國家統(tǒng)計(jì)局近日首次就住房成本問題,，在全國40個重點(diǎn)城市進(jìn)行商品住宅開發(fā)費(fèi)用調(diào)查,。盡管許多人士對國家統(tǒng)計(jì)局的住房成本調(diào)查結(jié)果翹首以待，但應(yīng)該認(rèn)識到,，是供求關(guān)系而非成本決定了房價,，只要供求關(guān)系不改變,，價格上漲趨勢就不會停止。筆者認(rèn)為,，要加快開發(fā)速度以增加住房供應(yīng),，同時抑制過度的投機(jī)需求，從而改變房
地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,。
要減少開發(fā)商的“暴利”,，無非是兩條途徑：增加開發(fā)商的經(jīng)營成本；壓低其銷售收入,。對于前者,，政府通過土地一級市場的壟斷提高土地價值，通過控制供應(yīng)節(jié)奏助推“地王”出現(xiàn)，因此不用再出新政策,，政府已經(jīng)在抬高地價,，增加開發(fā)商經(jīng)營成本了。只是,，地價高了,，房價更高,，開發(fā)利潤率更高,。
那么，減少開發(fā)利潤就只有限制開發(fā)商的銷售價格或銷售方式了,。然而,，賣房子總不能來個憑票供應(yīng)，比如憑戶口供應(yīng)吧,？雖然國際上許多國家對住房是憑“國籍”銷售,，以此限制國外游資炒房，但中國各地目前還看不到對住房購買有附加限制條件的,，相反倒是有許多鼓勵優(yōu)惠措施,。因此，減少開發(fā)商收入就只有限制銷售價格這一條途徑了,。
這條途徑是否可行,？首先要看供求關(guān)系，供求關(guān)系決定價格,。當(dāng)前房價越漲越高,，是需求超過供給的結(jié)果。盡管這種需求里面包含了很多的投機(jī)需求,，但筆者認(rèn)為,，不能先驗(yàn)地判斷“投機(jī)需求”是不道德的。投機(jī)通過加速銷售加快了開發(fā)商的資金回籠,，間接地加快了開發(fā),，增加了市場供應(yīng)。
只要供求關(guān)系不發(fā)生逆轉(zhuǎn),，房價居高不下的局面就無法改變,。要改變房價，首先要靠加快開發(fā)速度以增加住房供應(yīng),。而要增加住房供應(yīng)量,，最主要的是要嚴(yán)格土地執(zhí)法。現(xiàn)有囤積在開發(fā)商手里已出讓而未開發(fā)的土地高達(dá)11.63億平方米,，即使按照2005-2008年間的高速開發(fā)進(jìn)度（2.5億平方米/年）測算,，當(dāng)前存量土地需要開發(fā)4.6年。未開發(fā)存量規(guī)模等于最近3年的土地購置量,，2006-2008年間高價拿的土地等于全部沒開發(fā),。按照我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的開發(fā)速度,，我國土地存量規(guī)模在2004年就開始超越了2年開發(fā)時間的一般開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)，正是在2004年,，中國房地產(chǎn)市場開始顯現(xiàn)過熱征兆,，政府也開始了宏觀調(diào)控，但在各級地方政府出于財(cái)政收入考慮而陽奉陰違的做法下,，中央的調(diào)控政策效果被大打折扣,，未開發(fā)土地存量逐漸積累至如今的天量。
改變供求關(guān)系的第二個方面,，是要抑制過度的投機(jī)需求,。要嚴(yán)格“二套房”房貸政策，嚴(yán)格住房交易增值稅征收,，對稅收轉(zhuǎn)嫁問題可以試行真實(shí)居住滿一定年限返稅的制度,，這樣，不但可以提高自住需求者的購房能力,，又實(shí)現(xiàn)只有真正的自住者才可真正得到政府補(bǔ)貼的政策效果,。
對樓市而言，當(dāng)前供不應(yīng)求的市場狀況即將發(fā)生逆轉(zhuǎn),，并極有可能轉(zhuǎn)變?yōu)閲?yán)重的供過于求態(tài)勢,。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的施工面積超過了20億平方米，按照住房建設(shè)周期1-2年的通常情況,，即使沒有新開工項(xiàng)目,，2009-2010年至少要完成竣工面積20億平方米以上。而2005-2008年是我國住房銷售的旺盛時期,，銷量穩(wěn)定且規(guī)模較大,，平均每年銷售6.4億平方米。按照這個銷售速度,，現(xiàn)有在建項(xiàng)目建成后完成銷售至少需要3年,。從房地產(chǎn)的銷售情況看，房地產(chǎn)市場的交易量基本上是跟隨竣工量變化的,，其中發(fā)揮調(diào)整機(jī)制的變化量是價格,。從竣工和銷售的對比情況看，我國已竣工面積完成銷售率為99.55%,�,？梢姡_發(fā)商秉承“沒有賣不掉的商品,，只有賣不掉的價格”理念,，對價格一般隨行就市，從而保證了銷售進(jìn)展的順利。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于資金占用量大,，杠桿比例高,，開發(fā)商一般很少發(fā)生“捂盤”行為。按照未來的施工和竣工進(jìn)展情況,，未來房地產(chǎn)市場的演變會經(jīng)歷一個價格由緩慢下降到快速下降的過程,。
（作者系上海證券研究所首席宏觀分析師） |
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