諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者克魯格曼教授上月在交大演講時(shí),，稱房產(chǎn)泡沫是“邪惡泡沫”,，深惡痛絕溢于言表。
借助信貸門檻的降低和天量信貸資金傾注的庇護(hù),，中國(guó)房地產(chǎn)再次迎來(lái)上漲行情,。上漲似乎已經(jīng)成為趨勢(shì)。
問題是,，趨勢(shì)能否延續(xù),，由此帶來(lái)的泡沫累積的隱患，將如何來(lái)收?qǐng)觯?
世界發(fā)達(dá)國(guó)家都是聽任房?jī)r(jià)下跌,，自我擠壓泡沫，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌到與民眾購(gòu)買力相對(duì)接的時(shí)候,，可視為泡沫擠壓到正常水平,，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)在民眾實(shí)際購(gòu)買力的支持下激活成交量,，消化掉庫(kù)存，重新步入健康發(fā)展軌道,。
而在我國(guó),，由于各級(jí)地方政府與房地產(chǎn)利益聯(lián)系很深，一些地方政府通過(guò)財(cái)政購(gòu)房,、減免稅費(fèi),、延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)間等方式，有的甚至是違法,、違規(guī)的方式,，力托房?jī)r(jià)，意在高價(jià)位時(shí)消化存量住房,。在權(quán)力與市場(chǎng)力量進(jìn)行角逐的關(guān)鍵時(shí)刻,，天量信貸資金的投放，改變了原有的平衡,，房?jī)r(jià)止跌回升,。
中國(guó)的房?jī)r(jià)，成為這次次貸危機(jī)中,，唯一未經(jīng)過(guò)充分泡沫擠壓就重新步入上漲軌道的特例,。然而，因?yàn)檫@個(gè)特例,，也埋下了無(wú)窮的隱患,。
首先是金融安全隱患。在信貸門檻降低和信貸投放量加大的背景下,，一些開發(fā)商通過(guò)假按揭套現(xiàn),，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。事實(shí)上,，即使沒有假按揭,，高房?jī)r(jià)中所包含的巨大泡沫因素本身，也是不可忽視的金融安全隱患,。
也因此,，世界各發(fā)達(dá)國(guó)家，都對(duì)房?jī)r(jià)自我擠壓泡沫的過(guò)程表示出超然的態(tài)度,，這當(dāng)然也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的本能反應(yīng),。次貸危機(jī)的形成原因雖然錯(cuò)綜復(fù)雜，但導(dǎo)火索就是高房?jī)r(jià)中所含泡沫的破滅,。
泡沫破滅所帶來(lái)的破壞性,，使得發(fā)達(dá)國(guó)家都努力在房?jī)r(jià)過(guò)高的情況下，割裂與金融系統(tǒng)的過(guò)于緊密的聯(lián)系,，以防止形成危機(jī)惡性擴(kuò)散的被動(dòng)局面,。中國(guó)幾乎是唯一一個(gè)在房?jī)r(jià)高位時(shí),，促使金融系統(tǒng)與房?jī)r(jià)更緊密糅合在一起的國(guó)家。
其次,，制約內(nèi)需,。改革開放以來(lái)，困擾中國(guó)的最大問題是內(nèi)需的不足,。民眾為什么缺乏購(gòu)買力,？關(guān)鍵原因有三點(diǎn)：一是我國(guó)的國(guó)民收入分配機(jī)制，當(dāng)人均GDP在2003年突破1000美元以后,，仍在大幅度向政府傾斜,，而未像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣，向居民和企業(yè)傾斜,。二是教育,、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共產(chǎn)品投入不足所留下的巨大缺口,，基本都由民眾自己解決,，蠶食了民眾的購(gòu)買力。第三就是高房?jī)r(jià)因素,。高房?jī)r(jià)對(duì)民眾購(gòu)買力的蠶食作用是極其明顯的,。在許多城市，購(gòu)買一套房,，相當(dāng)于消耗掉一個(gè)中等收入家庭一輩子的收入,。至于那些按揭買房者，在長(zhǎng)達(dá)10年,、20年,、30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，背負(fù)著沉重的還貸壓力,，高房?jī)r(jià)透支了他們未來(lái)幾十年的消費(fèi)能力,。當(dāng)開發(fā)商等少數(shù)既得利益集團(tuán)瘋狂攫取巨額財(cái)富的時(shí)候，犧牲掉的是民生和推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大動(dòng)力——內(nèi)需的啟動(dòng),。
第三,，是加劇通貨膨脹。雖然,，在我國(guó)的CPI權(quán)重中,，未把房?jī)r(jià)納入其中，并且,，住房類所占比例,，較之西方國(guó)家有超過(guò)60％的差距，使得CPI數(shù)據(jù)經(jīng)常失真,，但是,，房?jī)r(jià)在上漲過(guò)程中對(duì)通貨膨脹的推動(dòng)作用卻是不容忽視的,。
比如，經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個(gè)比價(jià)復(fù)歸原理,，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲與糧價(jià)之間距離拉大的情況下，房?jī)r(jià)與生產(chǎn)資料之間首先要實(shí)現(xiàn)比價(jià)復(fù)歸,，即在房?jī)r(jià)大漲數(shù)年后,，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)大幅上漲。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料與糧價(jià)之間,、房?jī)r(jià)與糧價(jià)之間的比價(jià)復(fù)歸,，最終引發(fā)了2007年糧食價(jià)格的井噴效應(yīng)。2007年的通貨膨脹如火如荼,，與房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲有著直接的聯(lián)系,。
高房?jī)r(jià)中包含的巨大泡沫，能夠維持嗎,？
今年,，報(bào)名參加高考的人數(shù)急劇下降，許多人在盯著工作機(jī)會(huì)下降對(duì)考生吸引力下降等因素時(shí),，卻忽略了一個(gè)最根本的因素：中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)的變化正日漸清晰地表現(xiàn)出來(lái),。計(jì)劃生育后的人口下降才是真正的原因！我在《開發(fā)商最怕三重門》一文中曾對(duì)這一問題做過(guò)詳細(xì)的分析,。
現(xiàn)在,，唯一能夠支撐房?jī)r(jià)的因素，就是通貨膨脹預(yù)期,，問題是,，在高房?jī)r(jià)本身是通貨膨脹最重要推手的情況下，僅僅依托通脹預(yù)期支撐下房地產(chǎn)市場(chǎng)的浮萍般的繁榮,，能夠走多遠(yuǎn),？ |
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