近期國家統(tǒng)計局將對40個重點城市商品住宅開發(fā)費用進行專項調查的消息，觸動了很多人的敏感神經(jīng):國家是否要出臺政策?房價是否會隨之波動……各種猜想隨之而來,。據(jù)了解,，本次調查的主要內容，一是調查樣本房地產開發(fā)企業(yè)基本情況,、房地產開發(fā)項目個數(shù),、房地產開發(fā)企業(yè)財務狀況等;二是調查房地產項目開發(fā)費用構成情況。調查范圍和對象包括北京,、上海,、廣州、杭州,、無錫在內的40個重點城市中部分房地產開發(fā)企業(yè)以及其2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目(6月9日《濟南時報》)。
房地產的成本也是一個老話題了,。自從幾年前房價開始瘋漲,、房地產接連躋身“暴利行業(yè)”的時候起，人們對住房的開發(fā)成本及房價構成就越來越關注,，而要求開發(fā)商或政府職能部門公布住房成本的呼聲也日益強烈,。3年前，廣東省以“可能侵犯商業(yè)秘密”為由拒絕省人大代表公開房價成本的要求,，還曾引起了很大的爭議�,，F(xiàn)在，國家統(tǒng)計局終于開始行動了,，讓人怎能不“敏感”,，又怎能不充滿期待呢?
可是，我卻不敢樂觀,。
統(tǒng)計的全面性及真實性,，首先是個問題。據(jù)報道,，國家統(tǒng)計局要求在此次調查中摸清項目土地費用,、城市基礎建設費、項目建造費用,、項目銷售費用和各項稅費,、項目總建筑面積和項目銷售總收入。如果細心觀察,，你會發(fā)現(xiàn)上述那些成本都是合法的“明成本”,，并不包括灰色的“暗成本”，比如公關的費用,，而這些成本往往是相當巨大的,。當然,，開發(fā)商不會把這些“商業(yè)秘密”告訴統(tǒng)計局，而統(tǒng)計局也無權要求開發(fā)商“必須提供”這方面的信息,。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)的代表性也是個很大的問題,。不同開發(fā)商的建材渠道不同、不同批次的采購價格不同,、不同區(qū)位不同樓盤的建造及營銷成本不同……相對于普通的商品,，商品房的成本構成更加復雜。作這樣的統(tǒng)計,，不僅工作量無比巨大,，而且不太可能做到全面準確。最終統(tǒng)計出來的所謂“平均成本”,，對判斷具體樓盤的利潤狀況也沒有任何參考價值,。開發(fā)商會說，我這個樓盤的成本遠遠高于統(tǒng)計局公布的“平均成本”,，消費者也沒有任何依據(jù)否認開發(fā)商的說法,。
更重要的是，即使統(tǒng)計出了真實的成本,，又能如何呢?商品房價格實行的是市場調節(jié),，開發(fā)商有權確定產品的價格，只要沒有操縱市場等價格違法行為,，即使有暴利也是合法的,。決定市場價格的最關鍵因素是供求關系，而不是成本,，這是市場規(guī)律的基本內容,。環(huán)顧市場上的所有商品，也沒有任何商品公布過成本,。
其實,，在國家統(tǒng)計局動手之前，一些地方的職能部門早就行動了,。早在2006年9月,，江蘇省鹽城市物價局就推出了全國首個房價成本構成清單。但這個清單讓公眾大失所望,，因為它太“粗放”了,，也沒有對當時瘋漲的房價產生絲毫抑制的作用。在炒作了一段時間之后,，這個清單再也無人提起,。此后，甘肅省,、青島市等地也曾調查或公布住房的成本,，但都只是“一陣風”而已,。
當然，房地產是中國目前的支柱產業(yè),，它的興衰關系到整個經(jīng)濟的形勢;而且,，住房也是最大的民生問題之一，老百姓對房價都非常的關注,。為了提高宏觀調控的針對性和有效性,，也為了更好地改善民生，政府對像房地產這樣的行業(yè)進行深入的了解是很有必要的,。但對住房成本這樣的問題,，也只能是“摸摸底”而已。我可以肯定地說,，國家統(tǒng)計局調查出來的數(shù)據(jù)必將是模糊的,，也肯定會讓很多人甚至大多數(shù)人失望。 |
|