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當前,，我國房地產(chǎn)市場正步入一個非常敏感的時期,。如同海上航船，天邊有國際金融經(jīng)濟危機的電閃雷鳴，近處有國內(nèi)經(jīng)濟低迷的烏云滾滾,，但身邊卻出現(xiàn)短暫的風平浪靜,。這是一種有些奇怪,，卻又現(xiàn)實存在的微妙平衡狀態(tài),。
新一輪泡沫開始醞釀
從歷史經(jīng)驗看，世界上極少在經(jīng)濟低迷的情況下,，房地產(chǎn)市場會一枝獨秀,，目前我國的情況相當意外。今年2-4月，房地產(chǎn)市場基本屬于合理的復(fù)蘇和恢復(fù)性增長,，5月以來,，投資投機需求卷土重來，在追漲力量驅(qū)動下,，房價加速攀高,，樓市繁榮度已超過2006年春夏之交,，接近2007年同期水平,。對于房價偏高的部分東部大城市來說，新一輪的房價泡沫開始醞釀,，樓市仿佛又回到了那個瘋狂的年代,。
然而，不管普通民眾愿不愿承認,，政府監(jiān)管部門想不想接受,，本輪房地產(chǎn)調(diào)整期的最低點，也即市場最壞的時候,，已經(jīng)過去了,。精確地講，谷低就在今年2月份,。
與此同時,，國房景氣指數(shù)自2007年11月見頂后，連續(xù)16個月下跌,，最低點出現(xiàn)在今年3月,。4月，指數(shù)開始由降轉(zhuǎn)增,，5月加速反彈,。歷史表明，國房景氣指數(shù)一旦觸底反彈,，就會持續(xù)上升多個月份,，之后重新回落。按目前經(jīng)濟與樓市形勢,，今年第四季度,，國房景氣指數(shù)有可能重新回落。
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兩個外部因素表明,，樓市已走出最黑暗冬夜,。一是，宏觀經(jīng)濟已于今年一季度觸底,，GDP增幅只有6.1%,，創(chuàng)近十幾年新低；根據(jù)目前的諸多數(shù)據(jù)來看，第二季增長已成定局,。增長的動力主要是政府為了“保八”,，大發(fā)貨幣和信貸，由此直接驅(qū)動固定資產(chǎn)投資高速增長,。二是,，自2006年以來，我國股市與樓市運行軌跡相當吻合,，而股市對樓市的影響,，比樓市對股市的影響更大，股市的“財富效應(yīng)”會增加樓市需求,。股市自2008年10月28日創(chuàng)下最低點位1664點后開始反彈,。今年，股市已經(jīng)上漲至2700多點,，已較去年年底的1821點上漲五成左右,。樓市方向性變化滯后于股市3-6個月，此次晚了大概4個月,。
但是就此斷言,，中國樓市已經(jīng)徹底告別了冬天還為時尚早。遙想當年,，1990年日本地價泡沫破滅后,，至今仍未恢復(fù)元氣；1997年香港樓價觸頂后,，持續(xù)回落了五年,，2003年后重拾升勢，可至2008年繁榮頂點時,，住宅價格也沒能超越十年前歷史高點,；美國房價于2006年6月觸頂，之后一步步下滑至今,，跌幅累計逾三成,，依然在泥沼中掙扎。
有專家說了,，中國樓市情況異于發(fā)達國家和地區(qū),，人家是“熟女”樓市，大齡男或再婚男有限,，有效需求不足,，泡沫后大跌是應(yīng)該的；我國是“有女初長成”,，求婚的小伙子排長隊,，這叫剛需。
然而，目前東部大城市的投資投機需求,，已經(jīng)在一定程度上從剛需手中搶過了“接力棒”,，他們是沖著通貨膨脹和資產(chǎn)價格上漲的預(yù)期而入市，同樣會在這種預(yù)期消失或政策打壓下逃逸,。來得快,，跑得也快。
若再回到宏觀面,，靠投資拉動GDP,，見效快，但難持久,，弊端多,，消費不足和外需低迷是目前我國經(jīng)濟全面回暖的“攔路虎”,。經(jīng)濟走勢可能出現(xiàn)“W”形,，今年一季度觸底，是“W”形的第一個低點,；接下去幾個季度將上行,，但難以持續(xù)增長，正如10年前,，還會出現(xiàn)“W”形的第二個低點,，然而第二個低點的深度很難超過第一個。房地產(chǎn)市場亦有可能走出“W”形路線圖,，今年一季度復(fù)蘇,，二季度亢奮，第三季度降溫,，四季度和明年一季度重新回落,，然而再次探底的深度，將難以超過今年3月的最低谷,。
（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長） |