|
開征物業(yè)稅是講了N年的事,，像臘肉,，掛在半空，沒風(fēng)不知道它的存在,，有風(fēng)就聞著味了,。于是重新想像它的味道,。
這兩天的風(fēng)是中國政府網(wǎng)公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》和國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》。后者所涉中國經(jīng)濟(jì)方方面面,，領(lǐng)域很多,。在加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革一塊，發(fā)改委提出“研究開征物業(yè)稅”,。
國際上,，物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種。征稅對(duì)象具體而言如土地,、房屋等,。土地或房屋的承租人或所有者每年根據(jù)其不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值繳納一定稅款。市價(jià)高時(shí)多交,，低時(shí)少交,。在中國，如果開征物業(yè)稅,，應(yīng)該是免除現(xiàn)在由房地產(chǎn)開發(fā)商一次性繳納的70年土地出讓金,，改為每年向每個(gè)房屋所有人或者承租人征稅。
贊成迅速開征物業(yè)稅的理由是,，物業(yè)稅可以大大降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,，可以推低房價(jià)，可以遏制一般的房地產(chǎn)投資,。真有如此好事？
可惜,，事實(shí)未必能如大家的意,。如果物業(yè)稅替代了一次性繳納的土地出讓金,，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本是降低了，但接著由市場定的房價(jià)能低到什么程度就很難說,。我擔(dān)心在中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫,、價(jià)格居高不下時(shí)，這會(huì)成為開發(fā)商再次謀取超額利潤的絕好機(jī)會(huì),。
再者,，房地產(chǎn)投資者的驅(qū)動(dòng)力是房價(jià)趨勢，與房價(jià)絕對(duì)值的高低或擁有房產(chǎn)（在此即投資品）的成本無關(guān),。只要投資者看到房價(jià)上升的明顯趨勢,，就會(huì)入場。只要市場向好,，有人接盤,，持有物業(yè)的成本再高，將來都可以全部轉(zhuǎn)嫁給下家,。稅收對(duì)房價(jià)和投資性需求的無效性早已被各式各樣對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施及其效果所證明,。
另外，物業(yè)稅也不是容易征的稅,。俗話說知易行難,，征收物業(yè)稅就是一例典型。
首先,，稅收成本高,。開征物業(yè)稅前，政府必須了解每個(gè)房屋擁有者租賃人的房產(chǎn)權(quán)利信息,。以中國人口規(guī)模和房地產(chǎn)市場的規(guī)模,，前期準(zhǔn)備工作量自不必說。而且,，每年這些信息還在不斷變化,，對(duì)稅務(wù)部門來說，征管難度可算空前,。
其次,，估值難。中國缺乏有經(jīng)驗(yàn)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估師,。人才可以培養(yǎng),，市場需求自然會(huì)催生這方面的職業(yè)教育和培訓(xùn)。但是中國房地產(chǎn)市場本身的不成熟性會(huì)增加估值的難度,，價(jià)格波動(dòng),，投資比例較高，都會(huì)使每年的估值進(jìn)行不順,。而且,，估值資格由政府授信,，其中可能產(chǎn)生尋租與腐敗。
最后也是最緊要的,，是開征物業(yè)稅必須先解決地方政府的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)問題,。所謂土地財(cái)政是中國特色，一下子失去巨額土地出讓金收入,，如果得不到相應(yīng)可替代的其他收入來源,，地方政府也很為難。這是短期利益問題,，也是迫切的現(xiàn)實(shí)問題,。
所以，如前述文件中的措辭,，開征物業(yè)稅確實(shí)還需多加“研究”,。不可操之過急。 |