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◎?yàn)槭裁丛谑袌龀山涣看蠓陆禃r(shí),，房價(jià)下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大？
◎在呼吁開發(fā)商公布成本時(shí),，究竟所要公布的是什么成本,？
◎價(jià)格降到了成本之下，是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”,？
◎都說地方政府“以地生財(cái)”，那么土地出讓收入干什么用了,？
2009年兩會(huì)前后,，“房價(jià)降價(jià)空間還有多大”的問題再成熱點(diǎn)。但在有關(guān)討論中,，關(guān)于開發(fā)商是否有“暴利”,、其成本幾何等方面的意見仍是莫衷一是，許多從生活經(jīng)驗(yàn)而來的簡單判斷實(shí)際上在一定程度地掩蓋了客觀本質(zhì),。因此,，有必要從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度再做辨析。
一,、
房地產(chǎn)“暴利”的關(guān)鍵并不在成本
很多人把房價(jià)是否“到底”的判斷建立在房價(jià)和成本的比較上,。一段時(shí)期來，要求開發(fā)商公布成本的呼聲一直比較強(qiáng)烈,。2008年下半年以來,，也確有開發(fā)商信誓旦旦地公布了自己樓盤的成本，以示幾無降價(jià)空間,。
我們基本可以假定,，公布成本的開發(fā)商并未蒙人。資料顯示,，我國房地產(chǎn)業(yè)平均的毛利潤率為8%-10%,。相當(dāng)多的中小開發(fā)商的利潤率還遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)水平。但那些坦然公布成本的開發(fā)商顯然有意無意地掩蓋了一個(gè)相當(dāng)多人忽略的事實(shí),。這個(gè)事實(shí)就是,，開發(fā)商的利潤，甚或說“暴利”,，并非僅僅來自于房價(jià)與成本的差距,。在更大程度上，開發(fā)商的利潤來源于開發(fā)過程的金融杠桿,。
房地產(chǎn)的成本利潤率并不很高,。但這并不意味著開發(fā)商無厚利，甚或暴利可圖,。
我們假定,，建造某一樓盤所需的土地成本、原材料成本、人工成本,、管理成本,、以及融資成本等合計(jì)的總成本確確實(shí)實(shí)需要1億元，總售價(jià)為1.1億元,；那么這個(gè)項(xiàng)目的毛利潤率僅為10%,。但秘密在于，這1億元的總成本中,，開發(fā)商的自有資金投入,，可能只有2000萬元，其余資金來自銀行的開發(fā)貸款,、購房人的按揭貸款等,。顯然，即使該項(xiàng)目的毛利潤率只有10%,，開發(fā)商的自有資金利潤率也可達(dá)50%,！在2007年的一段時(shí)期內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場銷售火爆,，銷售周期很短,，一些開發(fā)商采取了“五個(gè)果三個(gè)蓋”的資金策略，不斷用后期預(yù)售房款投入前期項(xiàng)目,，通過加速資金周轉(zhuǎn),，大大提高了資金利用率，從而也就進(jìn)一步提高了自有資金的回報(bào)率,。開發(fā)商“暴利”的秘密就在于此,。動(dòng)用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤率為正,，金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平,。
金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當(dāng)然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損,。在上述例子中,，如果總售價(jià)低于總成本，樓盤或者會(huì)由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”,；或者得由開發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損,。這就是為什么在市場成交量大幅下降時(shí)，房價(jià)下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大的原因,。依靠“公布成本”所能開掘出的降價(jià)空間其實(shí)很有限,。
二、
重置成本才是房地產(chǎn)業(yè)的真實(shí)成本
開發(fā)商的“暴利”其實(shí)還有一個(gè)重要來源,，這就是土地升值,。
假定一個(gè)樓盤項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購入的,，到銷售時(shí)，同樣土地的樓面價(jià)可能漲到了5000元,。這時(shí)如果開發(fā)商以5000元的樓面價(jià)計(jì)算成本并確定房價(jià),，的確可以獲得驚人的“暴利”。
但請(qǐng)注意,，在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上,，土地溢價(jià)所帶來的每平方米3000元利潤，其實(shí)只是財(cái)務(wù)意義上的利潤,，也就是核算單個(gè)項(xiàng)目時(shí)的利潤,；而并非開發(fā)商的真實(shí)利潤。因?yàn)槌情_發(fā)商從此洗手不干,，退出房地產(chǎn)業(yè)；否則這3000元并不是開發(fā)商的錢,，并不能裝到開發(fā)商口袋里,。因?yàn)殚_發(fā)商要進(jìn)行“再生產(chǎn)”，就必須按現(xiàn)價(jià)的5000元樓面價(jià)重新購入土地,。
為了進(jìn)行再生產(chǎn)而按照現(xiàn)價(jià)重新購入相同生產(chǎn)要素所支付的代價(jià),，稱為“重置成本”。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上,，最初購入土地時(shí)的成本只是財(cái)務(wù)成本,，依照這個(gè)成本核算的利潤只對(duì)稅務(wù)局收稅有意義；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的股東來說,，這部分“收益”并不能作為“利潤”分掉,。
很多人在呼吁開發(fā)商公布成本時(shí)，并沒有真正弄明白所要公布的是什么成本,。其實(shí),，開發(fā)商最初的土地購入成本，也就是財(cái)務(wù)成本,，在判斷房價(jià)有無下跌余地時(shí)并無多少意義,。房地產(chǎn)企業(yè)也是企業(yè)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,，企業(yè)必須按照重置成本制定價(jià)格,，才能保證再生產(chǎn)的進(jìn)行。
三,、
房價(jià)低于成本仍可有豐厚利潤
從2008年下半年起,，的確不少樓盤在降價(jià)銷售，在一些城市中,，降價(jià)的幅度還比較大,。甚至有些開發(fā)商明言,，價(jià)格已經(jīng)降到了成本之下。這是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”,？
降價(jià)銷售,，即使是價(jià)格降到了成本之下，開發(fā)商也未必沒有利潤可圖,，更不要說是“揮淚大甩賣”了,。
如上所述，重置成本才是企業(yè)再生產(chǎn)的真實(shí)成本,。而重置成本實(shí)際上存在著與當(dāng)初的購入成本相比提高或降低兩種可能性,。在重置成本降低時(shí)，即使開發(fā)商以低于財(cái)務(wù)成本的價(jià)格賣房子,，仍有可能賺取利潤,！
舉個(gè)例子說。假定開發(fā)商當(dāng)初以每平方米5000元的樓面價(jià)購入土地,，現(xiàn)在同樣土地的樓面價(jià)降到3000元,；如果開發(fā)商的現(xiàn)售樓盤單價(jià)降低1000元，即使銷售價(jià)降到了財(cái)務(wù)成本以下,，也不意味著真實(shí)意義的“虧本”,。因?yàn)橹匦芦@取完全相同的生產(chǎn)要素，也即重置成本已經(jīng)降低了2000元,。這時(shí),，房價(jià)降價(jià)1000元的開發(fā)商實(shí)際獲取了1000元的利潤，同時(shí)可擁有與未降價(jià)前完全相同的再生產(chǎn)條件,！
上述例子可以用一個(gè)更通俗,、簡單的比喻來說明。假定一個(gè)股民以10元一股的價(jià)格買入了股票,。如果這個(gè)股民確定有機(jī)會(huì)可以6元價(jià)格再買入時(shí),，以8元價(jià)格賣出所持股票賠本與否？沒有賠,。因?yàn)檫@個(gè)股民在持有同樣股票的同時(shí),，還獲取了每股2元錢的現(xiàn)金。表面看起來,，這個(gè)股民的資產(chǎn)與當(dāng)初的買入價(jià)相比畢竟縮水了,，但每一個(gè)股民都懂得，這種操作叫做“攤低成本”,。8元賣出,，6元價(jià)位時(shí)可以買回1.3股，只要股票再漲回8元,，這個(gè)股民已經(jīng)盈利,！其實(shí),，那些降價(jià)銷售的開發(fā)商都心知肚明這個(gè)簡單的盈利模式，盡管他們對(duì)購房人說的都是“揮淚大甩賣”,。在這個(gè)比喻中,，開發(fā)商實(shí)際上比股民更有利的是，由資源的有限性決定,，從發(fā)展看,，土地價(jià)格回升比股價(jià)回升的確定性要大得多。
四,、
不合理的制度成本應(yīng)當(dāng)盡快剔除
在上述分析中,，我們實(shí)際上提出了一個(gè)重要的判斷，就是房價(jià)較大幅度下降的關(guān)鍵,，是土地重置成本的降低,。
很長時(shí)期來，人們一直在指責(zé)地方政府“以地生財(cái)”,，不斷高漲的地價(jià)導(dǎo)致了房價(jià)的不斷攀升,。這個(gè)問題的關(guān)鍵，并非是“地價(jià)決定房價(jià),，還是房價(jià)決定地價(jià)”,；需要重點(diǎn)探究的是,，土地出讓收入干什么用了,。
一般說，地方政府并不能把土地出讓收入用于當(dāng)?shù)刎?cái)政的經(jīng)常性支出項(xiàng)目,，例如給公務(wù)員發(fā)工資,；而只能用于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的長期性建設(shè)項(xiàng)目，例如建立交橋,、修地鐵等(一些地方用來給政府建豪華辦公樓的問題另當(dāng)別論),，也即進(jìn)行當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展所必需的市政建設(shè)。
從世界各國城市化的普遍經(jīng)驗(yàn)看,，城市長遠(yuǎn)發(fā)展的市政建設(shè)投入主要是靠發(fā)行長期,、超長期的市政債來籌集的。在我國,，由于地方政府的經(jīng)常性財(cái)政收入不可能成為這種長遠(yuǎn)發(fā)展的資金來源,，又缺乏市場化的大規(guī)模融資手段，在這種制度條件下,，土地出讓金就必然地成為籌集市政建設(shè)資金的代償渠道,。
地價(jià)中包含這種“代償”功能，實(shí)際上與前些年安裝固定電話要收“初裝費(fèi)”一樣,，是非常不合理的,。積極探索市政債等市場化融資方式,，開拓與規(guī)范地方政府的市政建設(shè)資金籌集渠道，才能真正剔除地價(jià)中不合理的制度性成本,，把地方政府從“房價(jià)助推者”的尷尬立場中解脫出來,，才能真正讓房價(jià)回歸合理的市場定位。
(作者為中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長,，研究員) |