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讓房地產(chǎn)擺脫原罪枷鎖，健康發(fā)展,，開征物業(yè)稅是個契機(jī),。
5月25日,，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》,，提出“深化房地產(chǎn)稅制改革,，由財政部,、稅務(wù)總局,、發(fā)改委,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部委研究開征物業(yè)稅”,。早在2003年,，中共十六屆三中全會就明確提出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi),�,！�
從稅費(fèi)改革與建立公共財政的高度征收物業(yè)稅,，將使中國房地產(chǎn)業(yè)走上陽關(guān)道,；以投機(jī)主義色彩將物業(yè)稅單純視為提高居住成本,、打壓房價的手段,，將使中國房地產(chǎn)業(yè)在原罪的羊腸小道上越走越遠(yuǎn),。
物業(yè)稅與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)不同,，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)著重在交易、流通環(huán)節(jié)一次性收取重稅,，占房價的比例各地不同，從35%到60%都有,。在交易流通環(huán)節(jié)征稅可以產(chǎn)生兩個結(jié)果，一是地方政府刺激房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)，以便收取更多的稅費(fèi),；二是在賣方市場中,，出售一方將成本轉(zhuǎn)嫁給購買者,，加重了購買者的負(fù)擔(dān),。
物業(yè)稅是以不動產(chǎn)為課稅對象,、在不動產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的稅收，不動產(chǎn)擁有者按照市場評估價格,，每年繳納不同的稅收。稅收行為不是一次性的,，而是長期的。
物業(yè)稅有三個主要功能不能遺忘,。
首先,，物業(yè)稅是公共財政透明化運(yùn)作的產(chǎn)物,。如叢誠先生所說，物業(yè)稅是地方稅收的最后來源,，在公共財政收支倒掛和盈余之間起到調(diào)節(jié)作用。地方政府核定的物業(yè)稅總額和稅率,，是根據(jù)每年地方財政盈缺而定,，充裕則少征,，不足則多征,。美國、加拿大,、英國,、新西蘭等國莫不如此,。在北歐一些國家，比如瑞典,，物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種,，甚至被賦予了調(diào)節(jié)社會貧富差距和抑制社會財富分配不均的作用。
物業(yè)稅有一定的彈性,，對于地方政府公開財政的透明度有極高的要求,，同時對于地方財政的支出有剛性約束，這樣業(yè)主才能繳得心服口服,。在征收物業(yè)稅之前,，政府得看看自己建立公共財政透明度的約束有多大。
其次,，物業(yè)稅有抑制房地產(chǎn)投資的作用,。政府根據(jù)每年的評估價在持有環(huán)節(jié)按年征收，也就是說政府直接進(jìn)入了收益環(huán)節(jié)獲取購房者的部分紅利,，并且稅率根據(jù)房價與公共財政情況每年不同,。
這把劍的鋒利之處在于，每年根據(jù)市場價格評估,，稅率每年調(diào)整公布,，計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價和公布稅率的乘積，一年一收,，也就是說,，政府每年都會根據(jù)市場價格取走物業(yè)增值部分的紅利，對于投資者來說,，就是一年一落的達(dá)摩克利斯之劍,，如果政府要抑制投資，可能提高稅率,，增加保有環(huán)節(jié)的成本,，成為紅利獲得者，投資者的風(fēng)險系數(shù)大大增加,。除非房地產(chǎn)進(jìn)入顯而易見的漲價軌道,，否則，購房投資者將三思而行,。
第三,，開征房地產(chǎn)物業(yè)稅意味著房地產(chǎn)稅費(fèi)的徹底改革，意味著去除土地財政,，改變一次性收取70年土地出讓金的格局,。否則，所謂征收物業(yè)稅就是在交易,、流通和保有環(huán)節(jié)重復(fù)收稅,。
目前,，房地產(chǎn)稅費(fèi)數(shù)不勝數(shù)，成為公共財政的黑洞,，連業(yè)內(nèi)人士都難以厘清,。2008年兩會期間，10位全國政協(xié)委員批地方政府的過高稅費(fèi)抬高了房價,。委員們已經(jīng)在“河南省房地產(chǎn)協(xié)會”的幫助下,，對重慶、四川,、江蘇,、安徽四個省市房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成以及房地產(chǎn)、建筑兩個產(chǎn)業(yè)各項稅費(fèi)對當(dāng)?shù)卣斦杖氲呢暙I(xiàn)率進(jìn)行了調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費(fèi)用,，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要收藍(lán)圖審查費(fèi),、防雷檢驗費(fèi)等多達(dá)50余項,、涉及25個部門、總計占房價15%～20%的費(fèi)用,。所謂藍(lán)圖審查費(fèi)不過是索取一份圖紙,，就要收取幾十萬元人民幣的費(fèi)用。
可以明確地說,，不進(jìn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)清理,，而出于解決地方財政不足、抑制房價過快增長的短期目的,，物業(yè)稅不僅無法起到正本清源的作用,，反而會稅上加稅，讓普通工薪階層望房興嘆,。
(作者系每日經(jīng)濟(jì)新聞首席評論員) |