價(jià)的表面現(xiàn)象,，卻忽視了魚翅是剝奪別人享用粉絲的權(quán)利而后獲得的事實(shí)本質(zhì)。企圖把房地產(chǎn)變成遠(yuǎn)離大眾的魚翅就可以肆意提高房價(jià),，或者愚弄百姓逆來順受,，是竭力掩蓋事實(shí)真相之舉，絕非科學(xué)發(fā)現(xiàn)的靈光閃現(xiàn),。
“房地產(chǎn)圈”中素來出語驚人的任志強(qiáng)先生,，面對房地產(chǎn)價(jià)格過高的指責(zé)，上周在“博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇年會”上拋出“房地產(chǎn)不是粉絲是魚翅,，再貴也不算貴”的言論,，又讓人們“驚”了一把。盡管我“一如既往地”反對任先生的觀點(diǎn),，但卻很贊賞他這次的比喻方式，因?yàn)橥ㄟ^所謂的“粉絲與魚翅”的討論,，有利于澄清當(dāng)前很多有關(guān)中國房地產(chǎn)問題的混亂認(rèn)識,。
很多人第一次吃魚翅時(shí)，的確常常分辨不出與粉絲的區(qū)別,，這與當(dāng)前的房地產(chǎn)消費(fèi)和投資有著相似之處：一些買房的人買的時(shí)候并沒指望房子日后會升值,，本來就是要住的，但后來發(fā)現(xiàn)自己的房子升值了,。在這個(gè)看似不經(jīng)意的過程中,，實(shí)際上反映的是房地產(chǎn)這個(gè)特殊“商品”背后的復(fù)雜屬性。
如果僅從消費(fèi)效用的角度看,，房地產(chǎn)就是商品,，但從升值預(yù)期的角度看，它又是資產(chǎn),，買房子的目的也可以是為了未來的某一天在高價(jià)位把它賣出去,，以獲得資產(chǎn)溢價(jià)的滿足。這么一來,，事情就復(fù)雜了：房價(jià),，到底是由商品的供求決定呢，還是有資產(chǎn)的預(yù)期決定,？從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,，我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)價(jià)格是由預(yù)期決定的，而不是供求關(guān)系,，依據(jù)是：國家每次提高房貸利率試圖控制住房需求時(shí),，需求是下去了,，但房價(jià)非但不降，反而都在漲,，這就說明供求關(guān)系在決定房價(jià)的過程中沒有起作用,，或者作用不大。弄清這個(gè)道理,，至少可以澄清一個(gè)問題：當(dāng)前的房價(jià)過高到底是什么因素造成的,？
開發(fā)商說，地價(jià)過高造成住房供給不足,，造就了高房價(jià),，一些學(xué)者和評論家說，老百姓的住房需求造成了高房價(jià),。要我說,，這樣的言論根本就是混淆是非，因?yàn)檫@兩種觀點(diǎn)都掩蓋了“投機(jī)推升房價(jià)”的本質(zhì),，本末倒置地把房價(jià)上漲的責(zé)任推給了老百姓,，往輕了說是在為某些人開脫，往重了說是別有用心,。所以,，有人說，要降低土地價(jià)格以緩解樓價(jià)漲勢,，我反對,；有人說放松對開發(fā)商的管制，讓更多的人進(jìn)入開發(fā)商行列以增加房地產(chǎn)供應(yīng),，我還反對,，因?yàn)檫@樣的建議根本就動(dòng)搖不了高房價(jià)的根基。
或許有人會說,，就算房價(jià)確實(shí)是投機(jī)者推升的,，就算高房價(jià)與老百姓的需求無關(guān)，又能怎樣,？這不也是市場現(xiàn)象嗎,？不也是交易的結(jié)果嗎？要老百姓接受又有何不妥,？“房地產(chǎn)是魚翅”的論調(diào),，其實(shí)就是從這個(gè)音符開始的。不過,，這里有個(gè)嚴(yán)肅的問題,，不知持此論者思考過沒有，那就是老百姓不需要魚翅，他們只需要粉絲,，可是在投機(jī)者的“魔術(shù)”下,，粉絲變成了魚翅，這讓老百姓如何消受得起呢,？
表面上看,，這是個(gè)“量”的問題，房子蓋得太大,、太豪華,，使得粉絲變魚翅了，那建一些經(jīng)濟(jì)適用房問題是不是就解決了呢,？我認(rèn)為不會,，盡管可以設(shè)置很多條件來約束經(jīng)濟(jì)適用房的購買，但這不可能妨礙“主流”房價(jià)的上漲,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)上的投機(jī)者從來就不關(guān)心誰來住,，就像炒石油的人從沒關(guān)心過誰會用油一樣，區(qū)區(qū)幾間經(jīng)適房又奈房價(jià)幾何,？
不光如此,，粉絲都可以變成魚翅，經(jīng)濟(jì)適用房再次變成資產(chǎn)又有何不可呢,？為了防止這種現(xiàn)象,，茅于軾老先生提出“經(jīng)濟(jì)適用房不帶廁所”，引來不少網(wǎng)民謾罵,，有人說“這不把住房變豬圈了嗎”，可我說,，即使你建的就是豬圈,，投機(jī)者也照樣可以把它變成魚翅，當(dāng)一種東西被當(dāng)作升值對象,、避險(xiǎn)對象時(shí),，外在的形式就只不過是個(gè)殼罷了。
于是這就又有了一個(gè)矛盾：一方面,，老百姓只要粉絲,，另一方面投機(jī)者活生生把粉絲變成魚翅，而且這個(gè)過程看起來不可逆,。我現(xiàn)在更關(guān)心這個(gè)矛盾如何解決呢,？盡管這是一個(gè)大家都不愿看到的結(jié)果，但我還是要說,，這個(gè)矛盾從質(zhì)上講是不可解決的,，不可能把粉絲和魚翅在轉(zhuǎn)化過程中分離出來。但話又說回來,，矛盾不可解決不意味著不可緩和,，如何緩解這一矛盾,，是決策者需要解決的問題。
那么,，有沒有緩解的手段呢,？當(dāng)然有，這就是“物業(yè)稅”,，從純粹的理論上講,，投資房地產(chǎn)的人相當(dāng)于投資了一系列期權(quán)，其中既包括GDP的買權(quán)也包括了通脹的買權(quán),，如果征收物業(yè)稅的話,，這些期權(quán)就變成了不斷分紅的標(biāo)的物的買權(quán)，其價(jià)值就要在現(xiàn)有的水平上打折扣了（折扣的大小取決于稅率）,，這對于化解房價(jià)過高矛盾無疑是有益處的,。
那些喜歡并且得益于高房價(jià)的人，只看到了房地產(chǎn)可以被變成魚翅的一面,，卻忽視更多的人需要粉絲的實(shí)情,，只看到了魚翅可以賣高價(jià)的表面現(xiàn)象，卻忽視了魚翅是剝奪別人享用粉絲的權(quán)利而后獲得的事實(shí)本質(zhì),。我們無力改變粉絲變魚翅的事實(shí),，但不等于說就不應(yīng)該抑制魚翅的高價(jià)格，企圖把房地產(chǎn)比作與大眾相遠(yuǎn)的魚翅就可以肆意提高房價(jià),，或者愚弄百姓逆來順受,，是竭力掩蓋事實(shí)真相之舉，絕非科學(xué)發(fā)現(xiàn)的靈光閃現(xiàn),。
（作者系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長） |
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