今后,，北京拆遷的貨幣補(bǔ)償，將全面實(shí)行新標(biāo)準(zhǔn),，補(bǔ)償金額將參照市場(chǎng)價(jià)評(píng)估確定,。市住建委近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見(jiàn)》，規(guī)定拆遷區(qū)域的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格,，必須公示7天,。該《意見(jiàn)》已于本月15日開(kāi)始實(shí)施。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示,，拆遷成本提高必然帶來(lái)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本提高,，一級(jí)開(kāi)發(fā)成本要占地價(jià)的60％至70％，而地價(jià)占到房地產(chǎn)成本的一半,，“因此可以說(shuō),，拆遷成本增高必然推動(dòng)房?jī)r(jià)升高�,！保ā缎戮﹫�(bào)》6月17日）
今年4月,，北京西長(zhǎng)安街沿線拆遷就首次采用了“市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估”方式進(jìn)行補(bǔ)償,。只不過(guò),，這次北京市將全面啟動(dòng)按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)男蚰弧＿@依然對(duì)許多地方的拆遷具有借鑒意義,。因?yàn)榘词袌?chǎng)價(jià)進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償,，并進(jìn)行一定時(shí)間的公示，其根本宗旨自然是使拆遷戶的基本利益不因不當(dāng)拆遷而受到侵害,；同時(shí),，補(bǔ)償?shù)暮侠硇愿资共疬w過(guò)程中頻頻出現(xiàn)的拆遷戶與開(kāi)發(fā)商之間的長(zhǎng)期對(duì)峙得到及時(shí)化解。
當(dāng)然，拆遷按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償,，必然會(huì)導(dǎo)致拆遷成本提高,，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的提高。陳云峰這一觀點(diǎn)看似不無(wú)道理,，但細(xì)究起來(lái),，卻未必如此。
首先,，拆遷按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償,，是保障拆遷戶權(quán)益的題中應(yīng)有之義。北京市這一政策并非來(lái)自哪個(gè)部門的恩賜,，而是市場(chǎng)化的必然結(jié)果,。此前，一些地區(qū)的拆遷價(jià)格缺乏市場(chǎng)依據(jù),，嚴(yán)重侵犯了拆遷戶利益,，因而導(dǎo)致拆遷過(guò)程中糾紛不斷、沖突頻發(fā),。顯然,，市場(chǎng)化拆遷價(jià)格更有利于拆遷戶與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行理性博弈。
其次,，拆遷價(jià)格市場(chǎng)化會(huì)導(dǎo)致一級(jí)開(kāi)發(fā)成本提高,，并帶動(dòng)房地產(chǎn)成本提高，但由拆遷價(jià)格市場(chǎng)化帶來(lái)的房地產(chǎn)成本提高是有限的,。真正讓房地產(chǎn)成本提高的,，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商與一些政府官員間存在的隱性交易。不是有開(kāi)發(fā)商已公開(kāi)承認(rèn),，房地產(chǎn)成本的30％左右完全是隱性成本嗎,？倘若這部分隱性成本能去除，那現(xiàn)行高房?jī)r(jià)還有下調(diào)的巨大空間,。
第三,，現(xiàn)行房地產(chǎn)成本的具體數(shù)據(jù)依然是個(gè)謎。在權(quán)威部門的調(diào)查結(jié)果出爐前,，它仍然是某些開(kāi)發(fā)商的文字游戲,，考慮到開(kāi)發(fā)商的逐利性，其披露的數(shù)字很可能是有利于自己而不利于消費(fèi)者的,。
正是綜合考慮上述因素,，筆者以為，拆遷價(jià)格的市場(chǎng)化或許會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本的小部分提高,，但輕率地?cái)嘌运鼤?huì)推高房?jī)r(jià),，多少讓人們看到了開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)化拆遷價(jià)格的心不甘情不愿,。如果讓房地產(chǎn)業(yè)存在的權(quán)力尋租與腐敗最小化，即使拆遷市場(chǎng)化,，對(duì)現(xiàn)行房?jī)r(jià)也幾乎沒(méi)有任何影響,。 |
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