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由各地方政府各行其是地解決小產(chǎn)權(quán)房問題,，孕育著危機(jī),，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正，需要從法律的源頭上加以確認(rèn)和實(shí)施,；即便允許各地先行探索,，國家有關(guān)部門也應(yīng)該密切關(guān)注其公平性和持續(xù)性，并及時(shí)予以糾偏,。
深圳市近日通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》,，其中規(guī)定,，違法建筑除未申報(bào)的外,，符合確認(rèn)條件的,，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補(bǔ)收地價(jià)款后，按規(guī)定辦理初始登記,，依法核發(fā)房產(chǎn)證,。
媒體把深圳此舉冠名以“深圳小產(chǎn)權(quán)房合法化”，其實(shí),，它主要針對“城中村”歷史遺留問題,，也就是違法建筑問題，而并非指我們過去常說的城市郊區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”問題,。但深圳這種將違法建設(shè)納入合法軌道的思路,，無疑給解決更廣義的小產(chǎn)權(quán)房問題帶來啟示。
無論怎么說,，小產(chǎn)權(quán)房問題不可能永遠(yuǎn)擱置,。前不久中國社科院發(fā)布的2009年《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)綠皮書》分析，十七屆三中全會前,，地方官員積極推進(jìn)村莊兼并,，擴(kuò)充建設(shè)用地資源的做法早已存在,，土地開發(fā)商低價(jià)獲得土地后建造房屋,，將一部分房屋低價(jià)出售給農(nóng)戶，另一部分作為商品房按照市場價(jià)出讓給市民,。同樣,，農(nóng)村宅基地在一些地方也事實(shí)上進(jìn)入了建設(shè)用地市場，有的地方鼓勵(lì)城市資本與農(nóng)戶合作建造房屋搞旅游用房開發(fā),，典型做法為：農(nóng)戶投入宅基地,，城市商人投入資金,，房屋工程完畢后城市商人獲得一部分房屋的一定期限的使用權(quán)，這意味著農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)已經(jīng)部分流轉(zhuǎn)到城市商人手中,。對此,，綠皮書認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”的區(qū)分意義已經(jīng)不大,，“相關(guān)政策應(yīng)作出調(diào)整,，以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)變化”，而農(nóng)民的宅基地事實(shí)上已進(jìn)入市場,，現(xiàn)行法規(guī)應(yīng)適應(yīng)形勢作出修訂,。
應(yīng)該看到，由各地方政府各行其是地解決小產(chǎn)權(quán)房問題,，也孕育著危機(jī),。一方面，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正與地方政府的土地財(cái)政有可能形成較為尖銳的沖突,，因此,，轉(zhuǎn)正的口子大小取決于地方政府的短期財(cái)政利益，有可能形成事實(shí)上的不公平：或者是先建者先得利,，而后來跟進(jìn)者則有可能面臨著不被承認(rèn)甚至建筑物被拆除的風(fēng)險(xiǎn),；其次，這種由地方政府權(quán)力主宰分別認(rèn)證的模式,，有可能催生大量的權(quán)力尋租和腐敗現(xiàn)象,。或者是權(quán)貴資本得利,，而其他沒有權(quán)力背景的人永遠(yuǎn)不被承認(rèn),。再或者，是這個(gè)閘門隨時(shí)掌握在地方政府手里,，隨關(guān)隨啟,，社會公眾無法對此形成明確的行為預(yù)期。
一項(xiàng)好的政策和法律制度,，基本要求是普適性,、恒定性、公開性,，既能公平地實(shí)施于一切群體,，也具有相當(dāng)程度的政策穩(wěn)定性。因此,，解決小產(chǎn)權(quán)房問題,，需要從法律的源頭上加以確認(rèn)和實(shí)施；即便允許各地先行探索，國家有關(guān)部門也應(yīng)該密切關(guān)注其公平性和持續(xù)性,，并及時(shí)予以糾偏,，且為將來的立法和修法積累經(jīng)驗(yàn)。
在具體的路徑選擇上,，竊以為也不宜采取補(bǔ)收地價(jià)款和罰款模式,，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的建設(shè)主要的違法行為，充其量是沒有得到國家批準(zhǔn)的規(guī)劃,，至于在自己的宅基地和建設(shè)用地上建房,，多余部分轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商或以相當(dāng)于“永佃”的方式賣給城里人，從法律上說,，稱不上多么嚴(yán)重的違法行為,。
所以，小產(chǎn)權(quán)房問題的解決,，一是采取補(bǔ)交房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收的形式,，從交易環(huán)節(jié)確認(rèn)其合法性；二是通過物業(yè)稅形式,，與城市國有土地一次性拍賣70年使用權(quán)的形式區(qū)別開來,，通過幾年一交物業(yè)稅的形式確認(rèn)業(yè)主持有環(huán)節(jié)的合法性，并形成政府穩(wěn)定的稅收,。小產(chǎn)權(quán)房合法化正好可以成為物業(yè)稅探索的突破口,。
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