近期國家統(tǒng)計局將對40個重點城市商品住宅開發(fā)費用進(jìn)行專項調(diào)查的消息,，觸動了很多人的敏感神經(jīng):國家是否要出臺政策?房價是否會隨之波動……各種猜想隨之而來。據(jù)了解,，本次調(diào)查的主要內(nèi)容,，一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況,、房地產(chǎn)開發(fā)項目個數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)狀況等;二是調(diào)查房地產(chǎn)項目開發(fā)費用構(gòu)成情況,。調(diào)查范圍和對象包括北京,、上海、廣州,、杭州,、無錫在內(nèi)的40個重點城市中部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及其2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目(6月9日《濟(jì)南時報》)。
房地產(chǎn)的成本也是一個老話題了,。自從幾年前房價開始瘋漲,、房地產(chǎn)接連躋身“暴利行業(yè)”的時候起，人們對住房的開發(fā)成本及房價構(gòu)成就越來越關(guān)注,，而要求開發(fā)商或政府職能部門公布住房成本的呼聲也日益強(qiáng)烈,。3年前，廣東省以“可能侵犯商業(yè)秘密”為由拒絕省人大代表公開房價成本的要求,，還曾引起了很大的爭議�,，F(xiàn)在，國家統(tǒng)計局終于開始行動了,，讓人怎能不“敏感”,，又怎能不充滿期待呢?
可是，我卻不敢樂觀,。
統(tǒng)計的全面性及真實性,，首先是個問題。據(jù)報道,，國家統(tǒng)計局要求在此次調(diào)查中摸清項目土地費用,、城市基礎(chǔ)建設(shè)費、項目建造費用,、項目銷售費用和各項稅費,、項目總建筑面積和項目銷售總收入。如果細(xì)心觀察,，你會發(fā)現(xiàn)上述那些成本都是合法的“明成本”,，并不包括灰色的“暗成本”，比如公關(guān)的費用,，而這些成本往往是相當(dāng)巨大的,。當(dāng)然，開發(fā)商不會把這些“商業(yè)秘密”告訴統(tǒng)計局,，而統(tǒng)計局也無權(quán)要求開發(fā)商“必須提供”這方面的信息,。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)的代表性也是個很大的問題。不同開發(fā)商的建材渠道不同,、不同批次的采購價格不同,、不同區(qū)位不同樓盤的建造及營銷成本不同……相對于普通的商品,，商品房的成本構(gòu)成更加復(fù)雜。作這樣的統(tǒng)計,，不僅工作量無比巨大,，而且不太可能做到全面準(zhǔn)確。最終統(tǒng)計出來的所謂“平均成本”,，對判斷具體樓盤的利潤狀況也沒有任何參考價值,。開發(fā)商會說，我這個樓盤的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于統(tǒng)計局公布的“平均成本”,，消費者也沒有任何依據(jù)否認(rèn)開發(fā)商的說法,。
更重要的是，即使統(tǒng)計出了真實的成本,，又能如何呢?商品房價格實行的是市場調(diào)節(jié),，開發(fā)商有權(quán)確定產(chǎn)品的價格，只要沒有操縱市場等價格違法行為,，即使有暴利也是合法的,。決定市場價格的最關(guān)鍵因素是供求關(guān)系，而不是成本,，這是市場規(guī)律的基本內(nèi)容,。環(huán)顧市場上的所有商品，也沒有任何商品公布過成本,。
其實，在國家統(tǒng)計局動手之前,，一些地方的職能部門早就行動了,。早在2006年9月，江蘇省鹽城市物價局就推出了全國首個房價成本構(gòu)成清單,。但這個清單讓公眾大失所望,，因為它太“粗放”了，也沒有對當(dāng)時瘋漲的房價產(chǎn)生絲毫抑制的作用,。在炒作了一段時間之后,，這個清單再也無人提起。此后,，甘肅省,、青島市等地也曾調(diào)查或公布住房的成本，但都只是“一陣風(fēng)”而已,。
當(dāng)然,，房地產(chǎn)是中國目前的支柱產(chǎn)業(yè)，它的興衰關(guān)系到整個經(jīng)濟(jì)的形勢;而且,，住房也是最大的民生問題之一,，老百姓對房價都非常的關(guān)注,。為了提高宏觀調(diào)控的針對性和有效性，也為了更好地改善民生,，政府對像房地產(chǎn)這樣的行業(yè)進(jìn)行深入的了解是很有必要的,。但對住房成本這樣的問題，也只能是“摸摸底”而已,。我可以肯定地說,，國家統(tǒng)計局調(diào)查出來的數(shù)據(jù)必將是模糊的，也肯定會讓很多人甚至大多數(shù)人失望,。 |
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